Light industrial: в 66 раз вырос разрыв в ставках аренды между объектами в Москве и за ее пределами

В Москве и Подмосковье зафиксирована разнонаправленная динамика на рынке light industrial: его общий объем год к году вырос на 33%, тогда как новое строительство сократилось на 36%. Кроме того, между разными форматами внутри сегмента зафиксирована рекордная разница в ставках аренды. Отчет подготовлен по совместным материалам экспертов Skladman USG и «RE-ЦИФРА».

Объем рынка и ввод

Совокупный объем всех площадей light industrial в Московском регионе к концу I полугодия достиг 1,22 млн кв. м, в то время как годом ранее этот показатель составлял 918 тыс. кв. м. Прирост обеспечен накопленным эффектом от ввода за все предыдущие периоды: к примеру, только за 2025 год было введено в эксплуатацию 373 тыс. кв. м помещений.

В 2026 году ввод начал замедляться. По итогам I полугодия он составил 120 тыс. кв. м — против 187 тыс. кв. м за аналогичный период 2025-го. Сокращение на 36% связано с переносом сроков завершения объектов. Основными причинами задержки стала нехватка финансирования, в том числе банковского, и собственных средств девелоперов на фоне падения продаж, пояснила Яна Кузина, генеральный директор «RE-ЦИФРА».

По прогнозам аналитиков «RE-ЦИФРА», до конца года проседание по вводу сохранится. Вместо заявленных 844 тыс. кв. м ожидается, что будет достроено не более 500 тыс. кв. м, то есть примерно 60% площадей. Однако и этот прогноз может оказаться оптимистичным. Несмотря на снижение ключевой ставки, стоимость заемных средств остается высокой и для девелоперов, и для покупателей. Сказывается и фактор общей неопределенности. Все вместе это заставляет игроков рынка корректировать свои планы как по сделкам, так и по строительству.

Девелоперы учитывают этот тренд на падение продаж: более 80% предлагаемых на продажу проектов также готовы рассматривать арендаторов. Общий объем свободных помещений на конец I полугодия оценивался в 191 тыс. кв. м, из них в аренду предлагалось 156 тыс. кв. м.

Разрыв между форматами

Годовая аренда 1 кв. м формата Urban (преимущественно это здания, расположенные в городах Московского региона и у МКАД) обходится на 6 600 рублей дороже, чем 1 кв. м формата Industrial (объекты вдоль трасс за пределами городов). Еще летом 2025-го разница составляла 100 рублей.

Разница увеличилась по нескольким причинам. Во-первых, повлиял рост в одном сегменте и падение в другом. Так, аренда формата Urban год к году подорожала на 37% — с 13 700 рублей до 18 800 рублей за 1 кв. м в год. А вот в формате Industrial она снизилась на 10% — с 13 600 рублей до 12 200 рублей за кв. м в год.

Во-вторых, лоты в городе нередко компактнее, чем в удаленных комплексах, и соответственно, аренда 1 кв. м здесь дороже. Такие помещения появляются в том числе там, где классические индустриальные площади простаивают. В городской черте индустриальные здания могут нарезать на блоки под небольшие бизнесы, которым важна близость к потребителю: это сервисные центры, лаборатории, швейные, продуктовые производства и производства медицинского оборудования и т.д.

Средняя площадь экспонируемых лотов во II квартале 2026 года в сегменте Industrial составляла 1 073 кв. м (рост на 18 кв. м год к году), в Urban — 1 195 кв. м (рост на 256 кв. м). Таким образом, в Industrial показатели стабильны, а вот в Urban динамика заметна, и связана она с выходом на рынок новых проектов.

• «Спрос на Urban-формат довольно устойчив. Компаниям в черте города проще находить сотрудников, снижать транспортные расходы и дополнять производство шоу-румами. Нового качественного предложения в этом сегменте пока не хватает, чтобы удовлетворить потребности рынка, в том числе из-за проблематичности продуктов, построенных в рамках МПТ», — сказала Яна Кузина.

Соотношение Urban и Industrial на рынке составляет 29% и 71%, но в перспективе 2-3 лет доля городских технопарков вырастет, прогнозируют в «RE-ЦИФРА».

Разница в стоимости 1 кв. м также нарастает и подтверждает тренд на расслоение сегментов. Цена 1 кв. м объектов формата Urban год к году прибавила 42% — с 127 000 до 180 200 рублей. Для Industrial она практически не изменилась: после небольших колебаний в течение года осталась на уровне 115 000 рублей.

Отчасти также рост цены формата Urban связан с изменением цикла проектов.

Эффект «двух рынков» внутри одного сегмента проявляется и в вакантности. В городских объектах он близок к дефициту — 7,6%, тогда как в промзонах — 18,8%, и это высокий уровень, на грани перенасыщения. По всему сегменту light industrial доля незанятых площадей к концу I полугодия составляла 15,5%.

Эксперты также фиксируют рост ставок аренды и цен на готовые и строящиеся объекты в целом по рынку. На конец I полугодия средневзвешенная ставка аренды достигла 15,2 тыс. руб./кв. м в год, рост составил 12% год к году. Средневзвешенная цена — 141 тыс. руб./кв. м в год, что на 19% выше, чем год назад.

Оценка спроса и прогноз

• «В целом спрос в сегменте light industrial можно считать устойчивым. В январе-июне 2026 года заключено сделок на 162 тыс. кв. м. Для сравнения: за весь 2025 год этот показатель составил 288 800 кв. м. В 2026-м пик активности по продажам и аренде пришелся на первые месяцы года. Во II квартале случилось замедление, но оно было ожидаемым, поскольку пик сделок пришелся на конец 2025 года», — добавила Яна Кузина.

О том, что замедление связано не с перенасыщением рынка, а скорее с геополитическими факторами в целом, свидетельствует и высокая заполняемость нескольких ключевых объектов, которые вышли на рынок в I полугодии. Снижение спроса коснулось именно зданий с менее привлекательными характеристиками и расположенных в сложных локациях.

Важно учитывать: по мере активной застройки и развития транспортной инфраструктуры отдельные районы Новой Москвы, а также территории вблизи МКАД и крупных городов Подмосковья будут интегрироваться в городскую среду. Это неизбежно приведет к росту стоимости недвижимости в данной локации. Формат Industrial в чистом виде, скорее всего, продолжит «отдаляться» от городского — и по ставкам, и по ценам, и по заполняемости.

Отдельным драйвером спроса уже сейчас является интерес к покупке помещений light industrial через ЗПИФ. Яна Кузина прогнозирует, что в скором времени этот инструмент станет для инвесторов популярным каналом привлечения инвестиций в сегмент Urban.