Гибкий built-to-suit: преимущества гибких офисов по запросу клиента

Концепция built-to-suit (BTS или B2S), означающая строительство или модернизацию здания под заказчика, изначально появилась в складской недвижимости. Однако в последние годы получила активное развитие и на рынке офисов — причем как в классическом, так и в гибком сегментах.

Почему модель BTS набирает обороты, каковы преимущества гибкого офиса под конечного клиента и кому из арендаторов он подходит, рассказывает Иван Гуськов, генеральный директор и основатель ASPACE.

BTS как новый мейнстрим рынка офисной недвижимости

Одна из причин популярности BTS в том, что компании уже давно ищут не просто «квадратные метры». Им нужно комфортное и функциональное рабочее пространство, которое будет отражать их корпоративную культуру. Ведь именно условия работы играют все большую роль в привлечении кадров. Поэтому работодатели хотят иметь современные помещения с качественной отделкой, удобными планировками и всем необходимым: полноценной IT-инфраструктурой, продвинутой инженерной «начинкой», оборудованными кухнями, уютными лаундж-зонами для общения, переговоров и т.д.

В последние год-два формат развивается еще активнее, так как крупные качественные офисные площади в остром дефиците. Как подсчитали в IBC Real Estate, вакансия на офисном рынке Москвы по итогам 2024 года упала до рекордно низкого за последние годы уровня — 4,8%. Аналитики CMWP приводят цифру в 4,3% (в классах А и В) и не прогнозируют изменений в текущем году. А по данным Nikoliers, в объектах нового строительства с выходом в эксплуатацию в 2025-2027 гг., BTS-проекты, а также доля предварительной покупки и аренды площадей составляет более 60% объема. При этом новое предложение в аренду минимально.

Built-to-suit тоже бывает гибким

Главное отличие гибкого BTS-проекта от «классики» состоит в отсутствии инвестиций и капитальных затрат на старте. Оператор проектирует, модернизирует и оборудует пространство под заказчика за свой счет. Он берет на себя все расходы, а клиент просто подписывает договор аренды средней длительностью 3-5 лет. При этом арендная ставка сопоставима со стоимостью гибкого офиса, только пространство максимально адаптировано под запросы компании.

С точки зрения экономики, гибкий BTS для арендатора — это возможность превратить CapeX в OpeX. Капитальные расходы (CAPEX), необходимые для создания площадки, растягиваются во времени и становятся операционными (OPEX). Это особенно актуально ввиду постоянно растущей стоимости строительства. При этом оператор выступает в роли единого поставщика услуг по договору SLA: клиент получает весь сервис в режиме «одного окна» и ему не приходится искать сторонних исполнителей.

Для операторов же built-to-suit оказывается оптимальной альтернативой спекулятивным проектам на фоне роста ключевой ставки. Поэтому сегодня у большинства столичных операторов формат BTS в портфеле либо уже представлен, либо планируется. Например, у сети ASPACE — это площадка White Sea в популярном направлении Ленинградского коридора. Некоторые игроки вообще сузили нишу и сосредоточились исключительно на создании гибких офисов built-to-suit.

Создание и преимущества гибких офисов по запросу клиента

Строительство гибких BTS-проектов обычно включает нескольких этапов:

• Оператор предлагает здание/помещение, которое подходит клиенту по всем параметрам (по стоимости, локации, этажности, архитектурным особенностям, корпоративным требованиям и т.д.).
• На основе ТЗ заказчика разрабатывается проектная документация, продумывается и согласовывается дизайн.
• Оператор делает ремонт и оснащает помещение всем необходимым. В фиксированную ставку аренды входит всё вплоть до цветка на рабочем столе: мебель и оргтехника, интернет, расходные материалы, кофе-пойнт, поддерживающий ремонт, услуги клининга, ресепшна, охраны и т.д.
• Через 5-8 месяцев клиент въезжает в гибкий сервисный офис, созданный по его корпоративным стандартам.
• В течение всего срока аренды оператор отвечает за эксплуатацию, техническое обслуживание помещений и сервисную составляющую.

Преимущества гибких BTS-проектов

• Отсутствие капитальных вложений. Резидент платит только за аренду — причем начинает делать это, когда помещения уже готовы. Компаниям не приходится вкладываться в ремонт, отделку, декор и оснащение.
• Не нужно тратить время и человеческие ресурсы на создание офиса. Если компания решит сама заняться подготовкой помещения, то придется привлекать стороннюю экспертизу для проектирования и строительства — искать подрядчиков, проводить тендеры, контролировать прозрачность смет и закупок, а также ход строительных работ. Как правило, всё это ложится на плечи административного департамента или офис-менеджера, другой вариант — нанять в штат отдельного специалиста. В случае с гибким BTS, процесс «от и до» берёт на себя оператор.
• Отсутствие административных затрат. Управлением офисом и всей непрофильной деятельностью также занимается оператор.
• Гибкость в сроках и условиях договора. Никаких «жестких» арендных договоров. Например, при заключении сделки, в соглашении предусмотрены различные брейк-опции, определяющие выход из договора в случае объективных обстоятельств — переезда головного офиса, оптимизации штата, внезапного форс-мажора и т.д. Обычно есть несколько ступеней досрочного выхода по разной стоимости.

При этом формат добавил гибким офисам недостающих ранее плюсов:

• Абсолютное соответствие запросам компании: в ремонте, дизайне, планировочных и инженерных решениях, кастомизации услуг.
• Акцент на соблюдении фирменного стиля и брендинга. Для многих крупных арендаторов важна корпоративная идентичность, однако у операторов правила пользования площадок часто ограничивают возможность брендирования. Например, могут возникнуть сложности с установкой и дизайном внешних вывесок и внутренних указателей. В BTS нет никаких ограничений.
• Соответствие нормам корпоративной и информационной безопасности. Build-to-suit — это не просто отдельные рабочие места и переговорные, это целые блоки недвижимости, построенные под целевой запрос клиента. В таких проектах всегда есть развитая IT-инфраструктура, собственные серверные комнаты, современные Wi-Fi системы и продвинутая инженерия.

Скорость и гибкость: кому подходит гибкий BTS

Начнем с того, что за последние несколько лет в целом изменился портрет арендатора гибких офисов. Кроме стартапов и креативных команд, к ним обратились полу- и окологосударственные организации, крупные игроки из IT-сферы, банковского, логистического, производственного и добывающего секторов. Однако существующие пространства не всегда отвечали запросам корпоративных арендаторов. В результате, появилась ниша гибких built-to-suit, где оператор максимально реализует пожелания каждого клиента. Первой подобной сделкой стала аренда в 2020-м году алкогольной компанией Brown-Forman 950 кв. метров в БЦ «Фабрика Станиславского». Для нее оператор создал специальное пространство, где можно не только работать, но и проводить презентации, дегустации, обучение сотрудников.

Индивидуальные BTS-проекты выбирают крупные организации  со штатом более 100 человек и запросом на площади от 1 000 кв. м, которые ищут офис для штаб-квартиры. В таких компаниях сложная структура: для различных департаментов и проектных групп требуется функциональное разделение пространства. Для этого сервисные офисы подходят как нельзя лучше, ведь гибкие планировки легко адаптируются под разные задачи. Арендатор сам может создавать open space, кабинеты, демо-комнаты или лаундж-зоны для неформального общения, объединять несколько переговорных в одну, чтобы получился просторный конференц-зал или наоборот.

Кроме того, благодаря гибким планировкам можно сделать удобную «нарезку» пространства согласно запросам бизнеса. Кроме планировок работодателям будут полезны мобильные приложения, разработанные операторами, — через них сотрудники могут удаленно бронировать рабочие места и переговорные. А еще такие нововведения, как электронные локеры для личных вещей и специальные IT-платформы управления офисным трафиком.

Гибкий BTS — как новый этап развития сервисных офисов

Индивидуальные проекты идеально соответствуют требованиям бизнеса и помогают выделиться на фоне конкурентов. Обычно в таких офисах располагаются штаб-квартиры компаний, а сами пространства становятся их визитной карточкой. При этом сегодня клиенты предпочитают получать комплексный продукт, который включает сразу все: строительные и отделочные работы, комплектацию и оборудование помещений, сервисную составляющую. В этом случае настоящей находкой становится гибкий BTS, объединяющий в себе преимущества классического и гибкого офиса. С одной стороны, компания платит только за аренду, а вопросы по ремонту и обслуживанию на всем горизонте контракта берёт на себя оператор. В то же время заказчик может кастомизировать и брендировать пространство, оборудовать дополнительные зоны и в целом оформить помещения по собственному ТЗ. Главное преимущество — возможность создать офис «под себя», не имея на старте затрат на его реализацию.

В условиях же дефицита качественного предложения и роста арендных ставок BTS оказывается чуть ли не единственным вариантом для крупных игроков, которым нужны лоты по 3 000-4 000 кв. м.  Поэтому гибкий BTS, как новый, но уже актуальный формат взаимодействия операторов и клиентов, выглядит перспективным и выгодным для обеих сторон.