Что такое готовый арендный бизнес и как правильно его развивать

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это современный вариант инвестирования. Он совмещает в себе стабильный пассивный доход, постоянно дорожающий актив в виде недвижимости и невысокую вовлечённость в управление. Согласно результатам внутренних исследований Авито Недвижимости, ГАБов становится больше.

Мы встретились с представителями управляющей компании «Акиара» — Учредителем компании Александром Ашрафулиным и Управляющим директором Дмитрием Оберемским, чтобы обсудить текущую ситуацию в сфере готового арендного бизнеса, существующие рабочие стратегии, а также то, как правильно выстраивать работу для достижения максимальных результатов.

Управляющая компания «Акиара» занимается покупкой недооценённых нежилых помещений по Москве и в ближайшем Подмосковье, а после ремонта сдаёт и продаёт их. Как отметили Александр Ашрафулин и Дмитрий Оберемский, во многом успех их работы связан с тем, чтобы максимально подготовить объект для арендатора, как с технической точки зрения, так и с юридической.

• Александр Ашрафулин, Учредитель компании «Акиара»: «У нас есть внутренний отдел развития, который исследует ставки, спрос, предложение, то есть в целом рынок. После нахождения объекта мы его выносим на инвесткомитет на обсуждение о покупке. Если его покупаем, то объект передаётся в работу технического отдела, который ремонтирует, подводит коммуникации, заключает договоры с управляющими и ресурсоснабжающими компаниями. Отдел делает всё, чтобы арендатор имел серьёзную базу для минимизации вложений на старте. Какие-то объекты можем покупать три месяца, какие-то неделю, какие-то год. Можем и дольше анализировать, так как нет задачи купить что-то — есть задача купить именно недооценённый объект: часто мы от сотен объектов отказываемся.  В своём бизнесе мы используем сервисы по продаже и аренде недвижимости, в том числе Авито Недвижимость».

При покупке в первую очередь специалисты ориентируются на цену метра — они стремятся купить «килограмм золота по цене 800 грамм, а лучше 500 грамм». Остальные параметры уже не так важны: если в том или ином районе средняя цена недвижимости 200 000 рублей, а можно купить её за 150 000 рублей, то нет разницы, где объект располагается. При изучении объекта аналитик заранее пытается понять, как помещение будет использоваться.

Дмитрий Оберемский отметил, что на рынке готового арендного бизнеса имеют значение разные факторы, но есть несколько фундаментальных:

— Тщательно выбирать объект;

— Качественно собирать весь документооборот по объекту;

— Ремонтировать объект так, словно есть планы оставить его и пользоваться самим;

— Проверять будущих арендаторов.

• Дмитрий Оберемский, управляющий директор «Акиара»: «Если мы, например, приобретаем даже цоколь или подвал — проводим техническое переоснащение, перевариваем трубы и выполняем другие необходимые работы. И мы делаем помещение так, словно этот объект останется с нами на всю жизнь. Если речь про электричество, то мы протягиваем отдельное электроснабжение, что влияет на стабильность подключения и долгосрочную работу. Также мы техническую составляющую обеспечиваем как физически, так и документально. Что касается арендатора, то мы смотрим на долгосрочность сотрудничества: стремимся работать с компаниями, которые уже закрепились на рынке».

После этого с выбранным арендатором, будь то сеть или самостоятельный крепкий предприниматель, согласовывается договор аренды — он детально проработан с юристами. Компания старается сделать всё, чтобы все формальные вопросы решались оперативно, в комфорте и без лишних сложностей. Для этого даже была проведена работа над тем, чтобы в офис сами приезжали не только выездные нотариусы, но и сотрудники МФЦ. После успешной сделки также оказывается постпродажная помощь: перезаключение договоров с арендатором, выдача полного технического обеспечения и т. д.

• Александр Ашрафулин, Учредитель компании «Акиара»: «На Авито Недвижимость у нас самый большой трафик в плане продажи и сдачи в аренду недвижимости. С нами работает персональный менеджер — она помогает нам увеличить количество лидов».

Дмитрий Оберемский добавил, что на Авито для повышения эффективности работы компания использует различные инструменты: продвижение с прогнозом, продвижение профиля, рассылка спецпредложений на регулярной основе по выстроенной стратегии и т. п. Персональный менеджер при этом даёт обратную связь и рекомендации, исходя из новых инструментов и каких-то лайфхаков. В итоге это всё позволяет вытащить максимальный КПД из бюджета.

Что касается выстраивания работы с крупными торговыми сетями, Дмитрий отметил следующее:

Дмитрий Оберемский, управляющий директор «Акиара»: «В основном мы работаем с недооцененной недвижимостью, которая не всегда подходит для сетевых арендаторов. Но когда мы видим, что можно разместить сеть, конечно же, начинаем с них. Так как у нас у всех большой опыт работы с недвижимостью, то контакты отделов развития у нас есть. Плюс большой выбор контактов крупных франчайзи, различных сетей, которые мы тоже используем в работе».

Мультиаккаунты и правильное позиционирование: стратегии работы с готовым арендным бизнесом

Чтобы добиваться максимального результата, нужно постоянно пробовать новые стратегии и тестировать гипотезы. Нам приходилось множество раз менять свою модель размещения и позиционирования, чтобы подстраиваться под запросы рынка. 

• Дмитрий Оберемский, управляющий директор «Акиара»: «Мы раньше создавали отдельные профили, например, в Авито Недвижимость: аренду на одном профиле делали, а на другом — продажи. Сейчас же мы всё совместили и сделали один красивый профиль. Как показывает практика, на едином профиле гораздо больше лидов. Сейчас коллектив растёт, и сложно заниматься менеджментом большого числа аккаунтов, поэтому стараемся преодолевать сопротивление и повышать КПД одного профиля».

При продвижении своего аккаунта на разных платформах самым важным для компании оказалось создание виртуального магазина, то есть в целом красивое визуальное оформление. Так как фирма вышла на стратегию чётко позиционировать себя в качестве компании-собственника, было решено прописать этот факт везде, даже крупными буквами на баннере, чтобы сразу донести до будущих партнеров, что у них нет дополнительной агентской комиссии и коммуникации будут вестись напрямую.

• Александр Ашрафулин, Учредитель компании «Акиара»: «Мы часто сталкивались с тем, что когда собеседники узнают, что мы компания, которая сама владеет всеми объектами — они сильно удивляются. Так что да, перед нами встал такой вызов — донести людям, что все объекты наши. Отмечу, что в описании мы прописывали, что собственники, но байеры в основном сейчас нацелены на визуал: очень много тех, кто не читает текст, поэтому мы всё больше и больше сокращаем описание», — пояснил Александр Ашрафулин.

В качестве эффективной рабочей стратегии Дмитрий также назвал добавление красивых нарезок от видеографа, так как это хорошо помогает рассказать об объекте. В целом, по его словам, важно создавать красивые и правильные фото и видео, показывающие плюсы и скрывающие минусы: