Захар Вальков, Radius Group: значимых объемов спекулятивного строительства складов может не быть до конца 2023 года

По данным экспертов Radius Group, девелоперской компании в сегменте индустриальной недвижимости, на рынке складской недвижимости Москвы и Петербурга мы можем не увидеть масштабного строительство спекулятивных объектов до конца 2023 года. В регионах похожая ситуация, однако, по ряду причин, здесь спекулятивные объекты мог появиться чуть раньше – уже в середине следующего года.

«В 2021 году складской сегмент набрал отличную динамику, и мы рассчитывали увеличить пул арендаторов в 2 раза, и, соответственно, объем новых складских мощностей. Однако, уже во втором квартале 2022 года на рынке наметился спад, с марта по июнь стройка ведется только по BTS контрактам и при реализации объектов для собственных нужд, все новые спекулятивные проекты встали на паузу, — комментирует Захар Вальков, Исполнительный директор Radius Group. – Сейчас мы видим образование «субарендной» вакансии, которая в моменте практически не влияет на рынок в связи с 100% заполняемостью площадей в прошлые годы и сдержанным спекулятивным строительством. Однако, потенциальная будущая вакансия 2023 года, рост себестоимости нового строительства и удорожание финансирования с одной стороны и относительно невысокая рыночная ставка – с другой, будут сдерживать строительство значимых объемов спекулятивных складов до конца 2023 года».

Ключевая ставка в марте текущего года остановила и затормозила планы по новой стройке, что касается роста себестоимости, то в прошлом году девелоперы фиксировали увеличение в 1,5 раза, а за первый квартал 2022 она выросла еще на 20%. Кроме этого перед индустрией стоит задача по замене на релевантные аналоги комплектующих, материалов и технологий, которые более не поставляются на российский рынок. Все перечисленное при ставке в 6000 рублей за м2 в год делает коммерческой строительство мало привлекательным. Значительная оптимизация затрат сложно достижима, так как склад – это низкомаржинальный, но при этом наиболее стабильный сегмент коммерческой недвижимости. Основные игроки рынка на протяжении длительного периода работали с себестоимостью, совершенствовали комплектацию объекта, чтобы сделать ее максимально надежной, но при этом приемлемой по цене. Более серьезная оптимизация неизбежно повлечет качественные изменения в худшую сторону, а на это мало кто готов пойти.

Что касается объемов нового строительства, то по итогам 2021, по данным Knight Frank, в стране было введено 2,43 млн кв. м (+27% по сравнению с 2020 годом), из которых 53% (1 281 тыс. кв. м) было введено в Москве, 6% (150 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 41% (1 003 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. При этом данный объем не принес рынку спекулятивных свободных площадей: большинство объектов строились под конкретного клиента. Так, в 2021 году только 3% помещений в новых объектах оставались свободными к моменту окончания строительства.  

По прогнозам экспертов и игроков рынка в 2022 году объём строительства в Московском регионе должен был превысить показатель в 2 млн кв. м. По итогам первых пяти месяцев, общий объем нового ввода в столице зафиксирован на уровне около 345 тыс. кв. м, а до конца 2022 будет введено еще около 1 млн кв. м. При этом предложение по субаренде за 5 месяцев 2022 составило порядка 315 тыс. кв. м (данные Nikoliers) и как отмечают консультанты, до конца года он вырастет до отметки около 550 тыс. кв. м (около 2% от общего предложения), что не поднимет показатель вакансии до серьезных значений, но станет спасением для арендаторов, которые ищут готовые склады сейчас и готовы брать на себя риски субарендных отношений.

Важно отметить, что в конце июня, начале июля мы стали наблюдать незначительное восстановление спроса, рынку требуются склады, являющиеся базовыми инфраструктурными объектами, развитие без которых невозможно. Ритейл начинает замещать и чуть отрастать за счет российских компаний и импорта из других стран по новым логистическим маршрутам, игроки делают запасы и на это тоже требуются площади. При отсутствии спекулятивной стройки арендаторов поддержит именно субаренда или строительство объектов под заказ.