«Крупные торговые или офисные объекты в составе жилого комплекса открываются, если это комплексное развитие территории, огромный многостадийный проект»

В Новой Москве ведется активное строительство жилья, и в новых комплексах в обязательном порядке закладываются квадратные метры коммерческой недвижимости. Ограничиваются ли застройщики помещениями, предназначенными под супермаркеты, магазины у дома и салоны красоты, или же на территории жилых проектов могут быть представлены и другие форматы? На этот и другие вопросы отвечает Алексей Лухтан, руководителем департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development.

Алексей, расскажите, пожалуйста, как на сегодняшний день развивается сегмент коммерческой недвижимости в Новой Москве?

Новая Москва – это уникальная территория, которая может успешно функционировать по принципу «живи-работай-отдыхай». Близость к центру Москвы, значительное улучшение транспортной доступности (реконструкция и строительство новых дорог, ввод в эксплуатацию станций метро), строительство огромного количества социальной инфраструктуры, активная застройка жилой недвижимостью – все это в разы повышает инвестиционную привлекательность для девелоперов коммерческого сегмента рынка.

Последние шесть лет рынок коммерческой недвижимости ТиНАО развивается крайне высокими темпами и обладает хорошим потенциалом развития. Офисный сегмент представлен довольно крупными проектами. Особенно стоит выделить офисный парк класса А Comcity общей арендуемой площадью 430 тыс. кв. м. Comcity расположен рядом с метро «Румянцево». Первая очередь офисного кластера успешно функционирует, последующие очереди проекта в стадии проектирования, ввод которых назначен на 2022 год. Современный деловой квартал Neopolis, расположенный на Родниковой улице и занимающий площадь порядка 5 гектаров. Бизнес-парк «Румянцево», расположенной в одноименной деревне Румянцево, – крупнейший торгово-офисный комплекс общей площадью на почти 400 тыс. кв. м и многие другие.

Торгово-развлекательная инфраструктура Новой Москвы также имеет в своем портфеле яркие проекты. Это ТРК «Новомосковский», торгово-развлекательный центр «РИО», «Леруа Мерлен». Кроме того, в ближайшем будущем начнет функционировать уникальный многофункциональный торговый комплекс «Саларис» в составе самого крупного в Москве ТПУ «Саларьево». Его открытие назначено на март 2019 года. Crocus Group планирует открыть новый ТРК Vegas рядом со станцией метро «Саларьево». И, поверьте, это только начало большого пути в Новой Москве.

А какую долю от всех проектов занимают коммерческие помещения в ЖК? Насколько это активно развивающийся формат в Новой Москве на сегодняшний день?

Традиционно в большинстве жилых проектов заложено наличие собственной инфраструктуры – это могут быть как общедоступные коммерческие помещения на первых этажах зданий, так и клубная внутренняя инфраструктура в отдельностоящих общественных центрах.

Что касается доли, которую занимают коммерческие помещения в жилых проектах, то здесь все зависит от каждого конкретного случая. Во-первых, важна концепция жилого комплекса, а во-вторых, зависит от того, насколько развита окружающая инфраструктура вокруг. Если это проект, который располагается в удалении от действующих объектов социально-досуговой и бытовой инфраструктуры, то доля коммерческих помещений внутри комплекса может быть достаточно высокой. В большинстве случаев такие проекты реализовываются с концепцией «город в городе». Если жилой комплекс располагается в районе с уже развитой и сложившейся инфраструктурой, то, как показывает практика, эта доля невысока и составляет не более 5% от общего количества всех площадей.

На примере нашего жилого комплекса бизнес-класса – «Румянцево-Парк», доля коммерческих помещений, расположенных на первых эпатажах жилых домов составляет порядка 3% по отношению к жилым помещениям. Поскольку в шаговой доступности от «Румянцево-Парк» уже есть действующая разнообразная торговая и развлекательная инфраструктура, а в ближайшее время она будет только нарастать, дублировать большое количество инфраструктуры в пределах комплекса не имеет смысла. Скорее всего, имеет больший смысл сконцентрироваться на инфраструктуре первой необходимости – условно говоря, на небольших продуктовых магазинах и торгово-сервисных предприятий шаговой доступности.

Насколько востребованы инвесторами и арендаторами помещения в жилых комплексах Новой Москвы? Какой вид бизнеса преимущественно в них представлен?

Насколько востребованными среди арендаторов и инвесторов будут коммерческие помещения в том или ином жилом комплексе Новой Москвы, определяет не только концепция проекта, но и объем вводимой жилой площади. Если это крупный жилой проект, то там сосредоточено большое количество потенциальных покупателей и, конечно, это интересно и инвесторам, и арендаторам.

Наличие в стилобатной части ЖК помещений коммерческого назначения первой необходимости стабильно пользуются высоким спросом. Это продуктовые магазины, магазины фермерских продуктов, аптеки, детские и спортивные центры. А на этапе, когда дом только заселяется, зачастую в первые три-четыре года, присутствует такой вид бизнеса, как дизайн-студии, мебельные компании. Наличие в жилом комплексе помещений, описанных выше, станет явным конкурентными преимуществом застройщика.

Насколько часто в проектах ЖК коммерческие помещения изначально имеют то или иное назначение (и, соответственно, проектируются под конкретный вид бизнеса)? В чем преимущества таких помещений?

Как показывает практика, существует два подхода в проектировании коммерческой инфраструктуры в жилом комплексе. Это когда девелопер проектирует все коммерческие помещения в ЖК без конкретной технологии – так называемые помещения свободного назначения. И более правильный подход, когда изначально на стадии проектирования определяются назначения этих помещений под различный бизнес с учетом определенных требований и норм. Допустим, если это продуктовый магазин, то важна заранее продуманная зона разгрузки, чтобы не вносить дискомфорт в повседневную жизнь жителей комплекса. Или если это салон красоты или ресторан, то закладывается необходимая дополнительная вытяжка и запас электрической мощности.

Словом, если помещения под коммерческое назначение проектируются без определенной концепции и технологии, то впоследствии будущие собственники или арендаторы этих помещений сталкиваются с определенными трудностями, пытаясь вывести вытяжку на фасад здания и т.д. В конечном итоге возникают большие сложности при адаптации помещений, которые имеют специфические требования коммерческого назначения.

Какие особенности в реализации таких помещений вы могли бы отметить? В чем легче, а в чем сложнее реализовать помещения с назначением, нежели просто свободные площади?

Если девелопер изначально продумал концепцию всех нежилых помещений в комплексе, при этом был соблюден правильный и логичный баланс их назначений, то реализовывать такие помещения гораздо проще. Нет смысла, к примеру, проектировать 5 помещений под ресторан или 10 аптек в одном проекте. Самое главное, что, если это сбалансированная и грамотно продуманная структура, а помещения имеют четкие технологии, заточенные под конкретный бизнес, то они стабильно пользуются высоким спросом среди арендаторов. Если же ошибиться на этапе проектирования, то в дальнейшем у потенциального арендатора или собственника коммерческого помещения возникают очевидные проблемы по дальнейшей эксплуатации.

Как учитываются интересы будущих жильцов при проектировании объектов коммерческой недвижимости в ЖК? На ваш взгляд, какое сочетание операторов является оптимальным?

Обычно девелоперы предлагают помещения под магазины, рестораны, фитнес-центры и прочие необходимые для повседневной жизни заведения. Важно, чтобы жители получали максимальное разнообразие услуг, чтобы это, не были однотипные помещения с одним и тем же назначением, одним словом – удовлетворить максимальное количество потребностей всей категории граждан.

Часть помещений может предлагаться на продажу, но некоторые девелоперы оставляют за собой право выбирать инфраструктуру комплекса для дальнейшего комфортного проживания людей и предлагают коммерческие помещения только в аренду. Однако нельзя сказать, что именно девелопер выбирает арендатора. Отношения между арендатором и арендодателем всегда требуют удовлетворения интересов, компромисса и взаимопонимания обеих сторон.

Насколько часто в ЖК открываются крупные торговые и офисные объекты? Каков в среднем объем открываемого в ЖК заведения?

Конечно, все зависит от каждого конкретного жилого комплекса и наличия или наоборот отсутствия внешней инфраструктуры в округе/районе. В рамках ЖК, конечно, неплохо иметь химчистку, СПА-салон или салон красоты, магазин продовольственных товаров, медицинский центр, возможно, магазин специальных продовольственных товаров с конкретной направленностью (мясной, рыбный), магазин фермерских продуктов, типология которого с каждым днем набирает все большую популярность. Кроме того, важно запроектировать детский центр, центр йоги или центр физических упражнений, аптеку, особенно если жилой комплекс рассчитан на семейных людей.

Что касается средней площади помещения коммерческого назначения, то все зависит от концепции проекта и его объема. Но как показывает практика, для продуктового магазина, к примеру,  достаточно 100-150 кв. м, а для крупного сетевого супермаркета – около 300-500 кв. м.

Крупные торговые или офисные объекты в составе жилого комплекса открываются, если это комплексное развитие территории, огромный многостадийный проект. Именно в таких масштабных проектах уместно в целях создания полицентричности и концепции «живи-работай в одном месте» проектировать крупные объекты коммерческого назначения. Это крайне удобно, когда в крупных жилых микрорайонах создаются офисные и торговые кластеры, чтобы было место приложения рабочей силы, и люди могли работать рядом с домом.

Развиваются ли в Новой Москве коворкинги на основе коммерческих помещений в ЖК? Есть ли, на ваш взгляд, перспектива у такого направления?

В Новой Москве корвокинги развиты довольно слабо. В основном они сконцентрированы в границах «старой» Москвы, преимущественно в пределах Садового кольца и ТТК. Дело в том, что Новая Москва относительно молодая, здесь только строится и активно развивается транспортная инфраструктура. А для того, чтобы коворкинг приносил прибыль, т.е. пользовался стабильно высоким спросом, в первую очередь важно его местоположение, рядом с действующими станциями метро в шаговой доступности.

Однако на территории Новой Москвы уже есть достаточно успешные примеры этой сферы бизнеса. Один из них представлен в офисном парке Comcity, который успешно функционирует с прошлого года. Сеть коворкингов CEO Rooms, один из офисов которой расположен радом с ЖК «Румянцево-Парк», предлагает услуги по аренде бизнес-пространств премиум-сегмента. Также в Новой Москве есть коворкинг, который финансируется за счет городских бюджетных средств. Это Центр услуг для бизнеса (ЦУБ) ТиНАО, который предоставляет бесплатные рабочие места, правда, их пока не сильно много – всего 12. Недалеко от бизнес-парка «Румянцево» есть коммерческий коворкинг-центр «Cpeda Space».

Примеры, когда коворкинги в Новой Москве расположены в основе коммерческих помещений жилых комплексов, пока не сильно популярны. Скорее, это история для тех проектов, которые позиционируют себя как «город в городе». Но если все же в основе жилого комплекса заложен коворкинг, здесь важно строго соблюдать людские потоки. С одной стороны, коворкинг крайне удобен для одной категории жильцов (к примеру, индивидуальных предпринимателей, людей творческих профессий, работающих студентов), а с другой стороны – доставляет неудобства для других жителей, так как новомодные коворкинги создают дополнительный трафик, поскольку фактически являются офисными помещения.

Какие условия являются обязательными для успешной реализации коммерческих помещений в ЖК? Насколько эти условия сейчас выполняются на территории Новой Москвы?

Основными потенциальными клиентами помещений коммерческого назначения в составе жилого комплекса являются не только его жители, но и уличный пешеходный и автомобильный поток. Соответственно, самыми перспективными торговыми площадями являются те, входы в которые располагаются на внешней стороне улицы, так как в такие помещения проще привлечь стороннего покупателя. Кроме того, обязательными условиями для успешной реализации коммерческих помещений в жилом комплексе является грамотная продуманная стратегия.

Источник: comestate.ru