Нишевый продукт: на аренде премиального жилья по-прежнему можно заработать

В 2022 году московский рынок аренды премиального жилья испытал мощный отток арендаторов, а предложение квартир для найма увеличилось на треть. Впрочем, альтернативы для вложений – акции, валюта, ценные бумаги – сейчас довольно рискованные. Между тем, на рынке московского жилья открылась новая ниша, которая позволит инвестору заработать и сохранить вложения – премиальные новостройки вне ЦАО. Об этой нише рассказывает Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development.

В 2022 году вопрос инвестиций обострился, потому что большинство привычных объектов вложений стали намного более рискованными. Рынок ценных бумаг обвалился, в банковской сфере возросли риски из-за санкций и различных валютных ограничений. Именно поэтому в прошлом году в самые острые моменты истории (весной и осенью) мы наблюдали резкий всплеск инвестиционных сделок на рынке премиального жилья. Тогда доля соглашений на покупку квартир в строящихся ЖК увеличивалась примерно в два раза по сравнению со среднегодовой – с 3-4% до 6-7% от общего числа.

Однако встает вопрос, в какие именно новостройки имеет смысл вкладываться, потому что конкуренция в жилищном секторе тоже растет. С этой точки зрения на рынке московских новостроек выделяется новый, пока еще нишевый продукт – жилые комплексы премиум-класса за пределами ЦАО.

Немного предыстории: до середины 2010-х гг. практически обязательным условием премиальности новостройки было расположение в историческом центре Москвы, в границах ЦАО. Затем ситуация начала меняться, и сейчас примерно половина новостроек премиум-класса возводится вне ЦАО. Именно такие жилые комплексы в наши дни фактически образуют новую нишу на рынке аренды, которая становится привлекательной для вложений в аренду и перепродажу.

Прежде всего поясню, почему потенциальные жители премиального жилья обратили взоры за пределы ЦАО. В отличие от плотно застроенного центра, площадки для девелоперских проектов в ЗАО, СЗАО, САО, ВАО и ЮАО более масштабные. Соответственно, здесь строят жилые комплексы с собственной инфраструктурой высокого уровня и закрытой территорией с благоустройством на уровне городских парков. В ЦАО для реализации таких же проектов застройщикам фактически негде развернуться, а запросы аудитории за последние 10 лет дрейфовали от мечты о клубном доме в трех шагах от Кремля до закрытого от бурлящего мегаполиса «города в городе» для «своих». Жителям премиальных новостроек сегодня важно иметь в шаговой доступности всю инфраструктуру (социальную, коммерческую, спортивную) без постороннего людского трафика. Особенно тем из них, кто живет на несколько городов или даже стран, приезжает в Москву по делам и имеет очень плотный график.

С этой точки зрения комплексный характер премиальных новостроек вне ЦАО стал их мощным преимуществом по сравнению с большим рынком жилья предыдущих поколений в ЦАО. Эта тенденция имеет вполне конкретное экономическое измерение – арендные ставки в премиальных новостройках вне ЦАО практически не уступают цене найма жилья в историческом центре. В ЦАО предложение аренды премиального уровня (как местных новостроек, так и сопоставимого по уровню старого жилья) составляют порядка 2,2-2,7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Между тем в премиальных новостройках вне ЦАО этот показатель варьируется от 2 тыс. до 2,9 тыс. рублей, то есть в некоторых жилых комплексах он даже выше, чем в ЦАО.

Второй плюс премиальных новостроек не в ЦАО, а в зелёных экологичных районах – их не так уж и много. Массовое строительство подобных комплексов началось сравнительно недавно. Поэтому жилые комплексы премиум-класса вне ЦАО стали нишевым и дефицитным продуктом, тогда как предложение высокобюджетной аренды в целом на рынке, по данным аналитиков NF Group Research, в 2022 году выросло на треть. Большая часть квартир и апартаментов в новых премиальных комплексах раскупается для жизни, поэтому арендных предложений еще меньше. Отсюда и их сравнительно высокая стоимость для арендаторов, что одновременно становится плюсом для арендодателей такого жилья.

Безусловный плюс премиальных новостроек вне ЦАО для инвестора – цена. В среднем квадратный метр в них сейчас продается за 557 тыс. рублей, а минимальный уровень стоимости начинается от 407 тыс. рублей за кв. м. В ЦАО новостройка премиум-класса в среднем обойдется в 697 тыс. рублей за кв. м, то есть порог входа для инвестора за счет выбора ЖК вне ЦАО снижается на 25%. А лучше рассмотреть варианты новостроек на начальном этапе строительства, что позволит увеличить доходность аренды и переждать период нестабильности, пока будет идти строительство. В этом случае вложиться можно с еще большей экономией, так как в среднем на начальном этапе строительства премиальные новостройки вне ЦАО стоят 455 тыс. рублей за кв. м.

Итак, подытожим: на рынке есть востребованный формат премиального жилья для аренды вне ЦАО, который обойдется инвестору примерно на 25% дешевле, чем основная масса конкурентов в ЦАО. Ставки аренды при этом либо сопоставимы, либо даже выше, а конкуренция ниже. Сколько можно заработать?

Практика показывает, что самые высокие арендные ставки в премиуме в квартирах площадью 80-100 кв. м. Обычно они составляют около 2,9 тыс. рублей за кв. м в месяц. Приобрести же такую квартиру можно, например в премиальном жилом комплексе в районе Преображенской площади по минимальной цене примерно 35 млн рублей. В этом случае доходность составит порядка 8,6% годовых при ежемесячной ставке аренды примерно в 265 тыс. рублей.

Впрочем, по данным NF Group Research, в 2022 году на рынке высокобюджетной аренды спрос сместился с предложений за 200-300 тыс. рублей в месяц (доля таких сделок снизилась с 25% до 19%) в нишу менее 200 тыс. рублей (их доля увеличилась с 19% до 30%). Поэтому инвестор может приобрести двухкомнатную квартиру площадью порядка 50-60 кв. м. Причем сейчас застройщики активно стимулируют спрос и предлагают ограниченные пулы квартир по сниженным ценам в домах на высокой стадии строительной готовности. К примеру, в комплексе премиум-класса в ЮАО на Нагатинском полуострове квартира площадью 55,6 кв. м обойдется в 17,9 млн рублей. С учетом всех расходов, в том числе затрат на премиальную отделку и управление недвижимостью, при ставке долгосрочной аренды около 80 тыс. рублей доходность за 5 лет составит 11,5% годовых (в том числе за счет капитализации, ведь квартира еще подорожает после покупки в последние месяцы строительства комплекса). При этом начать сдавать в аренду эту квартиру можно будет уже через несколько месяцев, когда дома введут в эксплуатацию.

Важно понимать, что инвестор получает в распоряжение актив, который в долгосрочной перспективе либо сохраняет цену, либо дорожает, о чем свидетельствует динамика цен на новостройки в Москве. Более того, инвестору следует внимательно отнестись к выбору локации с арендной квартирой, и тогда он имеет шансы заработать больше и максимизировать загрузку квартиры. Инвестиционный потенциал районов Москвы динамично меняется, так как постоянно появляются новые точки притяжения для бизнеса (например, начинается строительство «второго Сити» в Южном речном порту), крупные развлекательные объекты (к примеру, парк развлечений «Остров Мечты» и планируемый здесь же пляжный комплекс на 2,5 тыс. посетителей Dream Beach Club) и т.п. Все это привлекает арендаторов, туристов (которым можно сдавать квартиры в краткосрочную аренду). Таким образом, город становится децентрализованным, социальная активность смещается в новые локации, на которые и следует делать ставку инвестору.