NF Group: Свободное предложение офисных площадей на рынке Петербурга увеличилось до 378 тыс кв.м.

Аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg) подвели итоги III квартала 2022 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Согласно результатам исследования, доля свободных площадей в сегменте офисной недвижимости в Северной столице по итогам девяти месяцев увеличилась до 9,5%. Это связано с вводом новых спекулятивных объектов, а также с освобождением офисов международными компаниями. В классе B, наиболее востребованном у арендаторов, c начала года вакантность увеличилась незначительно — на 1,6 п. п. до 8,8%, а в классе А – с 3,7% до 11%. Соответственно, в III квартале в бизнес-центрах класса B ставка аренды сохранилась на уровне II квартала —1 534 руб./кв. м/месяц, тогда как в зданиях класса А увеличилась на 4%, до 2 378 руб./кв. м/месяц. В перспективе рост свободных площадей не повлечет существенных корректировок арендных ставок в среднем по рынку. Однако вакантность по итогам года может превысить 10%.

• Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group: «На фоне роста вакантности у арендаторов появилась возможность выбора качественных офисных площадей, которые ранее были заняты крупными IT-компаниями, поэтому в этом году мы наблюдаем новый тренд — миграцию арендаторов, которые активно переезжают, улучшая свои офисные условия. Это происходит внутри локального рынка, поэтому не способствует снижению показателя вакантности. Компании могут выбрать офисы с качественной отделкой, а иногда и меблировкой, поэтому в III квартале отмечается увеличение количества сделок в сегменте».

Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А росла быстрее, чем в классе B, и c начала года увеличилась почти в три раза — с 3,7% в декабре 2021 года до 11% в сентябре 2022 года. В классе B c начала года доля свободных площадей увеличилась на 1,6 п. п. до 8,8%. По данным на конец сентября текущая вакантность составляет 378 тыс. кв. м. Объем будущей вакансии, так называемой скрытой вакансии, пока небольшой – 18,7 тыс. кв. м – это те площади, которые гарантированно освободятся в ближайшие полгода и уже предлагаются на рынке.

Источник: Петербургский офис NF Group Research

Наибольшая доля пустующих площадей зафиксирована в деловом районе Московский проспект, вакантность здесь выросла с 3,4% до 16,1%. Это вызвано уходом международных компаний и оптимизацией занимаемых площадей. Стоит отметить, что свободные площади неравномерно распределены на рынке: есть как пустующие бизнес-центры, так и здания, в которых свободно больше половины площадей.

В III квартале 2022 году было введено в эксплуатацию два спекулятивных офисных здания класса А арендопригодной площадью 44 тыс. кв. м – Avior Tower в Пулково и Ferrum (II очередь) в бизнес-парке «Полюстрово».

Всего же с начала года было введено 54,6 тыс. кв. м, что на 58% меньше, чем за аналогичный период годом ранее. Девелоперы переносят сроки ввода строящихся проектов ввиду неопределенности на рынке, в некоторых случаях меняют функциональное назначение проектов.

До конца текущего года мы ожидаем выхода сравнительно небольшого объема новых площадей (68,8 тыс. кв. м), ориентированных на спекулятивный рынок аренды. В случае завершения строительства всех заявленных объектов годовой ввод будет минимальным за последние 10 лет (около 123 тыс. кв. м), что сдержит рост вакантности в перспективе.

Источник: Петербургский офис NF Group Research

По словам Регины Волошенко, девелоперы, наблюдая за текущей ситуацией, не спешат вводить в эксплуатацию здания, находящиеся на финальной стадии строительства. Сроки ввода в эксплуатацию многих бизнес-центров переносятся, и уже в 2023 году прирост нового предложения может составить более 200 тыс. кв. м.

С конца лета на офисном рынке наблюдается активизация спроса, растет количество сделок, но большая часть из них связана с переездом в более качественные офисы или в офисы с наиболее удобной локацией. Основными драйверами спроса являются российские IT-компании и компании нефтегазового сектора, а также игроки в сфере строительства и девелопмента, логистические и торговые компании.

Источник: Петербургский офис NF Group Research

Объем арендованных площадей с начала года составил 81,6 тыс. кв. м, что уже на 23% больше, чем за весь 2020 год. Однако большая часть сделок — это миграция из одного здания в другое. До конца года мы ожидаем сдержанную активность арендаторов, многие из которых взяли паузу в формировании своей офисной стратегии в связи с геополитической неопределенностью.

Запрашиваемые ставки на офисные помещения класса B стабильны и в среднем составляют 1 534 руб./кв. м/ мес., включая НДС. В бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка аренды выросла за квартал на 4%, а с начала года на 3%, по причине увеличения показателя свободного предложения и составила 2 378 руб./кв. м/мес., включая НДС. Собственники бизнес-центров с большой долей свободных площадей готовы рассматривать скидки в индивидуальном порядке, но не более чем 10% на крупные блоки от 2 000–3 000 кв. м.

Источник: Петербургский офис NF Group Research

По прогнозам аналитиков, до конца года на рынке офисной недвижимости продолжится тенденция увеличения вакантного предложения, которое может превысить 10%. Но этот объем может увеличиться. Неравномерная вакантность не повлечет существенных корректировок средних арендных ставок. При этом будет усиливаться дифференциация между современными качественными офисными центрами в хорошей локации с рыночным ценообразованием, которые будут интересны арендаторам и покупателям, и морально устаревшими зданиями, которые будут пользоваться наименьшим спросом, что потребует от собственников корректировок коммерческих условий.