RBNA и CORE.XP: перспективы роста ставок аренды складов Big Box в Московском регионе

На рынке аренды классических складов Big Box Московского региона фиксируется небольшое снижение ставок — дисконт составляет 3-5%. При этом, по ряду проектов этот показатель чуть выше – до 15%, а по субаренде уровень скидок доходит до 30%. Однако участники рынка расценивают текущую ситуацию как краткосрочную: уже в ближайшие годы ожидается восстановление спроса и, как следствие, повышение уровня арендной платы. Ключевой рекомендацией для бизнеса в этой ситуации становится заключение долгосрочных договоров прямой аренды на текущих выгодных условиях.

По оценке генерального директора RBNA Павла Несмачного, рынок складской недвижимости переживает этап ценовой коррекции, который носит временный характер. Текущее положение обусловлено расширением доли вакантных площадей — в целом по рынку этот показатель достигает 6%, однако ситуация существенно различается в зависимости от локации.

В частности, в радиусе 10–15 км от МКАД, который эксперты выделяют в отдельный субрынок, уровень вакансии составляет лишь 1,8%. При этом наблюдается дефицит специализированных объектов: практически нет предложений с мультитемпературным режимом, а также площадок со специализированными видами разрешенного использования (ВРИ) и нужным набором инженерных коммуникаций. Подобное положение дел не позволяет говорить о сокращении стоимости аренды по уникальным проектам из-за их дефицита.

Размер скидок на стандартную аренду варьируется в диапазоне 5–15%. Как отмечают в RBNA, величина дисконта зависит от параметров сделки: площади объекта, срока конкретного контракта, необходимости дооснащения помещений и установки специализированного оборудования и ряда других условий. Усиление конкуренции между девелоперами стало основным стимулом распространения сниженных цен.

Особого внимания, по словам Павла Несмачного, заслуживает сегмент субаренды, который в последнее время заметно расширился. Несмотря на привлекательные ценовые предложения (скидки до 30% относительно прямой аренды), такой вариант несет существенные риски для арендаторов. Ограниченная гибкость долгосрочного планирования сочетается со слабой защищенностью прав субарендатора и зависимостью от решений основного арендатора, который вправе досрочно прекратить договор.

• «Действительно, на рынке присутствуют опции по субаренде, зачастую предлагаемые по более низким ставкам (на конец I кв. 2026 г. ставка субаренды составила 9 751 руб./кв. м/год, в то время как ставка аренды готовых помещений — 10 464 руб./кв. м/год), однако они имеют свои ограничения для арендаторов: готовые площади зачастую могут не подходить пользователям, нуждающимся в нестандартных характеристиках помещений, и если субарендодатель планирует в дальнейшем вновь использовать их, то навряд ли пойдёт на какие-либо доработки», — уверен Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE XP.

Эксперт подчеркивает, что этот продукт в большей степени для тех, кому подойдёт склад стандартной спецификации. Кроме того, те, кто ищут решения на долгосрочную перспективу, могут столкнуться с неподходящими для них сроками аренды, т.к. зачастую это краткосрочное решение.

• «Субаренда — это мина замедленного действия, — согласен Павел Несмачный. — В любой момент можно столкнуться с необходимостью срочно освободить помещение. При этом, качественное предложение никогда не будет дешевым».

Умеренная коррекция ставок сохранится до конца 2026 года с последующим разворотом тренда, по мнению экспертов RBNA. К ключевым факторам восстановления рынка относится замедление ввода новых площадей: в 2027 году объем строительства логистических комплексов в Московском регионе может сократиться на 30%, а ввод новых объектов —  снизиться до 1,6–2 млн кв. м — минимального показателя за последние пять лет.

Одновременно смягчение денежно‑кредитной политики к концу 2026 года, когда ключевая ставка ЦБ может опуститься до 11–12%, создаст условия для оживления экономики и повышения спроса на складские площади. Пройдя пик коррекции, рынок перейдет к фазе восстановления, и стоимость аренды начнет демонстрировать устойчивый рост.

• «Мы также согласны, что в 2027-2028 гг. ожидается разворот тренда и рост ставок аренды на склады на фоне увеличения спроса на дополнительные площади и умеренных объёмов нового строительства, что будет вести к снижению доли свободных площадей», — подчеркивает Антон Алябьев.

В RBNA считают, что текущий период предоставляет бизнесу уникальную возможность зафиксировать выгодные условия в рамках долгосрочного контракта. Прямая аренда на сегодня способна стать надежным фундаментом для стабильного развития логистической отрасли в перспективе ближайших лет.