Квартиры VS офисы: срок окупаемости компактных офисов А класса начинается от 7 лет

Участники рынка недвижимости все чаще обсуждают тренд на отток инвесторов с рынка жилой недвижимости в коммерческий сегмент. Специалисты девелоперской компании COLDY подсчитали сроки окупаемости самых доступных по цене офисов. Также они объяснили, почему такие объекты становятся все более востребованными вариантами для вложения средств – как следствие, за год в структуре спроса доля небольших офисов увеличилась в два раза.

Компактные форматы сейчас востребованы не только на рынке жилья. В деловых центрах наблюдается тенденция ко все более мелкой нарезке площадей, благодаря чему в экспозиции появляются офисы метражом до 20 кв. м – порой по более низкой стоимости, чем квартиры в той же локации. 

В офисном центре A класса N’ICE TOWER от COLDY, который находится на границе с Таганским районом, запланированы небольшие офисы площадью от 18 кв. м. «На старте продаж приобрести такой объект можно было за 5,2 млн рублей. При этом средняя ставка аренды 1 кв. м качественного офиса класса А в пределах ТТК составляет, по нашим оценкам, 35-40 тыс. рублей в год. Таким образом, ежемесячная ставка аренды может составить до 60 тыс. рублей, а окупаемость – без дополнительных затрат – 7-8 лет», – подсчитывает Василий Квливидзе, коммерческий директор девелоперской компании COLDY.  

Сравнить данные по окупаемости можно с компактными апартаментам, которые предлагаются покупателям в расположенном по соседству комплексе N’ICE LOFT. Здесь стоимость приобретения самых доступных лотов составляет 5,8 млн рублей при 100%-ной оплате. С учетом средней ставки аренды студий в этой локации, равной в среднем 61 тыс. рублей в месяц (эта цифра обусловлена небольшим количеством предложений для найма), средний срок окупаемости без трат на возможный ремонт и оплату коммунальных услуг также равен 8 годам – при этом ценник для входа на рынок коммерческой недвижимости был ниже.

Эксперт отмечает, что потенциальных инвесторов привлекает еще и потенциал подорожания офисов в процессе строительства. Согласно его наблюдениям, в зависимости от стадии проекта и перспектив развития локации рост цен может достигать 40%, чего сейчас не наблюдается на рынке жилья. 

Если же рассматривать данные по Москве в целом, то период окупаемости небольших квартир становится еще больше. По данным портала “Мир квартир”, на данный момент в столице средний показатель для самых компактных лотов, квартир-студий (без учета возможных трат на ремонт и коммунальные услуги), доходит до 15 лет при их средней стоимости около 8,5 млн рублей и ставке найма в 47 тыс. рублей. Доходность таких объектов находится на уровне 6,5% годовых. 

Стоит учитывать, что цены на аренду офисных помещений, в том числе компактных размеров, будет расти – по оценкам участников рынка, до 15% по итогам нынешнего года. Сейчас в столице наблюдается рекордная вакантность офисов классов А и B – на данный момент свободными остаются лишь 5% площадей. В результате наблюдается серьезный дефицит качественного предложения, даже с учетом новых объемов офисного строительства. Согласно наблюдениям эксперта COLDY, особенно заметно ставки аренды растут в локациях, где благодаря программе комплексного развития территорий появляются новые офисные кластеры. 

Быстрая окупаемость и более высокая доходность являются основными факторами, из-за которых столичные инвесторы все чаще отдают предпочтение коммерческой недвижимости, в том числе мини-офисам.

• «Согласно нашей статистике продаж, в сравнении с началом осени прошлого года доля небольших лотов в общей структуре спроса на офисы выросла почти в два раза», – отмечает Василий Квливидзе.