MANUFAQTURY: Бюджет ремонта 600 тыс. «квадратов» новых бизнес-центров Москвы достиг 102,5 млрд рублей

Отделка новых офисов, запланированных к вводу в Москве в 2026 году, потребует около 102,5 млрд рублей без НДС, подсчитали эксперты компании MANUFAQTURY. Стоимость ремонта одного квадратного метра объекта «в бетоне» с учетом накладных расходов достигла 170,6 тыс. рублей без НДС. По состоянию на конец прошлого года этот показатель находился на уровне 151,2 тыс. рублей за кв. м. Рост с начала года уже составил 13%.

В 2026 году заявленный объем нового строительства бизнес-центров классов Prime, А и В, по разным оценкам, находится в диапазоне 1 млн – 1,35 млн кв. м. Однако с учетом строительной готовности и уровня распроданности объектов фактический ввод в эксплуатацию, по прогнозам MANUFAQTURY, будет на уровне 600 тыс. кв. м.

При этом основная часть этого объема представлена помещениями “в бетоне”. Эксперты посчитали, в какую сумму обойдется ремонт новых офисов столицы, сравнив цены с уровнем прошлого года (без учета НДС). Расчёт произведен в действующих рыночных ценах с помощью цифрового инструмента –– Калькулятор ремонта офисных помещений, на основании совместного исследования с KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT. Были рассмотрены помещения без отделки в зданиях классов А, В. Такие проекты имеют стандартную базу инженерных систем, внутри границ строительных площадок предусмотрены все точки подключения к инженерным системам.

Ремонт офисов включает два основных этапа – проектирование и реализацию. Так, совокупные затраты на проектирование в текущих ценах для объема 600 тыс. кв. м будут на уровне 4,3 млрд рублей или 7,2 тыс. на один кв. м. В прошлом году цена проектирования на кв. м составляла – 6,1 тыс. рублей. Подорожали все этапы, например, эскизный проект –  с 1,4 тыс. до 1,8 тыс. рублей на кв. м, раздел АР (архитектурные решения) – с 1 тыс. до 1,27 тыс. рублей.

Общая стоимость самой реализации проектов — материалов и работ, оценивается в 84,7 млрд рублей или 141,2 тыс. рублей на кв. м. В прошлом году один метр обходился резидентам офисов в 125,3 тыс. рублей. Например, динамика стоимости ОВиК (отопление, вентиляция и кондиционирование) – 28,5 тыс. против 25,6 тыс. рублей на «квадрат», декоративная отделка стен – 5,9 тыс. против 4,9 тыс. рублей на кв. м, устройство стеклянных перегородок — 5,8 тыс. против 4,7 тыс. рублей.

В текущем году увеличилась стоимость накладных и прочих расходов. С учетом этих статей стоимость ремонта квадратного метра сегодня составляет 170,6 тыс. против 151,2 тыс. рублей на конец предыдущего года (плюс 12,8%). Как отмечают эксперты, на практике к полученным суммам будет необходимо прибавить также стоимость авторского надзора — архитектурного и инженерного, которая варьируется от 200 тыс. до 300 тыс. в месяц каждый.

Давление на цены продолжают оказывать факторы повышения НДС, инфляция и рост затрат на ФОТ. По данным Росстата, годовая инфляция в РФ на 1 июня ускорилась до 5,39%.

• «Сегодня практически весь рынок новых офисов представлен помещениями «в бетоне», за исключением крупных штаб-квартир, строящихся под конкретного пользователя. В условиях дорогого проектного финансирования, высокой инфляции девелоперы зачастую не берут на себя риски, связанные с отделочными работами. Покупателям и арендаторам офисов крайне важно точно рассчитать смету. Разработанный нами бот-калькулятор ремонта позволяет это сделать, так как все цены основаны на реальных проектах. При этом мы всегда рекомендуем закладывать в сметы 10-15% резерва, что позволяет учесть колебания расценок на материалы, риски задержек, неочевидные дефекты помещений и прочее. Кроме того, важно понимать, что мы оцениваем базовую общерыночную реальность. Если же речь идет об эксклюзивной отделке, например, для премиальных офисов, то стоимость позиций может быть на 40-60% выше. Также отдельному осмечиванию подлежит узкопрофильное инженерное оборудование, сложные арт-объекты или замена элементов конструктива», – прокомментировала Ольга Володина, сооснователь, генеральный директор MANUFAQTURY.