Офисный рынок Москвы смещается в сторону арендаторов на фоне рекордного ввода новых площадей

По данным исследования CORE.XP «Офисная недвижимость Москвы. 1 полугодие 2026» на офисном рынке Москвы было введено 648 тыс. кв. м — рекордный объем нового строительства с 2014 года. На фоне выхода новых объектов и высвобождения крупных помещений доля свободных офисных площадей выросла до 7,0%, а рыночный баланс постепенно смещается в сторону арендаторов.

За первые шесть месяцев 2026 года в Москве завершилось строительство 648 тыс. кв. м офисов — в 30 раз больше, чем годом ранее. На весь 2026 год заявлен ввод 1,4 млн кв. м новых офисных площадей. Во втором полугодии девелоперы планируют ввести еще 773 тыс. кв. м, однако около 29% этого объема, или 227 тыс. кв. м, может быть перенесено на 2027 год.

При этом значительная часть нового предложения уже реализована: 64% заявленного объема строительства 2026 года, или 908 тыс. кв. м, продано, сдано в аренду или занято собственниками под BTS-проекты.

• «Рост доли свободных площадей обусловлен высвобождением офисных помещений в существующих объектах. Рыночный баланс постепенно смещается в сторону арендаторов — увеличение свободных площадей и снижение числа сделок дают арендаторам больше возможностей для выбора и переговорных преимуществ», — отмечает Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.

На конец первого полугодия средняя доля свободных площадей в объектах классов Прайм, А, Б+ и Б составила 7,0%, или 1,389 млн кв. м. За три месяца показатель вырос с 6,7% до 7,0%. Из существующего свободного предложения 63% площадей, или 879 тыс. кв. м, доступны для аренды, 28% (388 тыс. кв. м) — для покупки, еще 9% (122 тыс. кв. м) — для аренды и/или покупки.

Количество доступных для аренды и покупки офисных блоков за квартал увеличилось на 14% — до 1 404 объектов. При этом 60% свободных блоков сосредоточено в трех зонах: ЦДР–ТТК без Москвы-Сити и Ленинградского делового района, за МКАД и в южной и юго-западной частях зоны ТТК–МКАД.

На этом фоне спрос остается сдержанным. Объем новых сделок аренды и купли-продажи в первом полугодии составил 541 тыс. кв. м — на 19% меньше, чем годом ранее. Объем сделок аренды снизился на 21%, до 343 тыс. кв. м. При этом 87% арендных сделок пришлось на офисы с готовой отделкой, а более половины сделок — 53% — заключено с помещениями площадью до 300 кв. м.

Объем сделок купли-продажи составил 198 тыс. кв. м, снизившись на 15% год к году. Около 79% покупок пришлось на строящиеся офисы и проекты. Наиболее востребованным форматом стали помещения площадью до 100 кв. м — на них пришлось 47% сделок.

В структуре спроса по-прежнему лидируют финансовый сектор, недвижимость и строительство, а также ИТ и телеком: на эти три отрасли пришлось 68% сделок, по которым известен арендатор или покупатель.

Несмотря на высокий объем ввода, прирост фактически занятых площадей остается ограниченным. Чистое поглощение в первом полугодии составило 96 тыс. кв. м против отрицательных 71 тыс. кв. м годом ранее. При этом около 60% известных арендных сделок пришлось на релокацию арендаторов. Кроме того, значительная часть введенных площадей была реализована блоками, этажами или представляла собой предварительно занятые BTS-объекты.

По прогнозу CORE.XP, общий объем новых сделок аренды и купли-продажи по итогам 2026 года может составить 1,0–1,2 млн кв. м, что на 16–30% ниже показателя 2025 года.

Средневзвешенная ставка аренды офисов с отделкой в первом полугодии 2026 года составила 41,1 тыс. руб. за кв. м в год без НДС, операционных и коммунальных расходов. Это на 39% выше стоимости аренды помещений «в бетоне».

Средневзвешенная цена продажи офисов классов Прайм/А в первом полугодии 2026 года составила 425,8 тыс. руб. за кв. м без НДС для существующих и строящихся объектов. При этом динамика цен различается в зависимости от статуса готовности: стоимость строящихся офисов выросла на 13% год к году, тогда как в существующих объектах показатель снизился на 12%.

Таким образом, первая половина 2026 года стала для офисного рынка Москвы периодом резкого расширения предложения. Рекордный ввод новых площадей и рост вакансии усилили конкуренцию за арендатора и дали компаниям больше возможностей для выбора. Одновременно сдержанный объем сделок показывает, что рынок пока не готов поглощать растущий объем предложения теми же темпами, с которыми оно выходит.

На дальнейшую динамику рынка будут влиять объем фактически введенных объектов во втором полугодии, способность арендаторов расширять занимаемые площади и макроэкономические условия. Согласно прогнозу Центра экономического прогнозирования Газпромбанка, приведенному в исследовании CORE.XP, рост ВВП России в 2026 году ожидается на уровне 0,3%, инфляция — 5,9%, а ключевая ставка на конец года — 13%.