С новым 2025 годом! Поздравляет Евгений Абрамычев, заместитель генерального директора агентства коммерческой недвижимости Invest7

С 2025 годом читателей OFFICE NEWS поздравляет Евгений Абрамычев, заместитель генерального директора агентства коммерческой недвижимости Invest7.

Итоги 2024 г.

Для каждого из сегментов уходящий год прошел по-разному. В торговой недвижимости все было спокойно и гладко, без каких-либо потрясений и вызовов. Данный сегмент сегодня является одним из самых сбалансированных. Цены и арендные ставки на готовые объекты в течение года практически не менялись. Окупаемость данных активов сегодня находится на стабильном уровне 10-11 лет.

На рынке аренды торговых помещений драйверами роста по-прежнему оставались сетевые ритейлеры. Новые точки открывали как всем известные игроки – «Чижик», «Светофор», так и совсем новые сети, в том числе из дружественных стран, например, «Чеснок» из Беларуси. 

Вектор спроса у арендаторов за год также не изменился. Так федеральные сетевые супермаркеты в первую очередь нацеливались на объекты площадью плюс-минус 500 кв. м, которые лучше всего подходят для размещения полноформатного магазина. Также ритейлеры начали активнее открывать точки формата «у дома» меньшей площадью, под которые арендовали объекты по 300-350 кв. м, иногда даже по 100 «квадратов» в сформированных районах, где фактически не осталось свободных площадей в аренду.

Ситуация в сегментах складской и офисной недвижимости сложилась совершенно иная. Офисный рынок весь год прожил в условиях катастрофического дефицита предложения. Спрос на помещения данного формата только рос, а свободных площадей становилось все меньше. Как итог – к концу 2024-го доля вакантных площадей в сегменте снизилась до 4-5%, а в самых востребованных локациях до 1-2%. Доходит до того, что в строящихся бизнес-центрах порядка 70-80% площадей раскупаются на ранних стадиях строительства, а к моменту ввода свободных площадей практически нет, а если они остаются, то моментально сдаются в аренду.

Похожее положение дел наблюдается на складском рынке. Спрос на площади весь 2024 год, как в целом в предыдущие 5 лет, стабильно рос, а новые объекты данный спрос не успевали удовлетворять. Из-за этого росли цены и арендные ставки. Предпосылок, что данная тенденция изменится, пока нет. Доля вакантных помещений в сегменте сейчас находится на запредельно низком уровне – 1-2%.

Также отмечу, что в уходящем году изменилась ситуация с инвестициями в коммерческую недвижимость. Изменения были вызваны повышением ключевой ставки и отменой льготной ипотеки на рынке жилья. Практически все игроки изменили свои стратегии. Крупные и средние компании, которые инвестировали с использованием ипотечного плеча, пересмотрели свои модели и начали либо отказываться от вложений, либо рассчитывать на собственные средства. Среди инвесторов с небольшими бюджетами часть игроков ушла с рынка, переложив свои капиталы на депозиты, где сегодня предлагается более высокий процент прибыли.

Прогноз на 2025 г.

Ожидаю, что весь следующий год на рынке коммерческой недвижимости Москвы мы будем наблюдать стадию сдержанного роста. В сегментах складской и офисной недвижимости сохранится тенденция к росту цен и арендных ставок на фоне дефицита предложения.

На рынке торговой недвижимости мы увидим несколько иную картину. Помещения торгового назначения будут дорожать только на первичном рынке, что будет обусловлено желанием жилых застройщиков за счет поднятия цен компенсировать свои финансовые потери в условиях падения прибыли от продажи квартир. Объекты на вторичном рынке расти в стоимости в 2025 году, вероятнее всего, не будут. Возможно, мы даже увидим некоторую стагнацию – в пределах 3-5%.

Также в наступающем году мы увидим две новые глобальные тенденции.

Во-первых, компании и инвесторы, которые развивались с использованием кредитного плеча, из-за высоких ставок начнут действовать более осторожно и аккуратно. Они будут тщательнее выбирать локации и объекты, уделять больше внимания анализу, отдавать предпочтение более качественным и надежным вариантам, отказываясь от рискованных активов, так как вариантов для ошибки у них стало меньше.

Во-вторых, на рынок коммерческой недвижимости начнут выходить жилые девелоперы. Они обратили внимание на ситуацию с дефицитом предложения в других сегментах рынка и в условиях падения спроса на квартиры будут пользоваться этими возможностями, диверсифицировать свои портфели, вкладывая средства в строительство складских комплексов, бизнес-центров, технопарков и т.п. ввиду их чрезвычайной востребованности. Так ряд девелоперов, среди которых «Самолет», Level Group, «Сити21», уже заявили о выходе на рынок складской недвижимости.

Такой ход в условиях, когда проекты по коммерческой недвижимости можно реализовывать без использования эскроу-счетов позволит им частично компенсировать финансовые потери и получать прибыль для ведения операционной деятельности.

Поздравление

Конечно же, хочется всем пожелать в наступающем году счастья, здоровья, стабильности и роста при любых обстоятельствах. Чтобы все сложности, которые сегодня стоят перед вами были обязательно преодолены, а любые ваши инвестиции окупались и приносили желаемые результаты.

Хотелось бы, чтобы рынок недвижимости только рос, а инвесторы всегда находили интересные объекты, которые бы не только приносили высокий доход, но и улучшали инфраструктуру районов, украшали улицы городов, тем самым вносили свой вклад в развитие нашей страны. Ни в коем случае нельзя забывать, что недвижимость является одним из основных драйверов роста российской экономики. Чем лучше рынок себя чувствует, тем лучше будет всем! Поэтому желаю ему и нам только роста и процветания!