Экологичность, биофильный дизайн и энергоэффективность: что такое «зеленые» офисы

Что такое идеальный офис? Какими атрибутами может обладать рабочее пространство? Должно ли учитываться его влияние на экологию?

Рынок офисной недвижимости развивается так же активно, как и рынок жилья. Сейчас вместо обычных пространств все большую популярность набирают нестандартные рабочие места, будь то коворкинги, гибкие и «зеленые» офисы. Подробнее о последних – в статье.

Что такое «зеленые» офисы?

Согласно формулировке Совета по экологическому строительству США – The World Green Building Council – «зеленые» здания уменьшают или устраняют негативные воздействия на окружающую среду и могут оказывать положительное влияние на климат благодаря своему дизайну, конструкции или в процессе эксплуатации.

Подход закладывается уже на стадии проектирования объекта: зачастую девелоперы изначально включают в проект ряд эко-составляющих.

Подобные рабочие пространства включают в себя эко- и ресурсосберегающие инженерные решения и повышенный уровень комфорта. Внимание уделяется не только визуальным, но и акустическим составляющим – за счет звукоизоляции: здесь инфраструктура продумана до мелочей. 

• «Естественное освещение в этих пространствах принято использовать по максимуму. Активное озеленение, необычные зоны отдыха, раздельный сбор мусора – тоже характерные особенности «зеленых» офисов. Бывает разработана специальная экологическая программа, с охватом всей деятельности – от сбора бумаги до организации всевозможных эко-мероприятий», – пояснил генеральный директор G5 Architects Алексей Хоменок.
  

В отличие от обычного офиса, в «зеленых» применяется комплексный подход к созданию комфортного рабочего пространства, бережному и гармоничному взаимодействию с окружающей средой: это касается всего, начиная от используемых стройматериалов, заканчивая дизайном. 

И все большее появление подобных офисов неудивительно, ведь  в коммерческой недвижимости все чаще прослеживается тренд на экологию и заботу об окружающей среде.

Как появилась концепция?

Тренд пришел в Россию с международного рынка. Наличие различных «зеленых» сертификатов у мировых компаний − неотъемлемая часть корпоративной культуры.

• «Впервые о концепции «зеленого» офиса заговорили в Скандинавии. Проект такого пространства разработало финское подразделение Всемирного фонда дикой природы (WWF). Эту идею они стали предлагать в качестве готового решения. Но, разумеется, для России далеко не все финские инновации приемлемы и возможны», – подчеркнула управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.

Сама тенденция экологичного строительства зародилась на волне движения за чистоту окружающей среды. «Зеленая» сертификация появилась в Великобритании в 1990-х годах с появлением первого стандарта BREEAM – метода экологической оценки эффективности зданий.

В 1998 году в США было создано «Руководство по энергоэффективному и экологическому проектированию», которое сложилось в аббревиатуру LEED. Стандарт включает такие показатели, как экономия энергии, водоэффективность, сокращение выбросов диоксида углерода, улучшение качества окружающей среды, рациональное использование ресурсов.

Самое известное офисное здание, получившее этот сертификат уровня Gold, – офисный небоскреб в стиле ар-деко – Empire State Building в Нью-Йорке.

• «По данным агентства Knight Frank, в 2021 году число сертифицированных зданий в России увеличилось до 223 объектов. Наибольшее количество оценено именно по схеме BREEAM – более 69% «зеленых» зданий. Лидер среди объектов с сертификацией – офисный сегмент – 44%, на втором и третьем местах находятся торговая и складская недвижимость – 24% и 15%», – сказал заместитель генерального директора компании ASTERUS Константин Ковалев.

Сертификация офисов

Самые распространенные международные системы сертификации LEED, BREEAM, а также WELL и FitWel.

LEED считается коммерческим стандартом, ориентированным на энерго- и водопотребление, а BREEAM направлен на более широкий спектр экологических проблем.

Стандарты WELL и FitWel – нового уровня: они исследуют здоровье жителей и то, как на него влияют архитектура и среда. Также отличается подход в сертификации по ним – разные критерии оценки, требования к подаче документации и др.

• «Мы ориентируемся на систему BREEAM New Construction, в которой наш проект бизнес-парка «Ростех-Сити» в Тушинской пойме получил сертификацию уровня Excellent. Объектов с высшим уровнем BREEAM в России единицы, и наш – один из них», – отметил заместитель генерального директора ASTERUS Константин Ковалев.
  

Кроме того, существует отечественная рейтинговая система оценки – GREEN ZOOM. Сертификация может быть выполнена на объекте в любой стадии жизненного цикла. Изучается транспортная доступность и расположение застраиваемой территории, ее экологическая устойчивость, ресурсо- и энергоэффективность, уровень воздействия на окружающую среду.

Оценка самого здания включает учет выбора стройматериалов и управление отходами, экологичность внутри, инновации, современные инженерные решения.

Атрибуты офисов

По мнению экспертов, «зеленый» офис должен сочетать комфорт для резидентов как изнутри, так и снаружи. Большое внимание уделяется благоустройству, интеграции в городскую систему пешеходных и транспортных связей.

• «Необходимо предусмотреть не только озеленение, но и достаточное количество велопарковок и мест для зарядки электротранспорта. Одним из главных критериев является доступность общественного транспорта, а также снижение выбросов от деятельности компании. Для создания комфортного внутреннего пространства важен визуальный, акустический и климатический комфорт, как основные факторы, влияющие на здоровье и продуктивность сотрудников», – подчеркнул основатель архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс.

В таких зданиях устанавливается энергоэффективное оборудование, внедряются программы по сбережению воды и электроэнергии. Дополнительные требования предъявляются и к эксплуатации подобных офисов: при уборке должны применятся безвредные биоразлагаемые чистящие средства, особое внимание уделяется сортировке и раздельному сбору мусора, уходу за зелеными растениями. 

• «Мебель должна быть эргономичной, комфортной и не наносящей травм, а климатические системы − обеспечивать высокое качество, оптимальную влажность, температуру и достаточную циркуляцию воздуха. Хороший вид из окна является не только показателем статуса, но и благоприятно сказывается на зрении. Панорамный вид на пейзажи и объекты, расположенные на удалении, – это дополнительная возможность для перефокусировки взгляда, снижения риска развития близорукости», – заявил партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов.

Если в бизнес-центре вид из окна не открывается на красивый парк, тогда можно развивать культуру биофилии. Например, использовать природные мотивы в интерьере и размещать живые растения.

Почему нужны «зеленые» офисы?

«Зеленые» офисы положительно влияют на состояние человека в них. Так, озеленение сказывается на работоспособности сотрудников, а также снижает уровень стресса, напряженности, тревоги и усталости.

К аспектам дизайна, влияющим на здоровье и благосостояние работников, можно отнести: высоту и форму потолков, цветовую палитру офиса, линейность форм.

Согласно исследованию журнала Science, красный цвет стимулирует производительность в задачах, требующих внимания к деталям, а синий улучшает работу с креативными задачами.

• «Люди – это наиболее ценный актив любого бизнеса. Болезнь, нехватка внимания, усталость – все это мешает эффективной работе, а значит, негативно влияет на успешность компании. Вложение средств в «зеленый» офис – это инвестиция в здоровье и комфорт сотрудников. Использование передовых конструктивных особенностей и инструментов организации пространства может помочь не только сэкономить деньги в перспективе, но и привлечь ценные кадры», – пояснила глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева.

Что дороже: обычный или «зеленый» офис?

Конечно, строительство офисов, которые в дальнейшем могут быть сертифицированы как «зеленые», − затратнее возведения обычных рабочих пространств.

• «Зеленое» строительство требует технологических решений и строительных материалов, которые увеличивают себестоимость работ. Увеличение сметы по сравнению с обычными зданиями может составить 10 — 20%. Но в будущем экономия на коммунальных платежах для арендатора, снижение эксплуатационных расходов и повышенная арендная ставка для девелопера отбивают вложения. Такие здания потребляют в среднем на 30% меньше энергии и воды. Также они имеют больший срок эксплуатации», – заявил главный инженер проектов компании «Метрополис» Антон Кузнецов.

Соответствие «зеленым» стандартам также позволяет позиционировать объект на рынке недвижимости как более качественный и прогрессивный, что способствует созданию хорошей репутации для потенциальных пользователей и инвесторов.

Затраты на строительство окупаются за счет создания пула качественных институциональных арендаторов здания, для которых «зеленые» характеристики рабочих пространств играют важную роль.

«Зеленый» опыт Москвы

• «В Москве уже функционирует около 80 бизнес-центров, сертифицированных по международным экологическим стандартам. Увеличение таких проектов – общемировой тренд, позволяющий снизить потребление ресурсов и сократить операционные затраты на эксплуатацию. Это вклад в охрану окружающей среды, забота о здоровье и комфорте арендаторов и многое другое», – пояснил операционный директор MD Борис Мезенцев.

Как отметил заместитель генерального директора ASTERUS Константин Ковалев, в проектах компании реализуется комплексный экологичный подход. Например, в составе многофункциональной застройки на территории Тушинской поймы на участке 65 га 2/3 территории отдано под благоустройство и озеленение, мастер-план включает сохранение и регенерацию прибрежной территории, а также создание парковой зоны.

Бизнес-парк «Ростех-Сити» площадью 263 тыс. кв. метров в составе застройки, который уже сдан в эксплуатацию, возведен на плите, а не на свайном основании – это минимизирует воздействие на окружающую среду на долгосрочную перспективу. Земля, выкопанная под его стилобатную часть, вторично использовалась для строительных целей.

Эффективная модель комплекса была создана с помощью BIM-технологий. Она позволила учесть ресурсопотребление каждого здания с учетом пиковых нагрузок, спроектировать офисные помещения так, чтобы обеспечить максимальный доступ естественного освещения ко всем рабочим местам, что существенно снижает энергопотребление днем.

«Зеленые» предложения существуют и у сети смарт-офисов SOK, в которой сейчас сертифицированы две площадки – SOK Сити в Москве и SOK Достоевский в Санкт-Петербурге. Обе получили сертификаты высшего уровня – LEED Gold.  

• «Одна из основных причин, почему мы прибегли к этому стандарту, – здоровье резидентов. Важным критерием экологичности является микроклимат в офисе. Необходимо наличие разноплановых помещений: комнат отдыха, тренажерных залов, просторных кухонных зон. Все эти показатели хорошо сказываются на работе, а значит, и на продуктивности», – пояснил управляющий партнер сети смарт-офисов SOK Ирек Аллаяров.
  

Среди других «зеленых» офисов столицы можно выделить: офисный центр «Стратос», Comcity, Neva Towers, комплекс AFI2B, штаб-квартира концерна Siemens AG, БЦ «Земледельческий», «Лефорт», Ducat Place, «Метрополис», K-2, IQ Квартал и другие.

По «зеленым» стандартам строится офисный квартал Stone Towers в Бумажном проезде и небоскребы iCity на территории Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити».

Перспективы «зеленых» офисов

Мнения экспертов на тему того, какая судьба ждет сферу строительства таких офисных пространств, разнятся. Одни уверены, что их количество будет только расти, другие считают, что о каких-либо перспективах говорить достаточно сложно. Одно ясно – «зеленые» офисы нужны городу и даже выгодны ему с точки зрения экологии.

• «Сложное инженерное обеспечение добавляет не только затраты, но и сроки реализации проектов. В условиях нестабильности мы рискуем увидеть гораздо меньше подобных проектов, хотя запрос на них велик. На мой взгляд, с учетом всех вводных и особенно экологической обстановки, «зеленые» офисы в Москве просто необходимы», – подчеркнул руководитель проектного бюро АртПро Дмитрий Анпилогов.

Как отметил главный инженер проектов компании «Метрополис» Антон Кузнецов, законодательный уровень в России пока не выдвигает условия к строительству зданий с обязательным соответствием экологическим нормам. Энергопаспорт – единственное, что необходимо иметь каждому объекту, но этого уже мало, чтобы вписаться в прогрессивные международные эконормы.