Устойчивый спрос и перепрофилирование коммерческих помещений — что будет в трендах редевелопмента-2024

Спрос на коммерческую недвижимость в России в наступившем 2024 году останется на высоком уровне, а в топе популярных объектов окажутся складские помещения и офисы. Своим видением трендов на российском рынке девелопмента и редевелопмента поделился глава девелоперской компании «Билдвайз» Владимир Копаев.

Движение на рынке редевелопмента отличается цикличностью: как только идет на спад одна волна спроса, внешние изменения или новые требования к помещениям порождают следующий этап интереса к редевелопменту. Даже такие потрясения как санкции могут запустить новую волну спроса на рынке: ведь появятся новые направления, требующие коммерческой аренды. Основной тренд сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости — снижение спроса со стороны иностранных арендаторов и повышение со стороны российских. Новые направления российского малого и среднего бизнеса повысили спрос на небольшие помещения офисного назначения, складского назначения. Масштабное развитие маркетплейсов в России закономерно увеличило спрос на склады для хранения, сортировки и пунктов выдачи заказов таких компаний как Wildberries, Ozon, Яндекс Маркет и подобных.

Устойчивым останется и высокий спрос на офисные помещения А-класса, особенно в российских мегаполисах, где сосредоточены представительства зарубежных компаний, и где размещают свои отделы по работе с клиентами и руководящий состав крупные российские компании. Такие классические офисы для коммерческих арендодателей оставляют в статусе А-класса или же переделывают в процессе джентрификации — преобразования непрестижных городских территорий в районы для среднего и высшего класса.

Несмотря на то, что основные перемещения игроков на рынке коммерческой недвижимости уже произошли после поочередных волн спроса, спровоцированных Covid-19 и санкциями, спрос останется на достаточно высоком уровне. Можно предположить, что предложения коммерческой недвижимости с адекватной ценой и удачным расположением продолжат пользоваться хорошим спросом. Этот тренд чувствуют владельцы крупных коммерческих помещений — мы наблюдаем, как они перепрофилируют свои арендные площади, и так повышают собственную стоимость недвижимости. Типичная ситуация: перепрофилирование помещения С или D-класса под автомойку, склад или парковку. При этом редевелопмент оказывается не таким дорогостоящим, как может показаться: средняя стоимость редевелопмента автомойки или автосервиса в автосалон составляет сегодня порядка 70-80 тысяч рублей за квадратный метр. Эти вложения возвращаются примерно за 2-2,5 года, а далее приносят владельцу чистую прибыль. Таким способом повысить стоимость недвижимости путем редевелопмента российские владельцы коммерческих помещений активно пользуются, и в общем, правильно поступают.

            В 2024 году лидерами редевелопмента предсказуемо останутся города с масштабной застройкой — крупные мегаполисы, в которых аренда в центре города оказывается дороже, чем на окраинах. С гигантским отрывом в топе редевелопмента значатся Москва и Санкт-Петербург, но также к лидерам рынка стоит отнести Новосибирск, Красноярск и Нижний Новгород. В этих городах качественно проводят благоустройство, развивают общественные пространства, продумывают этапы урбанизации, и именно там редевелопмент имеет важное значение, потому что меняет облик городов.

            Интересно, что на самом рынке редевелопмента в России явных лидеров до сих пор нет: крупнейшие застройщики в таких проектах практически не участвуют — это не совсем их масштаб. Они могут периодически участвовать в рынке редевелопмента, но не включают сферу редевелопмента в свой бизнес полноценно. Рынок редевелопмента в наступившем году в России продолжат развивать представители малого и среднего строительного бизнеса — для них это останется перспективным направлением.