Умный и экономный: какие офисы сейчас востребованы рынком

Первый квартал 2022 года был очень успешным для офисного рынка Москвы, но рынок меняется под влиянием внешних факторов. Эксперты рассказали, каким становится спрос на офисы в Москве и какие из них будут востребованы в будущем.

Начало 2022 года оказалось успешным для офисного рынка Москвы, но положение меняется под влиянием ситуации в экономике и санкций. Аналитики прогнозируют снижение спроса на покупку и аренду бизнес-центров в столице, но не ожидают большого увеличения числа свободных помещений, а также снижения ставок.

Консультанты и девелоперы офисной недвижимости рассказали, как меняется рынок офисной недвижимости и какие офисы будут пользоваться спросом среди арендаторов и покупателей в столице из-за изменений на рынке.

Эксперты по офисной недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», пока не фиксируют изменений спроса. Показатели рынка офисной недвижимости не успели отреагировать в первом квартале 2022 года на геополитический кризис. Скорее всего, изменение трендов мы увидим уже по итогам второго квартала, считает Ирина Хорошилова. «Как бы это ни звучало, но фундаментально на рынке пока ничего особенно не поменялось — еще прошло мало времени, чтобы можно было оценить реальное влияние происходящего на рынок», — говорит гендиректор консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль».

Рынком востребованы различные форматы — от небольших лотов до целых этажей, все зависит от запросов компании, отмечает Диана Нилиповская, коммерческий директор ГК «Пионер», которая является лидером среди девелоперов по продажам офисной недвижимости. «И малый бизнес, и крупные компании всегда рассматривают возможность улучшения локации, условий труда для своих сотрудников, именно поэтому выбирают новые современные бизнес-центры, среди которых и наши проекты», — подчеркивает эксперт.

«Если говорить про аренду, то для инвесторов интересны мелкая нарезка, которая востребована у арендаторов. Они сдаются по наиболее высокой ставке и имеют большую экономическую отдачу. Если съезжает арендатор, то ему гораздо быстрее можно найти замену. Большие метражи офисов — это тоже интересный инвестиционный продукт, поскольку их занимают наиболее стабильные компании и на длительный срок. Стабильный арендатор с индексируемой ставкой — существенный плюс для инвестора», — утверждает Диана Нилиповская из ГК «Пионер».

Главными требованиями к современному офису по-прежнему остаются качество и универсальность, убеждены консультанты по офисной недвижимости. Офис должен отвечать требованиям всех компаний-арендаторов; важно, чтобы его можно было легко трансформировать под любые задачи, такие как расширение или сдача в субаренду, отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По ее словам, современные бизнес-центры характеризуются удобным расположением, легкой транспортной доступностью, развитой инфраструктурой (например, наличием отеля, комплекса апартаментов, благоустроенной территорией с парком и зоной отдыха), высоким уровнем безопасности, современной архитектурой, высококачественной отделкой мест общего пользования.

В современных проектах создаются общественные пространства, благоустроенная территория, предусмотрена вся необходимая инфраструктура — начиная от кафе и ресторанов, заканчивая продуктовыми магазинами и предприятиями сферы услуг, говорит Диана Нилиповская. В Ostankino Business Park предусмотрены переговорные на первых этажах, которые резиденты могут арендовать и не тратить на них площадь своего офиса, приводит пример эксперт. Такой формат востребован, и он позволяет владельцам бизнеса арендовать или покупать офисы небольшого метража, что существенно экономит финансы, не создавая собственных пространств под переговорные, поясняет эксперт.

Качественные офисы с отделкой, полностью готовые к въезду, будут востребованы на столичном рынке и в текущей ситуации, считает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. По ее словам, сейчас арендаторы прежде всего ожидают гибкости по условиям, особенно по срокам: в текущей реальности два года приравниваются к пятилетнему контракту в прошлом. Многие арендаторы, по словам Карины Анаевской, ожидают существенного понижения ставок аренды, однако снижения цен пока не происходит. В текущей конъюнктуре, наоборот, есть реальные, не зависящие от сторон рыночные предпосылки для увеличения ставок, поэтому усилия собственников сейчас направлены на максимальное сохранение ценового уровня как по ставкам аренды, так и по стоимости эксплуатационных расходов, отмечает эксперт.

«Мы видим спрос именно на офисы в новых качественных проектах, отвечающих всем вышеперечисленным требованиям. Сейчас много компаний, которые используют возможности и развивают свой бизнес в направлениях, раньше занимаемых западными компаниями», — резюмирует Диана Нилиповская из ГК «Пионер».