УК САМПА: До конца года российские города получат еще 0,5 млн кв. м качественных торговых площадей

С начала 2024 г. фонд арендопригодной недвижимости в общероссийском масштабе пополнился на 176 тыс. кв. м. Больше половины от этого показателя обеспечили торговые центры на территории Москвы. Согласно информации, собранной аналитиками УК «САМПА», до завершения сезона ожидаются премьеры 38 проектов. В совокупности они содержат более 500 тыс. кв. м площадей, пригодных для размещения того или иного бизнеса. Этот пул распределен по 18 городам РФ. Львиную долю в структуре новейшего предложения покрывают Москва и ее пригороды. Заметное расширение торговой инфраструктуры запланировано в Петербургской агломерации, в Приморье, на Ставрополье, а также в ряде городов Центральной России (Воронеж, Курск, Пенза, Тула).

К сегодняшнему дню на финальной степени готовности находятся 38 торговых комплексов общей площадью 1 млн кв. м. Они должны вступить в строй до конца 2024 г., увеличив федеральный показатель GLA (арендопригодная площадь) на 527 тыс. кв. м. В 14 из них помещения для сдачи в аренду занимают до 10 тыс. кв. м, в 12 эта величина равняется 10-15 тыс. кв. м, в 7 – от 15 до 25 тыс. кв. м. И лишь пять комплексов располагают более чем 25 тыс. кв. м площадей, подходящий для размещения арендаторов.

47,5% полезного метража связано с 18 московскими адресами, это 250,5 тыс. кв. м. Если проекты, ввод которых назначен на сезон-2025, не выбьются из графика, то в скором времени столице достанется еще 265,7 тыс. кв. м. Тем самым объем GLA за неполные полтора года вырастет на 8,0%. Новые комплексы появятся и в некоторых подмосковных локациях. Их общая площадь оценивается специалистами УК «САМПА» в 99,5 тыс. кв. м, арендопригодная – 56,8 тыс. кв. м (10,8% от общероссийского показателя). После открытия дополнительных ТЦ в Королеве GLA вырастет на 20,3%, в Одинцово – на 32,9%, в Ивантеевке прирост будет 2,5-кратным. Петербургская агломерация может рассчитывать в этом году на 46,7 тыс. кв. м новых арендопригодных площадей (8,9% от валового показателя по стране). Кроме того, сдача торговых центров 108,5 тыс. кв. м перенесена на 2025 г. Суммарно это 6,1% от нынешнего метража.

За пределами Москвы и Петербурга больше всего активных площадок в Воронеже. К пулу воронежских ТЦ в 2024 г. присоединятся три комплекса, вмещающие 29,1 тыс. кв. м арендных площадей (5,5% от федерального показателя). Благодаря этому пополнению общий объем предложения на воронежской витрине прибавит 5,5%. Во Владивостоке до конца текущего года ожидается ввод 12 тыс. кв. м GLA (2,3% от федерального показателя), а до конца следующего – дополнительно 11 тыс. кв. м. В сумме это дает прибавку 9,9% к потенциалу торговой инфраструктуры.

В относительно небольшом городе (с населением 100+ тыс. человек) старт даже одного более-менее крупного комплекса способен в разы повысить метраж торговой недвижимости. Подобная ситуация наблюдается в Уссурийске (Приморский край), Михайловске, Кисловодске (оба Ставропольский край). Консолидированное представительство этих трех локаций в общей структуре выборки на 2024 г.  составляет 12,0%.

Среди проектов из поколения 2025-2027 гг. самым влиятельным, по всей видимости, станет брянский «МегаГринн». С его запуском городская статистика по GLA улучшится сразу на 42,3%. В свою очередь, ТРК «Золотой» поднимет показатель Екатеринбурга 15,0%. В других городах предстоящие дебюты довольно слабо скажутся на итоговых значениях. В Архангельске, Калуге, Туле, Казани, Курске и Смоленске рост GLA ограничится 2-5%, в Ижевске, Новокузнецке, Барнауле, Иркутске, Новосибирске и Кирове – менее чем 2%.

Также надо упомянуть о проектах, будущее которых так и не прояснилось. В этом отношении особенно иллюстративен кейс нижнетагильского ТЦ «Парк». До 2024 г. дату его открытия меняли три раза. Тем не менее, отраслевые эксперты уверенно вносили его в список премьер текущего сезона. Однако в феврале застройщик сообщил о консервации здания, достигшего 90-процентной готовности, до 1 сентября 2024-го.  После этого актив может быть продан за 1,49 млрд рублей.

В среднесрочной перспективе фокус внимания региональных девелоперов направлен на большие города в центральной части РФ. До осени 2027 г. они должны получить как минимум 185,4 тыс. кв. м качественной арендопригодной площади. К наступлению этого срока индикатор обеспеченности торговой инфраструктурой будет разниться следующим образом. Безусловным лидером останется Курск. По метражу GLA на 1 тыс. жителей – 1468 кв. м – он будет вдвое опережать Самару и Екатеринбург (города-миллионники, сильнее всего насыщенный торговыми площадями относительно численности населения). Смоленск тоже удержится в верхней части рейтинга. Здесь обеспеченность торговыми площадями поднимется до отметки в 789 кв. м на 1 тыс. жителей. После ввода ТРЦ «МегаГринн» Брянск (857 кв. м на 1 тыс. жителей) почти догонит Тюмень. Пенза с показателем 687 кв. м на 1 тыс. жителей увеличит отрыв от Нижнего Новгорода. Тула, Калуга и Воронеж демонстрируют куда более скромные результаты – 550-560 кв. м на тысячу горожан. Это соответствует уровню развития торговой индустрии в Новосибирске и чуть лучше московских показателей.