IBC Real Estate | Москва будущего по программе МПТ

В рамках серии отчетов о программе создания мест приложения труда (МПТ) консалтинговая компания IBC Real Estate провела исследование о ее влиянии на рынок недвижимости и городскую среду Москвы. В центре внимания – баланс жилой и коммерческой застройки, сокращение маятниковой миграции, новые точки деловой активности и создание рабочих мест рядом с местом проживания горожан.

Москва – один из самых привлекательных городов для проживания и ведения бизнеса, который занимает ключевую позицию на рынке недвижимости России. На ее долю приходится основной объем качественных коммерческих площадей, а также существенный объем инвестиций в недвижимость. Помимо статуса административного и экономического центра, столица России является и центром деловой активности: компании предпочитают размещать здесь штаб-квартиры, а также арендуют и приобретают площади в торговых и складских объектах.

Население Москвы растет, а вместе с ним и запрос на качественную инфраструктуру и новые рабочие места. Но при этом значительная часть коммерческой недвижимости по-прежнему сосредоточена в центре, в то время как уровень обеспеченности инфраструктурой в отдельных районах остается недостаточным, что усиливает нагрузку на дорожную сеть и стимулирует маятниковую миграцию. Эти вызовы становятся драйвером для дальнейшего развития сбалансированной городской среды.

Для преодоления этого дисбаланса в декабре 2019 года город запустил масштабную программу по созданию мест приложения труда (МПТ), призванную задать новый вектор в формировании устойчивой городской среды и деловой активности. Так на конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 230 новых объектов, а совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.

Структура реализуемых объектов по программе МПТ

Ведущую позицию в структуре реализуемых объектов по программе МПТ занимает офисная недвижимость – на ее долю приходится 44% или 2,9 млн кв. м. Такое преимущество объясняется высокой инвестиционной привлекательностью сегмента: более 80% проектов продаются по договорам купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), что позволяет девелоперам поэтапно финансировать строительство и обеспечивать быстрый возврат вложенных средств.

Складская и производственная недвижимость занимают 36% общего объема площадей, что составляет 2,4 млн кв. м. Этот сегмент также интересен девелоперам, однако обладает своей спецификой: производственно-складские объекты отличаются особенностями строительства и используемых материалов, поэтому не все компании готовы реализовывать их самостоятельно, и часто привлекают генподрядчиков.

Тройку лидеров замыкают социальные объекты, на которые приходится 14% или 0,9 млн кв. м. Такие объекты в основном возводятся в рамках жилых комплексов и являются частью их инфраструктуры.

Доля торговых центров составляет 5% или 410 тыс. кв. м. Невысокий показатель связан с текущей рыночной конъюнктурой, которая не предполагает активного строительства крупных торговых центров.

Гостиницы представлены в наименьшем объеме – всего 1% или 48 тыс. кв. м, ввиду специфики сегмента, сложности управления и эксплуатации, а также более низкого коэффициента льготы – 0,5, что делает их менее привлекательными для девелоперов.

Динамика объема недвижимости, предусмотренной к строительству в рамках заключенных инвестиционных соглашений по созданию мест приложения труда по типу недвижимости, тыс. кв. м

Большинство девелоперов, реализующих проекты в рамках МПТ, используют льготу по арендной плате за первый год срока аренды земельного участка. Из 154 заключенных соглашений 83 приходится именно на этот вид поддержки.

Структура выбранных застройщиками льгот по программе МПТ, %

Недвижимость, возводимая в рамках МПТ, распределена по всем административным округам столицы, за исключением ЦАО. При этом наибольший объем – 1,5 млн кв. м, сосредоточен в НАО за счет высокой концентрации производственно-складских объектов (900 тыс. кв. м).

Объем коммерческой недвижимости по программе МПТ в административных округах Москвы

Распределение коммерческой недвижимости по программе МПТ по административным округам Москвы

В условиях высокой концентрации недвижимости и рабочих мест в центре города особую значимость приобретает развитие периферийных территорий – создание рабочих мест и современной инфраструктуры ближе к месту проживания. В числе перспективных зон – ТиНАО, ЗелАО и другие округа за пределами ТТК.

• «Программа МПТ играет ключевую роль в развитии Москвы как современного и сбалансированного мегаполиса. Благодаря ей в столице появится 6,8 млн кв. м качественной недвижимости – от офисов до складов и социальных объектов. Это не просто новые здания, а шаг к созданию комфортной городской среды: рабочие места и инфраструктура формируются ближе к месту проживания, снижается нагрузка транспортную систему, а экономика города получает дополнительный импульс для роста», – резюмирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.