Не только доходность: эксперты CORE.XP рассказали, что оценивать при выборе инвестнедвижимости

Почти половина этого объема — 47% — пришлась на офисный сегмент, 24% — на складскую недвижимость, 22% — на торговую и около 5% — на гостиничный рынок. На первый взгляд, структура вложений показывает, что именно офисы сегодня остаются наиболее востребованным у инвесторов сегментом. Однако объем инвестиций сам по себе не отвечает на вопрос, какой актив наиболее привлекателен с точки зрения доходности.

По данным CORE.XP, ориентир доходности для качественной офисной и торговой недвижимости сегодня составляет порядка 9–10%, для складских объектов — около 12–13%. В курортной недвижимости потенциальная доходность может достигать 12–15%. Но сравнивать сегменты исключительно по этому показателю некорректно: более высокая доходность, как правило, является компенсацией за более высокий уровень риска.

Поэтому выбор объекта должен начинаться не с вопроса «где доходность выше?», а с инвестиционной стратегии и допустимого уровня риска. Например, приобретая качественный офисный объект, инвестор в большей степени рассчитывает на стабильный денежный поток, сохранение капитала и ликвидность актива. Чем более зрелым и устойчивым является сегмент, тем, как правило, ниже потенциальная доходность, но одновременно выше предсказуемость денежного потока.

В курортной недвижимости потенциал доходности выше, однако инвестор принимает на себя дополнительные операционные и рыночные риски. Результат может зависеть от успешности туристического сезона, загрузки направления, погодных условий, транспортной доступности, сроков реализации инфраструктурных проектов, качества

оператора. Все эти факторы напрямую влияют на загрузку объекта, стоимость размещения и, в конечном счете, на фактическую доходность инвестиций.

Поэтому доходность следует рассматривать только в связке с риском. Условные 9–10% в качественном офисном активе и 12–15% в курортном объекте — это не просто разные цифры, а разные инвестиционные стратегии. В одном случае инвестор в большей степени покупает стабильность и сохранение капитала, в другом — принимает дополнительный риск ради возможности получить более высокую доходность.

Таким образом, наиболее привлекательный сегмент коммерческой недвижимости определяется не максимальной заявленной доходностью, а оптимальным соотношением доходности, риска и устойчивости денежного потока.

Офисная недвижимость остается одним из ключевых направлений для инвесторов, ориентированных на сохранение капитала и прогнозируемый арендный доход. Сегмент складской недвижимости  предлагает более высокую доходность при относительно понятной модели формирования денежных потоков, тогда как курортная недвижимость открывает дополнительные возможности для инвесторов, готовых принимать операционные риски и учитывать зависимость результатов от развития туристических направлений.

При этом более высокая потенциальная доходность не обязательно означает более эффективную инвестицию. Принципиальное значение имеет не только величина ожидаемого дохода, но и вероятность его получения, устойчивость на протяжении всего инвестиционного горизонта и возможность выхода из актива без существенной потери стоимости.

• «Сегодня инвестору важно не столько найти объект с максимальной доходностью, сколько понять, за какой риск он эту доходность получает. Разница между 9–10% в качественной офисной недвижимости и 12–15% в курортном сегменте — это, по сути, цена неопределенности. В одном случае инвестор приобретает относительно прогнозируемый денежный поток и стремится сохранить капитал, в другом — рассчитывает на более высокую доходность, принимая риски туристического спроса, сезонности и операционного управления», — отмечает Марина Жукова, директор, руководитель направления стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP.