Квартиры в старом фонде теряют покупателей

Цены на вторичном рынке в сентябре перестали расти так, как это было ранее. Продавцы, почувствовав охлаждение покупателей, стали пересматривать стоимость своих квартир и увеличивают дисконт. Дальнейшая динамика средних цен зависит от реакции банков после изменения ключевой ставки ЦБ, высокий спрос может обеспечить только средняя стоимость кредитов до 10% годовых.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в сентябре составила 91,9 тыс. руб. за 1 кв. м, относительно августа показатель увеличился всего на 0,9%, аналогичного периода прошлого года — на 16%. Такие данные приводит ЦИАН. Похожую динамику зафиксировали и другие аналитики. Так, эксперты компании «Этажи» оценивают среднюю стоимость вторичного жилья в России в 76,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц этот показатель вырос на 2,5%, а за год — на 18,8%. В «Авито-недвижимости» среднее значение по городам-миллионникам оценивают в 93,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что в целом рост стоимости готового жилья в России начинает замедляться: по итогам августа динамика была более выраженной и средний показатель увеличился на 19% относительно аналогичного периода прошлого года.

Пока лидером по росту цен на недвижимость среди крупнейших городов страны остается Краснодар.

Относительно августа средний показатель здесь за месяц вырос на 2,8%, до 83,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В прочих локациях, по словам господина Попова, колебания оказались скорее символическими, составив около 1% и менее. Аналитики «Этажей» также зафиксировали выраженный месячных рост цен в Красноярске — на 2,9%, до 79,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по оценкам ЦИАН, месячный рост стоимости жилья оказался одним из наименее выраженных — средний показатель увеличился только на 0,3%, до 259,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Опирающиеся на данные только по «старой» Москве аналитики компании «Инком-недвижимость» впервые с лета 2020 года зафиксировали снижение средней цены. Пока только на 0,1%, до 273,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Усредненная стоимость целой квартиры при этом сократилась на 1,8%, до 15,4 млн руб.

Самое выраженное снижение цен на вторичное жилье по данным компании «Инком-недвижимость» сейчас наблюдается в ЦАО.

За месяц средняя ставка здесь сократилась на 0,6%, до 504,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя квартира подешевела на 4,5%, до 51,8 млн руб. Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома констатирует, что в целом уровень цен на жилье в Москве остается крайне высоким, а некоторые собственники выставляют на продажу свои объекты по цене, завышенной даже относительно перегретого рынка. «Возможно, уменьшение цен предложения, происшедшее в августе, отчасти показывает, что продавцы начали учитывать текущую конъюнктуру вторичного рынка и немного снижать ценники»,— рассуждает он.

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов добавляет, что вторичное жилье постепенно продолжает отвоевывать у новостроек долю рынка, утраченную за период действия программы льготного ипотечного кредитования. Если еще в июне доля готовых квартир составляла 58,4% в структуре запросов, то сейчас это значение увеличилось до 63,9%, отмечает он. Эксперт уверен, что именно этот фактор вместе с общей инертностью вторичного рынка сейчас способствует росту средних цен на недвижимость. Но по мнению господина Хусаинова, влияние этих тенденций постепенно сходит на нет: динамика роста цен замедляется, а средний размер дисконта при заключении сделок за три месяца увеличился с 2,7% до 3,1%. В ближайшей перспективе он прогнозирует стагнацию средних ценовых показателей.

На частичное снижение активности покупателей уже обращает внимание руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости «Авито-недвижимости» Сергей Хахулин. В Казани число запросов пользователей по его словам за месяц сократилось на 11%, в Челябинске — на 7,5%, в Самаре — на 5%. Дальнейшая динамика спроса на рынке вторичного жилья, по мнению Алексея Попова, полностью зависит от действий банков после завершения цикла роста ключевой ставки. Эксперт убежден, что для поддержания устойчивого спроса средняя ставка по ипотечным займам не должна превышать 10%. Именно от этого, по его мнению, будет зависеть и ценообразование.