Объем ввода коммерческой недвижимости в России по итогам 2024 г. может достигнуть 6,4 млн кв. м

По данным Nikoliers, суммарный объем ввода коммерческой недвижимости в России по итогам 2024 года может составить 6,4 млн кв. м. Это станет рекордным значением за рассматриваемый период, поскольку превысит максимальный показатель, зафиксированный в 2014 году — 7,5 млн кв. м. При подсчете учитывались суммарные объёмы площадей торговой, офисной и складской недвижимости. При этом доля складского сегмента в новом предложении составляет более 80%. По прогнозам Nikoliers, этот тренд сохранится, и в 2025 году ожидается новый рекорд — 8 млн кв. м., где наибольшая доля ввода опять придется на сегмент складской недвижимости.

В предыдущие три года ежегодный ввод коммерческой недвижимости на рынке находился в диапазоне 3,7-4,7 млн кв. м. Однако в этом году рынок демонстрирует существенный прирост предложения. По прогнозам Nikoliers, эта тенденция сохранится, и в 2025 году ожидается новый рекорд — 8 млн кв. м., где наибольшая доля ввода снова придется на сегмент складской недвижимости. Такой прогноз обусловлен объемом уже заявленных проектов. В 2026-2027 гг. ввод коммерческой недвижимости немного снизится до показателей 6-6,1 млн кв. метров, однако может быть скорректирован в большую сторону.

Динамика вакансии на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Динамика вакантных площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости демонстрирует снижение уровня до рекордно низких значений. Годовое изменение вакантности в ритейле продемонстрировало снижение на 3,5 п.п., в офисной недвижимости на 1,5 п.п. и лишь в складах вакансия показала незначительный прирост на 0,4 п.п. за счет выхода на рынок нескольких крупных блоков, но при этом уровень вакансии в сегменте всё равно остаётся ниже 1%. По прогнозам Nikoliers, низкий объем вакансии во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости сохранится в перспективе трех лет.

По экспертной оценке Nikoliers, среди ключевых трендов рынка коммерческой недвижимости можно выделить:

• Офисный сегмент демонстрирует рост: увеличение арендных ставок на 30% в 2024 году по выборке наиболее качественного предложения (класс А и В+ в Москве по портфелям 13 ключевых собственников): на данный момент показатель составляет 37 246 руб./кв. м/год (в 4 кв. 2023 года — 28 277 руб./кв. м/год). Дальнейший рост арендных ставок на наиболее качественные и востребованные объекты будет определяться острым дефицитом свободных площадей и сдержанной строительной активностью.
• Складской сегмент вырос на 40%: повышение арендных ставок в 2024 году на сухие склады классов А и В в Москве, сейчас средняя ставка составляет 11 750 руб./кв. м/год (в 4 кв. 2023 года — 8 425 руб./кв. м/год). Дальнейший рост арендных ставок может замедлиться, но будет определяться острым дефицитом свободных площадей и сдержанной строительной активностью.
• На 60% увеличилась численность сотрудников крупных и средних российских компаний за последние 5 лет. В текущем году рост персонала в российских компаниях сохранится и может составить 8-10%. Сдерживающим фактором является дефицит кадров во всех сферах экономики.
• 20-40% составляет рост прибыли российских компаний в 2023-2024 гг. (с учётом прогноза Минфина). Динамика обусловлена прибылью от реализации по сырьевым и несырьевым отраслям экономики.
• Среднегодовой рост онлайн-торговли в 2025-2027 гг. прогнозируется на уровне +14%. Динамика замедлилась на фоне эффекта масштаба относительно предыдущих лет. Тем не менее такой рост сегмента будет и дальше поддерживать развитие складского сектора.

Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Уходящий 2024 год на рынке недвижимости России был щедр на рекорды. Средняя ставка на аренду складов выросла на 40%, а по портфелю наиболее качественных объектов офисных объектов в столице — на 32%. Такого не было с середины 90-х годов, это колоссальный рост. Мы также прогнозируем, что рост арендных ставок, особенно в сегментах складской и офисной недвижимости, продолжится из-за существенного дисбаланса спроса и предложения. Помимо масштабных показателей ввода новых площадей в коммерческом сегменте, мы увидим ещё один рекорд – более 1 трлн рублей будет вложено в покупку объектов коммерческой недвижимости и земельные участки под девелопмент за 2024 г., что станет максимальным объемом инвестиций за всю историю».