Nikoliers: до 2027 г. в Москве будет введено 2,1 млн кв. м офисных площадей

В период 2025-2027 гг. девелоперы анонсировали ввод 2,9 млн кв. м новых офисных площадей в Москве. Однако, согласно базовому прогнозу Nikoliers, объем ввода нового строительства с учетом традиционных переносов сроков ввода новых объектов на 2025–2027 гг. составит 2,1 млн кв. м. В расчет также включены здания с высокой степенью готовности («Серебряный фонтан», Sydney City предлагаются на покупку с арендатором), ожидающие привлечения инвесторов (67 тыс. кв. м). При этом в настоящий момент из прогнозируемых 2,1 млн кв. м площадей вакантными (как в аренду, так и в продажу) остаются 35%.

Наибольший объем ввода – почти 1 млн. кв. м площадей – ожидается ко вводу в 2025 г., что станет рекордным значением после 2014 г. Такой объем обеспечивается за счет ввода в эксплуатацию BTS-проектов (321 тыс. кв м) и объектов, продающихся  в нарезку (144 тыс. кв. м). Далее прогнозируемые годовые объемы ввода сократятся почти в два раза – 504 тыс. кв. м в 2026 г. и 594 тыс. кв. м в 2027 г.

В прогнозируемом объеме ввода за период 2025-2027 гг. объекты внутри МКАД составляют 86% (1,8 млн кв. м). Такой объем обеспечивается в первую очередь за счёт строительства в Северном административном округе – здесь будет введено 469 тыс. кв. м. офисных площадей, из которых вакантно (на продажу или одновременно предлагается в аренду и на продажу) только 37%.

Крупнейшие проекты в этой локации расположены в Хорошёвском районе (здесь сразу 5 проектов, общей площадью 180 тыс. кв. м – БЦ Sydney City, STONE Ходынка, ASPACE Хорошевская, проект ФСК «Магистральная 12», БЦ Обсидиан Ходынка), в районе Беговой (БЦ SLAVA, проекты STONE – общей площадью 153 тыс. кв. м) и в районе Аэропорт («Башня на Динамо», «Технопарк Алкон Север» — 60 тыс. кв. м).

На втором месте Западный Административный округ – здесь ожидается 393 тыс. кв. м офисных площадей, из которых половина приходится на ШК «Роскосмос», а вакантными остаются только 26% площадей.

На третьем месте по объемам ввода – Центральный административный округ – здесь будет введено 383 тыс. в. м офисных площадей, крупнейшие площади будут в cеверном направлении ЦАО – iCity (Space Tower), «Сити-4» и БЦ «Frame» (общая площадь проектов 226 тыс. кв. м).

По прогнозам Nikoliers, в течение 2025-2027 гг. объем ввода спекулятивных офисных площадей (без учета BTS) составит 504–667 тыс. кв. м в год, поэтому такое «падение» объемов ввода в 2026 г. связано в первую очередь с наличием крупных BTS-проектов в 2025 г. Сдержанные темпы вывода в рынок девелоперами новых спекулятивных проектов объясняются тремя основными факторами: периодом высокой ключевой ставки, ростом стоимости строительства и операционных расходов, а также инфляционными процессами.

Также стоит отметить, что офисный девелопмент Москвы уже не первый год поддерживается стимулирующими программами. В 2025–2027 гг. 439 тыс. кв. м офисного строительства составляют объекты, возводимые в рамках проектов КРТ и МПТ (21% от ожидаемого ввода). В 2022–2024 гг. такие проекты составили 22% от общего объема нового строительства.

Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м

По сравнению с итогами 2024 г. средняя вакансия в строящихся объектах с вводом в 2025–2027 гг. упала на 3 п.п., до 35%, площади продолжают заполняться еще на этапе строительства в связи с дефицитом готового предложения. В 2026 г. реализовано уже 80% от запланированного годового ввода, в 2025 и 2027 г. – порядка 40%. Низкий объем офисного строительства и высокая доля pre-lease/pre-sale будут сохранять дефицит предложения на офисном рынке и низкую вакансию в ближайшей перспективе. Девелоперы, которые сейчас инвестируют в новые проекты, могут делать ставку на высокую плату за риск в виде реализации отложенного спроса в период смены цикла рынка – с учетом девелоперского цикла и нарастающего дефицита качественных площадей, в течение 2-3 лет новые проекты получат возможность первыми абсорбировать высокую долю накопленного спроса.

Большинство объема строится именно на продажу и спрос на покупку при этом остаётся высоким. Вакансия на рынке офисных площадей продолжает активно сокращаться и на рынке продаж. Особенно заметно снижение предложения в ключевых локациях: в кольцевой зоне СК-ТТК объем предложения блоками уменьшился на 48% г/г, а предложение зданий целиком внутри МКАД г/г сократилось на 24%. Около 50–60% площадей на продажу в строящихся зданиях в нарезку в среднем приобретаются в инвестиционных целях.

• Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Макроэкономические факторы ведут к укреплению позиций девелоперов, обладающих запасом финансовой прочности, административным ресурсом, проработанной системой цифровизации и автоматизации (с точки зрения снижения остроты вопроса кадрового дефицита). Таким образом на рынке формируются условия для смены расстановки сил. В условиях дефицита на рынке офисной недвижимости ожидается интерес к реконцепции неэффективно используемых площадей, чтобы подстроиться под сформированный спрос на качественные площади. В условиях ограниченного арендного предложения на рынке формируется отложенный спрос. Согласно текущим планам девелоперов, объем вводимых площадей недостаточен для его удовлетворения, поэтому ускорение темпов девелопмента сможет абсорбировать отложенный спрос по мере вывода на рынок офисных объектов».