Ввод замедляется, дефицит разгоняется: итоги I полугодия 2025 г. на офисном рынке

Согласно данным аналитического центра STONE, с начала года на офисном рынке Москвы не было введено ни одного нового проекта класса А. Ситуация подтверждает, что тренд на перенос сроков ввода становится массовым. Всего, по прогнозам компании, общий годовой объем ввода офисных площадей класса А и Prime составит чуть более 600 тыс. кв. м, что соответствует 60% от запланированного ранее. При этом половина этих площадей возводится по схеме build-to-suit и не будет доступна для приобретения или аренды.

На фоне дефицита предложений доля вакантных офисных площадей класса А снизилась до рекордных 5,7%, что на 1,2 п.п. ниже показателя прошлого года. В бизнес-центрах, ожидаемых к вводу в ближайшие два года, почти не осталось доступных площадей: в объектах со сроком ввода в 2025-2026 гг. свободны для приобретения лишь 26% площадей. Объем продаж в офисах класса А по итогам I полугодия составил 82 тыс. кв. м, увеличившись на 9% в сравнении с результатами аналогичного периода 2024 г. 

Особенно заметен дефицит предложений как на продажу, так и в аренду в сформированных бизнес-локациях, что спровоцировало более активный рост ставок. По данным IBC Real Estate на начало лета 2025 г., в Москва-Сити средняя арендная ставка достигла 72 тыс. руб./кв. м в год с НДС, в Центральном районе – 64,8 тыс. руб./кв. м в год с НДС, а в Ленинградском коридоре – 57,6 тыс. руб./кв. м в год с НДС. Наиболее крупные сделки проходят именно здесь: яркий пример – аренда здания целиком ритейлером «Магнит» в Tower A квартала STONE Towers на «Белорусской». Дефицит арендного предложения затрагивает и небольшие офисы: самый востребованный формат сегодня находится в диапазоне 200-800 кв. м, а средняя ставка аренды на блоки до 500 кв. м внутри МКАД достигла в июне 61 тыс. руб./кв. м с НДС.

• «На рынке сегодня практически отсутствуют готовые офисные площади от 7 до 10 тыс. кв. м, необходимые крупному бизнесу. Компании вынуждены планировать переезды на более поздние сроки, ориентируясь на ввод объектов в 2027–2029 гг. Для крупных инвесторов сегодня также есть хорошая возможность вложиться в развивающиеся проекты в деловых кластерах, примыкающих к основным бизнес-локациям. Их развитие принесет рост стоимости активов за счет инфраструктурных и транспортных улучшений. Уже сегодня мы видим, как спрос концентрируется в таких локациях, на примере реализации собственных проектов в районе Ходынского поля, Калужской и других», – отмечает директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.

Как оценили в STONE, основной объем нового строительства офисов теперь концентрируется в радиусе 3-5 км от Третьего транспортного кольца (ТТК): внутри Садового кольца строится только 1% от всего объема офисов столицы или 29 тыс. кв. м. Главным драйвером развития офисных зон становится Большая кольцевая линия метро. Среди наиболее перспективных локаций в городе выделяются Большой Сити, Ходынка, Мнёвники, Савёловский и Калужский район. Общее предложение офисов класса А на продажу блоками внутри МКАД сегодня составляет почти 400 тыс. кв. м: это проекты со сроком ввода до 2029 г. включительно. Однако при текущем ежегодном темпе поглощения на уровне более 900 тыс. кв. м строящийся объем не сможет удовлетворить отложенный спрос.

Также эксперты STONE выделяют тренд на развитие офисов в формате МФК и появление бизнес-центров в сложившихся жилых районах с прямым доступом к деловым локациям. «Современные компании отдают предпочтение комплексам, отвечающим запросам сотрудников на work-life balance, комфортную среду и экологичность. В результате происходит постепенное смещение бизнес-активности из исторического центра в новые деловые районы. Концепция “жить, работать и отдыхать” в одном районе становится все более популярной – и для ее реализации лучше всего подходят именно проекты в зоне за ТТК, где строится 69% реализуемых офисных площадей», – резюмировала Кристина Недря.