NF GROUP: Ставки аренды офисов класса А за МКАД подорожали на 29% за год

Средневзвешенные ставки аренды офисов класса А за пределами МКАД по итогам I квартала 2026 года выросли на 29% год к году – это в 2,5 раза выше динамики в пределах МКАД, следует из совместного исследования NF GROUP и делового квартала «Сколково Парк». По оценке аналитиков, ускоренный рост обусловлен сочетанием эффекта низкой базы и увеличением доли качественных офисных проектов в отдаленных локациях столичного рынка. Такие объекты формируют более высокий уровень арендных ставок и способствуют постепенному сокращению ценового разрыва с традиционными деловыми локациями Москвы.

По итогам I квартала 2026 года средневзвешенная ставка аренды офисов класса А за пределами МКАД выросла на 29% по сравнению с аналогичным периодом в 2025 г. – с 17 001 до 21 926 руб. за кв. м в год. В пределах МКАД динамика оказалась более сдержанной: показатель увеличился на 11% – с 37 482 до 41 729 руб. за кв. м в год. Данные приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Динамика запрашиваемых ставок аренды офисной недвижимости класса А внутри МКАД и за МКАД

• Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково Парк»: «Сегодня качественные офисные проекты за пределами МКАД уже воспринимаются рынком как полноценная альтернатива традиционным деловым районам. Такие объекты предлагают арендаторам современную инфраструктуру, качественную рабочую среду и удобную транспортную доступность. Это способствует росту интереса со стороны бизнеса и отражается на динамике арендных ставок».

По наблюдениям аналитиков, рынок офисной недвижимости за пределами МКАД становится все более неоднородным. Наряду с объектами, ориентированными на чувствительный к цене спрос, формируются качественные деловые кластеры с более высоким уровнем продукта и соответствующими ставками аренды. Это оказывает заметное влияние на среднерыночные показатели и способствует постепенному сокращению ценового разрыва между внешними и внутригородскими локациями.

• Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP: «Многие годы на рынке работало негласное правило: чем дальше от центра, тем дешевле. Появление проектов высокого качества за МКАД изменило эту парадигму. Арендаторы постепенно привыкают к мысли, что качественный продукт не может стоить дешево независимо от локации. Именно это структурное изменение и формирует новые средние показатели рынка».

По оценкам аналитиков, всего в Москве в 2026–2030 годах будет введено около 4,8 млн кв. м офисов класса А, что увеличит их общую площадь более чем в 1,5 раза. При этом, если в 2021–2025 годах на зону за МКАД приходилось около 10% нового строительства, то в 2026–2030 годах ее доля вырастет до 17% от общего объема новых офисов класса А.

Согласно прогнозам аналитиков, 76% новых площадей будут расположены за пределами ТТК. Это подтверждает устойчивый тренд на развитие новых деловых кластеров вне традиционных центральных локаций, где бизнес получает современные офисные решения в сочетании с развитой инфраструктурой.