Просрочки аренды могут обойтись владельцам московских БЦ в 8,3 млрд рублей

Совокупная стоимость задержек арендных платежей на рынке офисной недвижимости Москвы в 2026–2030 годах может составить около 8,3 млрд рублей. К такому выводу пришли аналитики MANUFAQTURY. Эксперты оценили доход, который недополучают собственники бизнес-центров пока арендные платежи остаются у резидентов бизнес-центров.

• «Даже если арендатор в итоге полностью погасил долг, просрочка не становится для собственника бесплатной. Пока деньги остаются у арендатора, владелец здания не может использовать их в обороте, разместить на депозите или направить на обслуживание кредита. По существу, собственник на это время кредитует арендатора за свой счет», — говорит сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY Андрей Кулагин.

Сколько аренды дают московские офисы

Масштаб офисного фонда Москвы класса A, Б и Прайм, по данным NF GROUP, в первом полугодии 2026 года достиг 20,07 млн кв. м.  Если исключить вакантные помещения и умножить занятые площади на средневзвешенную запрашиваемую ставку аренды, то расчетная стоимость занятого фонда составит 572,4 млрд рублей в год. Важно учитывать, что не весь занятый фонд приносит рыночную аренду и часть площадей используется собственниками и связанными с ними компаниями. В связи с этим годовой объем аренды составит 400,7 млрд рублей.

Таблица 1 Объем рынка аренды по классам в 2026 году

 Будущий ввод арендных площадей

По данным совместного исследования NF Group и Stone, в Москве в 2026–2030 годах заявлено к вводу 5,7 млн кв. м офисных площадей, при этом около 35% годового объема обычно переносится на последующие сроки.

Из 5,7 млн кв. м около 0,5 млн кв. м изначально предназначено для аренды,  еще 951 тыс. кв. м могут выйти в аренду после покупки инвесторами. Вместе это 25,5% будущего ввода. Эта доля была положена в расчет нового арендного фонда.

Таблица 2. Новый арендный фонд Москвы

Новые объекты не заполняются мгновенно. Чтобы оценить годовой поток аренды эксперты MANUFAQTURY в год ввода  учитывают 50% потенциальной аренды, в следующие годы — 90%, а с 2027 года принята ежегодная индексация ставок на 4%. При текущей средней ставке по всему фонду  — 30 993 руб. за кв. м в год поток аренды составит 421 млрд в 2027 году, в 2028 году – 445,7 млрд, в 2029 году – 470,1 млрд, в 2030 году – 493,4 млрд рублей.

Таблица 3: Объем рынка аренды в 2026 – 2030 годах

В задержке могут одновременно находиться миллиарды рублей

Эксперты применили к арендному потоку показатели платежной дисциплины российских компаний. По данным АСТ за февраль 2026 года, 69% компаний в среднем платили в срок, 16,6% — с задержкой до 60 дней, 14,4% — с задержкой более 60 дней.

В расчете MANUFAQTURY доли компаний условно перенесены на арендный поток: для 14,4% потока принята задержка 60 дней, для 16,6% — 30 дней.

Стоимость задержки определяется исходя из размера просроченного платежа, продолжительности просрочки и стоимости денег в соответствующем году. Для прогноза использовалась ожидаемая траектория ключевой ставки Банка России. Чем выше ставка и дольше задержка, тем выше стоимость такой просрочки для владельца здания.

В 2026 году у арендаторов может одновременно находиться около 15 млрд рублей просроченных платежей. К 2030 году эта сумма может превысить 18 млрд рублей вслед за ростом офисного фонда и арендных ставок. Совокупная стоимость задержек платежей за 2026–2030 годы при принятой стоимости денег оценивается в 8,3 млрд рублей.

Таблица 4. Стоимость задержек арендных платежей 

Расчетная оценка учитывает, что 16,6% потока задерживается на 30 дней, еще 14,4% — на 60 дней.

Стоимость задержек аренды обычно остается за пределами рыночных отчетов. Обзоры показывают ставки, вакантность, объем сделок и др. Срок фактического поступления арендных платежей в такую статистику не попадает.

• «В условиях дорогих денег платежная дисциплина становится самостоятельным показателем доходности объекта. Для собственника важен уже не только размер ставки аренды, но и то, насколько регулярно и своевременно она поступает», — заключает Андрей Кулагин.

Цифровой контроль аренды становится частью управления доходностью

Платежная дисциплина — лишь один из параметров, которые собственнику приходится контролировать в течение срока аренды. Не меньшее значение имеют даты индексации, окончание договоров, длительная вакантность и разница между действующими и потенциальными ставками.

На крупных портфелях эти данные все чаще объединяют в системах управления арендой. Международные платформы для управления арендой (класса lease management) позволяют связать условия договора с начислениями, фактическими платежами, сроками продления и действиями менеджеров. Смысл такого подхода не в дополнительной отчетности, а в том, чтобы быстрее замечать отклонения и не терять время между событием и решением.

MANUFAQTURY развивает аналогичную логику в платформе “ПРИЗМА” (PRYSM). В модуле управления арендой компания планирует объединить данные по договорам, индексациям, срокам платежей и просрочкам, чтобы менеджер видел их в одном контуре.

Например, история платежей может использоваться при подготовке к продлению договора: одинаковая ставка для арендатора, который платит точно в срок, и для арендатора с регулярными задержками экономически означает не одно и то же.

В результате в фокусе собственника оказывается не только размер начисленной аренды, но и то, насколько предсказуемо она превращается в денежный поток.