IBC Real Estate: Складской рынок Москвы ждет нового ввода

Рекордные объемы спекулятивного строительства складов в Московском регионе по итогам 2023 года не решили проблему дефицита площадей, вакансия сохраняется на минимальном уровне – 0,3%.

По данным аналитиков IBC Real Estate совокупный объем введенных в эксплуатацию площадей в Москве и Московской области по итогам 2023 года составил 1 775 тыс. кв. м, что на 7% ниже аналогичного показателя прошлого года, однако значительно превышает прогнозируемый ранее годовой показатель.

Более половины (56%) площадей были построены спекулятивно: на фоне повышенного спроса в эксплуатацию вводились объекты, старт строительства которых приходился на 2020-2021 гг. Если ранее их ввод затягивался на фоне низкой степени предварительной законтрактованности, то высокая активность арендаторов в 2023 году способствовала 100% их заполнению и, как результат, экономической целесообразности для девелоперов скорейшего ввода зданий в эксплуатацию. Так, объем спекулятивного строительства в 2023 году составил 986 тыс. кв. м, что стало наибольшим значением впервые с 2014 года, когда показатель достиг 1 825 тыс. кв. м.

Однако дефицит качественных площадей продолжает сохраняться, доля свободных площадей держится на минимальном уровне в 0,3%. Как результат, на протяжении всего 2023 года на рынке наблюдался высокий спрос на объекты формата BTS, что будет способствовать повышенным объемам ввода в 2024 году.

На сегодняшний день к реализации в 2024 году заявлено совокупно 2,6 млн кв. м складских площадей. Из них 1,1 млн кв. м – объекты BTS, что обеспечивает высокую вероятность их ввода в запланированный срок. 360 тыс. кв. м приходится на собственные объекты компаний, по которым сроки зачастую переносятся ввиду реализации проектов in-house командами с меньшим опытом в девелопменте. 1,2 млн кв. м из заявленного объема – спекулятивные объекты, часть из которых уже находится под договорами предварительной аренды, часть – вакантна, находится на начальных этапах строительства и представляет собой наиболее высокую зону риска с точки зрения возможного переноса сроков ввода. С учетом данных факторов, объем нового строительства в 2024 году, по оценкам аналитиков IBC Real Estate, совокупно составит не менее 1 900 тыс. кв. м, т.е. более 70% от заявленного объема.

Под значительным давлением находятся перспективы нового девелопмента: так, старт строительства новых объектов в 2024 году будет обременен сохраняющимся ростом стоимости строительных материалов и рабочей силы, а также высокой стоимостью заемного финансирования. С учетом продолжающегося ажиотажного спроса на складские объекты и текущих прогнозов по динамике ключевой ставки в краткосрочной перспективе, аналитики IBC Real Estate ожидают, что рост ставок аренды продолжится. В 2023 году ставки аренды на складские объекты в Москве и Московской области достигли 8 700 рублей за кв. м в год на существующие объекты (+50% г/г), 8 600 рублей за кв. м в год на строящиеся объекты (+43% г/г) и 8 500 рублей за кв. м в год на объекты BTS (+47% г/г). Своего пика ставки аренды достигнут в первой половине 2024 года, далее, по мере снижения ключевой ставки, индикаторы покажут постепенную стабилизацию.

• «Как ни парадоксально, но в 2023 году в наиболее выигрышной позиции оказались владельцы складских помещений и девелоперы, которые строили объекты спекулятивно. Видя большой спрос, в особенности во второй половине года, им удавалось подписывать сделки по более высоким ставкам аренды. Во второй половине года из-за низкой вакансии на рынке резко увеличился спрос на BTS-проекты, преимущественно в аренду. В 2024 году этот тренд сохранится с небольшим ростом доли проектов BTS на продажу, либо строительства силами привлеченного генподрядчика», – прогнозирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.