Рынок офисов класса А в Москве: дефицит предложения и рост спроса на покупку в перспективе до 2029 года

Столичный рынок офисной недвижимости класса А продолжает развиваться в условиях острого дефицита спекулятивного предложения (5% по итогам 2025 года) и трансформации рынка – спрос и предложение начинают смещаться в сторону модели продажи офисов. Тенденции сохранятся и в перспективе ближайших 4 лет, по оценке аналитиков девелопера «Север» и консалтинговой компании IPG.Estate. С 2026 по 2029 год рынок Москвы ожидает ввод более 3 млн. кв. м офисной недвижимости, из которых 73% объектов относятся к классу Prime, A+, A. При этом более 70% всего нового предложения предлагается в продажу.

За последние годы структура спроса предложения претерпела изменения. Со стороны предложения в общей структуре спроса помимо классической аренды мы видим рост доли сервисных офисов, а также офисов в продажу. Со стороны спроса, ввиду крайне низкой вакансии на рынке офисной недвижимости, а также нестабильной экономической ситуации, мы видим интерес как бизнеса, так и инвесторов, к покупке офисной недвижимости. Дефицит качественного предложения на спекулятивном рынке также привел рынок к тому, что крупные компании строят собственные штаб-квартиры. Так, 2025 году в эксплуатацию было введено 726 тыс. кв.м, из которых 40% приходится на объекты, построенные под собственные нужды компаний: штаб-квартиры Национального космического центра (Роскосмос) и комплекс Центрального банка России. Ввод штаб-квартир Яндекс и Сбербанка были перенесены.

Важно отметить и процесс децентрализации рынка офисной недвижимости Москвы, что во многом связано в последовательной городской политикой в части стимулирования развития удаленных и депрессивных районов посредством программ МПТ/КРТ, их льготными условиями. «По нашим прогнозам в 2026-2029 годах в Москве планируется ввести около 3,15 млн кв. м офисов, из которых 2,84 млн кв. м придется на высококлассную недвижимость (класс Prime, A+, А). При этом почти половина нового объема – около 47% – будет расположена внутри зоны СК-ТТК, ещё 36% – между ТТК и МКАД», – отмечают аналитики IPG.Estate.

В этих условиях девелоперы все чаще адаптируют продукт под структуру спроса и особенности локаций. Руководитель отдела коммерческой недвижимости девелоперской компании «Север» Алёна Данильченко отмечает, что требования со стороны корпоративных пользователей остаются стабильно высокими.

• «Для них важны наличие достаточно больших площадей, технические характеристики, инженерные решения и развитая инфраструктура вокруг офиса. При этом за пределами ТТК постепенно формируется новое поколение качественных бизнес-центров, отвечающих этим требованиям. Несмотря на преобладание в новом предложении объектов класса А, мы видим, что спрос на такие характеристики сохраняется и в других сегментах – в частности, в классе B+, где на фоне ограниченного предложения формируется дефицит».

По мере сокращения числа доступных участков в старой Москве строительство высококлассных офисных объектов будет смещаться в новые локации. Для многих девелоперов это может стать одной из ключевых стратегий на ближайшие годы.