Количество сделок сократилось, а суммарная цена продажи выросла: Итоги 1 полугодия 2022 года от РАД

РАД подвел итоги своей деятельности за I полугодие 2022 г. За это время было заключено сделок (данные по РФ) на общую сумму 37,3 млрд. рублей. По Московскому региону реализовано лотов на общую сумму 18,15 млрд., из которых недвижимости — 13,25 млрд рублей, что составляет третью часть сделок РАД по всей России и на 2,7 млрд рублей превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Примечательно, что цена реализации многих объектов превысила показатели рыночной стоимости на 25-30%.

Самые крупные сделки по Московскому региону за период:

• Четырехэтажное здание бизнес-центра класса «В+», площадью 4,2 тыс. кв.м

Адрес: Москва, Казачий 1-й пер, дом 12, стр. 1. Цена продажи – 1,1 млрд рублей. Торги проходили по поручению «Алросы»;

• Права требования к ООО «ТРК-Красногорск» (входит в группу ГК «Регионы»)

Цена продажи – 2,5 млрд рублей. Торги по поручению банка «Траст»;

Права требования к австрийской инвестиционной компании Ditras GmbH. Цена продажи – 1,4 млрд рублей. Торги по поручению банка «Траст»;

• Земельный участок 34,3 га под жилое строительство в Московской области, Нахабино. Цена продажи – 1 млрд рублей. По поручению АСВ.

За I полугодие 2022 г. в Московском регионе РАД реализовал 338 лотов, выручив за них 13,25 млрд рублей. Для сравнения – в I полугодии 2021 года было продано почти вдвое больше объектов (600), но на меньшую сумму – 10,55 млрд рублей. Это свидетельствует о том, что инвесторы стали более вдумчиво подходить к выбору, при этом за интересующие их активы они готовы платить больше: цена реализации многих лотов превысила рыночную стоимость на 25-30%.  

Средняя цена реализованного лота – 39,2 млн рублей по сравнению с 17,6 млн рублей за аналогичный период 2021 года, таким образом, прирост составил 123%.

Если говорить о предпочтениях покупателей, то инвесторам сегодня наиболее интересны районные торговые центры, склады специализированного хранения, объекты редевелопмента в уникальных локациях, качественные земельные участки под дачное строительство, ИЖС (с соответствующим видом разрешенного использования – под жилую функцию), квартиры и домовладения эконом-класса.

По статистике РАД, за 1 полугодие было продано порядка 270 объектов в категории «земельные участки». Особым спросом пользовалось Истринское водохранилище, где участки подходят для реализации проекта коттеджного поселка. Например, за 140 млн рублей был продан лот в деревне Лопотово Солнечногорского района. Также в числе крупных сделок – продажа земельного участка площадью 34,3 га в поселке Нахабино Московской области, цена продажи составила 1 млрд рублей. Еще три смежных земельных участка общей площадью 41 га были реализованы здесь же под многоквартирную средне-этажную жилую застройку. Непосредственно в Москве за 3 млрд рублей был реализован участок площадью 1,9 га под рекреационные цели на Таманской улице.

Кроме того, РАД фиксирует значительный интерес к производственным объектам – они выставляются в рамках реализации залогового имущества, федеральной приватизации и продажи имущества госкорпораций. Основную массу продаваемых активов составляют объекты советского наследия, которые наделены целым рядом преимуществ: как правило, они расположены в черте города, тяготеют к крупным экономическим центрам, имеют удобные подъездные пути, привлекательную локацию, подходящие коммуникации и мощности. Также пользуются спросом качественные промышленные площадки, которые могут использоваться в текущем виде либо требуют небольших вложений. Так, в мае 2022 года РАД продал офисно-складской комплекс, площадью около 14 400 кв. м, в районе Вешняки, на Косинской ул. Общая площадь ЗУ составляла более 2,3  гектаров. Цена продажи составила 582,2 млн рублей.

Спекулятивные сделки с недвижимостью сейчас фактически прекратились, на сжимающемся рынке работают в основном стратегические инвесторы.

С точки зрения предложения фиксируется рост в сегменте ТЦ, в то же время спрос на такие объекты (за исключением районных) в настоящее время можно оценить как низкий, поэтому многие лоты выставлены на торги по ценам ниже себестоимости строительства за квадратный метр. Тем не менее в отчетном периоде РАД удалось реализовать  ТРЦ «Июнь» – крупнейший в Красногорске (GBA – 45 тыс. кв. м, GLA – 27,8 тыс. кв. м) – за 2,5 млрд рублей. Вместе с тем аналитики РАД прогнозируют интерес со стороны частных собственников к небольшим помещениям и лотам стрит-ритейла.

«Итоги I полугодия показывают, что инвесторы по-прежнему активны, но теперь они более основательно подходят к выбору объектов, — говорит руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова. – Также мы видим смещение спроса в сторону производственных площадок, light industrial, районных ТЦ, стрит-ритейла. По-прежнему высока востребованность земельных участков, ИЖС и квартир. Спрос конечных потребителей офисов зависит от благополучия бизнеса потенциальных арендаторов. Как показал предыдущий год, достаточно даже нескольких растущих отраслей экономики, чтобы инвестиции вернулись в офисный девелопмент. Но сейчас таких предпосылок пока нет, и все консультанты уже отметили рост доли вакантных офисных площадей и площадей в субаренду».