Александра Шакола, заместителя директора по аренде и маркетингу Radius Group: В складах хранить дорого, а в торговых центрах – неудобно

По данным Radius Group, склады продолжают дорожать. Рост себестоимости строительства, который за прошлый год по разным оценка составил порядка 30-45%, в этом году снизит темп, но не остановится. По самым оптимистичным оценкам цена на стройку поднимется еще на 15-20%. На этом фоне ставки аренды вырастут до 7000 руб. за 1 кв. м в год. На этом фоне проблемы ТЦ заставляют все чаще говорить о возможности использования пустующих помещений под складские нужды. Начнется ли большое переселение?

Ставку не остановить

В складском секторе продолжается рост, однако арендаторов он вряд ли обрадует, особенно низкомаржинальный бизнес, к которому, в том числе, относятся логистические компании, ведь речь идет о цене. Еще в прошлом, 2021 году ставка перешагнула психологический барьер в 5000 рублей за 1 кв. м в год, поставила на паузу рынок (арендаторы и игроки привыкали к новой реальности), и потом вновь продолжила свой рост, достигнув к концу 2021 года показателя в 5 800 руб. за 1 кв. м в год. Это был исторический максимум, который уже в феврале текущего года побит. Средневзвешенная ставка аренды triple net в Московском регионе составляет порядка 6000 рублей за «квадрат» стандартного сухого склада в классе «А», к концу 2022 года она дорастет до отметки в 7 000 рублей. В этой ситуации компании-арендаторы переходят на более оптимизированные запросы по объемам арендуемых площадей и рассматривают «смарт» форматы (небольшие склады до 30 тыс. м2, с высоким уровнем автоматизации, «зеленые», в качественной локации, уменьшая плечо доставки).

Проблемы торговли

В торговых центрах наоборот, 2020 год стал проблемным, ограничения повлияли, как на показатели отдельных арендаторов, так и в целом на экономику ТЦ. Так, трудности испытывают операторы детских развлечений и детских магазинов, кинотеатры. Сейчас торговые центры часто вынуждены идти на уступки по коммерческим условиям и искать замену арендаторам, для которых этот период оказался фатальным. Естественно, в этих условиях возникает вопрос – могут ТЦ привлекать на проблемные площади форматы складской недвижимости, будут ли такие отношения выгодны сторонам?

Использовать торговые помещения в качественном ТЦ под склад классического формата – не эффективно. Во-первых, в торговом центре не предусмотрены условия для эффективного хранения, обработки, погрузки и выгрузки товара. То есть, все плюсы, которые локация ТЦ может дать логистическому оператору, нивелируются потерями сил и времени на осуществлении базовых операций. Во-вторых, склад не приносит высокого арендного дохода и не генерирует трафик. Зато сильно изнашивает помещение, из-за частого движения оборудования с коробками и товарами.

Не слишком пригоден к размещению в ТЦ и формат даркстор. Этот формат нацелен на пеших курьеров и курьеров на легковом транспорте, само хранение соответствует хранению в классическом супермаркете, что делает формат более приспособленным, чем обычный склад. Но с точки зрения привлечения трафика даркстор торговому центру скорее навредит, — если в семейный торговый центр добавить потоки курьеров, то основную целевую аудиторию это скорее отпугнет, чем привлечет. То есть, занять пустующие площади дарксторами можно, но для ТЦ это может создать другую проблему – проблему комфорта посетителей и, как следствие, падения целевого трафика. В свою очередь, и трафик ТЦ может мешать трафику даркстора. Для формата вполне пригодны старые торговые и складские объекты, поэтому переплачивать за аренду в качественном современном ТЦ операторы не намерены.

Гибридные варианты

Интересным вариантом могут стать гибридные форматы – на стыке склада и торговли, например, ПВЗ или магазин-склад с шоу-румом. Преимуществом ПВЗ является их неприхотливость. Они не зависят от трафика, а наоборот, сами привлекают трафик в торговый центр, то есть, могут занимать «неудобные» помещения в ответвлениях торговых галерей, на верхних этажах. Минусом для ТЦ является то, что платить высокую арендную ставку операторы ПВЗ, как и другие складские операторы, не готовы, им не интересны статус объекта, его архитектурная концепция и состав арендаторов, — все то, что может давать оператору ТЦ преимущество в переговорах с операторами торговли. Еще одним аспектом является малая площадь, для ПВЗ достаточно 100 кв. м. То есть, если перед ТЦ действительно остро стоит проблема свободных площадей, то при помощи ПВЗ ее решить не удастся.

Магазин-склад с шоу-румом и пунктом выдачи может быть решением для торгового центра. Это удобно, как для ритейлера, так и для ТЦ, и его посетителей. Одновременно и городской склад, и ПВЗ, и физическая точка продаж, — чем не будущее ритейла? Но здесь возникает другой вопрос – относить ли этот формат к складскому? Вероятнее, его стоит отнести к вариантам использования имеющихся в распоряжении у ритейлера площадей для реализации омниканальной модели торговли.

•  «Тренд «наоборот», когда склад по сути становится торговым центром, представить легко. Мы видим, что ритейлеры сокращают «живые» магазины (их количество и размер), развивают онлайн представительства, улучшают «витрину», сервис, сокращают сроки доставки. Фактически меняются логистические цепочки и дорогой метр в центре города меняются на менее дорогой метр аренды склада за городом в пределах ЦКАД», — заключает Александра Шакола, заместителя директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions

Различные варианты использования торговых площадей под складские нужды возможны, но скорее в качестве временного решения. Трансформация торговли подразумевает востребованность хранения в черте города, но торговые центры не являются приоритетным вариантом с этой точки зрения для складских операторов, а складские форматы – это не то, чего ждут торговые центры.