NF GROUP: Доля e-commerce в объеме сделок со складской недвижимостью в Московском регионе снизилась за год с 65% до 34%

По данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам девяти месяцев 2025 года в Московском регионе объем сделок со складской недвижимостью классов A и B составил 947 тыс. кв. м, что в 2,5 раза ниже показателя аналогичного периода прошлого года. При этом структура спроса изменилась: доля e-commerce сократилась до 34% (против 65% годом ранее), тогда как производственные компании увеличили свое присутствие до 30%. Общий объем качественной складской недвижимости региона достиг 26,8 млн кв. м. На фоне активного строительства доля спекулятивных проектов в общем объеме ввода по итогам года может составить 46% (+17 п. п. к 2024 году), доля build-to-suit – 35%, а собственных объектов – 19%. Рост объема спекулятивного строительства привел к увеличению доли свободных площадей до 3% с учетом субаренды, что на 2,3 п. п. больше, чем в начале года.

По итогам девяти месяцев 2025 года объем сделок со складской недвижимостью классов A и B в Московском регионе составил 947 тыс. кв. м, что в 2,5 раза ниже показателя аналогичного периода прошлого года. При этом структура спроса изменилась: доля компаний сегмента e-commerce снизилась до 34% (65% годом ранее), тогда как производственные компании увеличили свое присутствие до 30%. На сделки спекулятивной аренды пришлось 88% совокупного объема поглощения. На проекты формата build-to-suit – в аренде и продаже – по 5% объема поглощения соответственно.

• По словам партнера NF GROUP Константина Фомиченко, снижение доли e-commerce в структуре сделок с 65% до 34% не означает спада: этот сегмент по-прежнему остается важнейшим игроком рынка. «Мы наблюдаем не сокращение активности, а перераспределение структуры спроса: доля онлайн-ретейла стабилизируется после нескольких лет экспансии, в то время как производственные компании формируют новую волну устойчивого спроса. Это признак зрелости рынка, где ключевыми становятся долгосрочные арендаторы и прогнозируемая загрузка».

Общий объем качественной складской недвижимости в регионе по итогам девяти месяцев достиг 26,8 млн кв. м. На фоне активного строительства доля спекулятивных проектов в объеме ввода по итогам 2025 года может составить 46% (+17 п. п. к 2024 году), доля build-to-suit – 35%, а проектов собственного строительства – 19%. Девелоперы продолжают активно реализовывать новые проекты: за январь – сентябрь 2025 года введено 874 тыс. кв. м, что в 1,9 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. До конца 2025 года ожидается ввод еще около 1,8–1,9 млн кв. м, что позволит достичь рекордного объема ввода – 2,7 млн кв. м.

Увеличение объемов спекулятивного строительства привело к росту доли свободных площадей до 3% (включая 2,1% прямой вакантности и 0,9% субаренды), что на 2,3 п. п. больше показателя начала года.

По прогнозам NF GROUP, в 2026 году рынок складской недвижимости Московского региона перейдёт к фазе устойчивого восстановления деловой активности. Доля e-commerce в структуре спроса сохранится на уровне 40–50%, при этом производственные и дистрибьюторские компании продолжат укреплять свои позиции. Такая структура спроса позволит сохранить баланс между краткосрочными и долгосрочными арендаторами и будет способствовать стабилизации арендных ставок.

Средневзвешенная ставка аренды сухих складов класса A по итогам III квартала 2025 года составила 11 620 руб./кв. м в год (без учета НДС и OPEX), зафиксировав умеренную коррекцию после продолжительного периода роста. За квартал показатель снизился на 5%. Текущие значения соответствуют уровню предложения, однако на практике рынок все чаще фиксирует торг в пределах 5–10%. С учетом высокой доли незаконтрактованных спекулятивных проектов, запланированных к вводу до конца года, ожидается дальнейшая корректировка ставок. По оценке NF GROUP, к концу 2025 года средневзвешенная ставка аренды может снизиться до 11 000–11 500 руб./кв. м в год (без учета НДС и OPEX).