Рынок Санкт-Петербурга рискует остаться без офисов

Согласно данным IBC Real Estate по состоянию на июль 2024 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга вакантными остаются 4,8% площадей или 201 тыс. кв. м. Это рекордно низкий показатель за всю историю наблюдений. Вакантность по классу А составляет 3,7% или 56 тыс. кв. м, что является минимальным значением за последние четыре года, а в классе B уровень вакансии зафиксировался на уровне 5,4% или 145 тыс. кв. м – самый низкий показатель с 2007 года. В целом, можно заключить, что офисный рынок Санкт-Петербурга преодолел период неопределенности и вернулся к допадемийным показателям в разрезе доли вакантных офисных площадей.

На рынке Северной столицы фиксируется острый дефицит крупных вакантных блоков. Вакансия сформирована преимущественно предложениями до 5 тыс. кв. м – 91% из числа всех вакантных офисов (121 офисное здание). Менее 10% вакантных блоков (12 бизнес-центров) представляют собой свободные площади от 5 тыс. кв. м и более. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют дальнейшее снижение доли вакантных офисных площадей, которая по итогам года может достигнуть 4% в целом по рынку.

Динамика доли свободных площадей, %

Сегодня на офисном рынке Санкт-Петербурга представлено 4,2 млн кв. м качественных площадей. Большую часть стока составляют бизнес-центры класса B – 64% или 2,7 млн кв. м. По классу А активно функционируют 1,5 млн кв. м или 36% от суммарного объема офисной недвижимости. По итогам II квартала 2024 года в эксплуатацию был введен один бизнес-центр класса А Crystal 72 офисной площадью 1,3 тыс. кв. м. По результатам I полугодия 2024 года суммарный объем нового строительства в СПб составил 35,2 тыс. кв. м. Минимальные показатели ввода и высокая деловая активность являются ключевыми характеристиками офисного рынка Северной столицы.

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды стремительно растут, главным образом, за счет ряда дорогих предложений с качественной отделкой. Так, по итогам II квартала 2024 года ставка аренды в классе А зафиксировалась на уровне 2 668 руб./кв. м в мес., с учетом НДС и OPEX. В сравнении с предыдущим – I кварталом (2 478 руб./кв. м в мес., с учетом НДС и OPEX) рост средневзвешенного показателя составил 7,7%, а в динамике за предыдущие 10 лет (с 2014 года) ставки выросли более чем на 60% – с 1 662 руб./кв. м в мес. до 2 668 руб./кв. м в мес., с учетом НДС и OPEX. К числу крупных дорогих вакансий можно отнести предложения в новом БЦ Crystal 72 и БЦ «Спейс», где ставки аренды варьируются от 4 200 до 5 000 руб./кв. м в мес., с учетом НДС и OPEX.

В классе B изменений показателя за квартал не зафиксировано: на июль 2024 года средневзвешенная ставка аренды составила 1 595 руб./кв. м в мес., с учетом НДС и OPEX. Однако д динамике за 10 лет рост средних ставок составил 34% – с 1 188 руб./кв. м в мес., с учетом НДС и OPEX, в 2014 году до 1 595 руб./кв. м в мес., с учетом НДС и OPEX, в 2024 году. Средняя арендная ставка в целом по офисному рынку Санкт-Петербурга составляет сегодня 1 937 руб./кв. м в мес., с учетом НДС и OPEX. По прогнозам аналитиков IBC Real Estate до конца года, средневзвешенная ставка аренды в Северной столице продолжит свой рост в пределах 2%.              

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды с НДС и OPEX, руб./кв. м в мес.

• «Доля вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге в очередной раз достигает рекордно низких значений – последний раз подобные показатели ниже 5% фиксировались более 15 лет назад. Крупные блоки в аренду от 5 тыс. кв. м представлены на рынке единично, основная концентрация офисного предложения сосредоточена на более мелкой нарезке. До конца года дефицит качественных офисных пространств будет сохраняться, главным образом, за счет низкой девелоперской активности и высокой стоимости нового строительства», – прогнозирует Сергей Владимиров, руководитель филиала в Санкт-Петербурге.