«Метриум»: От Лондона до Дубая – инвестиционные особенности главных Сити планеты

Москва-Сити значительно опережает другие мировые Сити по уровню вложений и доходности. Эксперты компании «Метриум» подготовили подробный обзор недвижимости в ведущих мировых деловых центрах от Лондона до Сингапура.

Сити (Лондон)

Лондонский Сити – исторический центр и главный финансовый район современной столицы Великобритании. Однако жилая недвижимость в Сити практически отсутствует. Поэтому спрос на жилье со стороны работников лондонского Сити в основном концентрируется в близлежащих районах. В частности, в Канэри-Уорф после 1980-х активно строили не только офисы, но и жилые комплексы. В последние годы жильё в Канэри-Уорф пользовалось высоким спросом: по данным агентства Benham & Reeves, средняя доходность аренды здесь составляет около 5-5,9% – один из самых высоких показателей в Лондоне. Этот район считается привлекательным для сберегательных инвестиций состоятельных британцев и международных инвесторов: средняя стоимость локальных вариантов жилья составляет £1,3 млн.

Дефанс (Париж)

Дефанс – крупнейший в Европе спроектированный деловой квартал (560 га) на западе Парижа. Здесь базируются 2,8 тыс. компаний и около 200 тыс. рабочих мест. В последние годы активно растет интерес со стороны занятых в Дефансе и инвесторов к жилой недвижимости в соседних коммунах Курбевуа, Нантер и Путо. В этих районах цены на недвижимость растут. Так, в Курбевуа средняя стоимость новых апартаментов составляет €7-9 тыс. за кв. м, а за 5 лет цены поднялись на 20-30%. При этом средняя доходность аренды жилья составляет 3,7-5,5%, при том, что в среднем по Парижу показатель достигает 2,5-3,5% годовых.

Манхэттен (Нью-Йорк)

Манхэттен – остров в составе Нью-Йорка, который одновременно включает в себя деловые районы (Финансовый район и Мидтаун) и престижные жилые локации (Верхний Истсайд, Вестсайд, Гарлем и др.). Рынок жилья здесь традиционно привлекателен для американской и международной элиты. В начале 2026 года медианная цена домов (всех типов) здесь составила примерно $1,4 млн, а ее прирост за 2025 год – 14,8%. Соответственно, вложения в манхэттенское жильё защищают от инфляции на долгие годы. Однако это выливается в сравнительно низкую арендную доходность, которая составляет примерно 2,5-3,5% годовых, тогда как в других, более демократичных районах Нью-Йорка, арендодатели могут рассчитывать на 4,5-5,5%.

Централ (Гонконг)

Гонконг – крупнейший финансовый центр Азии, а Централ (Central) – его главный деловой район. Связанными с Централом жилыми районами обычно считаются близлежащие Мидлевелс и Пик. Недвижимость здесь традиционно очень дорогая. В частности, в Пике цены на небольшие апартаменты начинаются от $5-10 млн, а отдельные особняки стоят от $50 млн до $200 млн. По прогнозу Morgan Stanley, цены жилья здесь вырастут еще на 10% в 2026 году. Как и в других Сити, в гонконгском Централе инвесторы (в основном из Китая) не рассчитывают на высокую доходность (около 2,5-3% годовых), но это сопоставимо и с другими локациями в городе.

Деловой центр (Сингапур)

Сингапур – один крупнейших финансово-деловых центров Юго-Восточной Азии. Рынок Сингапура во многом напоминает Гонконг: здесь сконцентрированы сверхнадежные активы с высокой стоимостью входа и умеренной доходностью. В Деловом центре (Downtown Core) жилья мало – как правило, это элитные небоскребы, часто интегрированные с офисными площадями в одной башне. Квартиры в них стоят в среднем $1,1-1,6 млн. В близлежащих престижных жилых районах (Орчард, Ривер-Вэлли), впрочем, цены могут достигать $2-4 млн. Доходность жилья в Деловом районе в связи с этим ниже, чем в других локациях Сингапура и составляет 2,8-3,1% годовых против 4,2-5% в других локациях. Другая особенность локального рынка – строгое государственное регулирование и ограничение иностранных инвестиций.

Центр и Дубай Марина (Дубай)

Ключевые районы Дубая – Центр (Downtown) и Dubai Marina сочетают высокую ликвидность и дружелюбие к международным инвесторам. В Центре Дубая по итогам 2025 года цены на жилье выросли на 9-11%, а в Дубай Марина только за последние два года капитализация жилья достигла 37-40%. Инвестиционная привлекательность Марины традиционно выше с точки зрения операционного дохода: инвестор получает здесь 6,5-8% годовых. В деловом Центре доходность немного ниже – 5,5-6,8%. Главный плюс местного рынка – низкие налоги и транзакционные издержки.

Москва-Сити (Москва)

По итогам 2025 года рост цен в московском Сити составил в среднем 12-15%, а с 2024 года прирост оценивается почти в 29%. Все это обусловлено дефицитом предложения в готовых башнях и быстрой продажей недвижимости в строящихся объектах. При этом в отличие от большинства мировых Сити, в Москва-Сити валовая доходность от аренды стабильно выше, чем в классическом жилом фонде исторического центра, и составляет 5-7,5% годовых. При этом формат сервисных апартаментов и краткосрочной аренды позволяет достигать доходности в 9-11%. Входной порог при этом намного ниже, чем в большинстве мировых Сити и составляет в среднем 1,3 млн рублей за кв. м (например, в проекте небоскреба «ОНЕ»).

• «Московский Сити сегодня – это уникальный пример «вертикального урбанизма», который превзошел многие зарубежные аналоги по глубине интеграции функций, – комментирует Денис Хазов, директор по продукту компании MR. – Если лондонский Канэри-Уорф или парижский Дефанс остаются преимущественно офисными кластерами, которые пустеют к вечеру, то Сити стал полноценным лайфстайл-хабом 24/7. Российский инвестор ценит именно эту сверхконцентрацию возможностей. Сейчас развитие квартала выходит на новый виток. Площадки под строительство заканчиваются, внутренняя конкуренция застройщиков и продавцов выходит на новый уровень и фокус смещается на исключительную архитектурную эстетику. С этой точки зрения жилой небоскреб «ОНЕ» станет «финальным аккордом» как во внешнем облике Сити, так и в его развитии как объекта для инвестирования. При этом деловая функция московского Сити будет развиваться и дальше, прежде всего в географическом плане с вовлечением близлежащих участков и строительством новых офисных комплексов, таких как iCITY и TOP TOWER».
• «Как видно, многие крупнейшие деловые центры мира, особенно старые, превращаются из офисных кварталов в самые престижные жилые адреса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В то время как традиционные хабы вроде Лондона, Нью-Йорка или Сингапура сегодня служат «тихими гаванями» для консервативного сохранения капитала, Москва и Дубай стали главными мировыми точками роста. При этом именно столичный Сити демонстрирует сегодня наиболее эффективный баланс между доходностью, низким порогом входа, отсутствием высоких налогов и жесткого регулирования».