IBC Real Estate | Торговые центры переформатируются в склады

Владельцы торговой недвижимости выставляют на рынок аренды свои объекты в качестве складских площадей. Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подсчитали, что по состоянию на начало IV квартала общий объем такого предложения по России составил 587 тыс. кв. м или порядка 15% от всего вакантного предложения в стране. В Москве и Московской области – 232 тыс. кв. м торговых площадей или 13% от общего объема вакантного предложения в регионе. В регионах экспонируется 286 тыс. кв. м такой недвижимости, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 68 тыс. кв. м.

Около четверти (23% или 135 тыс. кв. м) торговых площадей, предлагаемых в аренду в качестве складов, составляют объекты ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам, которые продолжили свою деятельность после передачи российским собственникам и ребрендинга. Так, в качестве складов экспонируются закрытые магазины сети Desport, которая начала работу в декабре 2023 года после приобретения активов Decathlon российской компанией. Аналогичным образом маркетируются площади, ранее занятые сетью гипермаркетов Selgros.

Это не первый прецедент переформатирования торговых объектов в складские: в начале 2024 года маркетплейс «Мегамаркет» арендовал 14 бывших магазинов IKEA совокупной площадью порядка 400 тыс. кв. м, которые в дальнейшем использовал под складской формат. Сделка происходила в условиях острого дефицита свободных складских площадей, доля которых по состоянию на апрель 2024 года составляла 0,7%, ввиду чего реализовать эти площади удалось быстро. В конце 2025 года «Мегамаркет» изменил стратегию, в связи с чем площади, ранее бывшие магазинами IKEA, вышли на рынок в качестве предложения складских площадей в субаренду.

Еще одним примером стал ТЦ Каширский двор, один из корпусов которого с 2023 года перепозиционирован в склад и сдается в аренду логистическим компаниям, оказывающим фулфилмент-услуги, вакансия в данном объекте минимальна. Однако за полтора года ситуация на складском рынке изменилась: доля свободных площадей в Московском регионе выросла до 5%, на рынке экспонируется много качественных складских объектов, что снижает интерес к объектам торгового формата.

Существуют разные типы объектов, функция которых меняется с торговой на складскую. Это, например, различные форматы устаревших ТЦ, как правило, в несколько этажей и ограниченной нагрузкой на перекрытия, а также отдельно стоящие здания, преимущественно монобрендовые (например, гипермаркеты). С точки зрения технических характеристик такие объекты, как правило, имеют рабочую высоту потолка 6-8 метров и допустимую нагрузку на пол 3-4 тонны на кв. м, в то время как в складских big-box объектах класса А рабочая нагрузка на пол не менее 8 тонн на кв. м, а рабочая высота потолка – не менее 12 метров.

В 2025 году рост доли вакантных складских площадей, при одновременном снижении спроса, затруднили реализацию в аренду торговой недвижимости, предлагаемой в качестве складской. Дополнительным не сопутствующим фактором стало то, что запрашиваемая ставка на них маркетируется значительно выше среднерыночного показателя. Так, в Москве средняя запрашиваемая ставка аренды торговых объектов, экспонирующихся в качестве складских, составляет 15 100 руб./кв. м в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей) против 11 000 руб./кв. м в год на существующие сухие склады класса А.

Владельцы торговой недвижимости сталкиваются с рядом трудностей при перепрофилировании ее в складскую. Прежде всего, вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, на котором расположен объект, может не допускать размещения на нем складского объекта, в этом случае ВРИ необходимо изменить, что не всегда возможно.

Расположение торговых объектов в черте города подразумевает ограничение либо полный запрет на движение большегрузного транспорта. Кроме того, торговые объекты зачастую не располагают подъездными путями, необходимыми для беспрепятственного движения грузового транспорта. Технические характеристики самих зданий, такие как особенности планировки, высота потолков, шаг колонн и количество доков также зачастую не отвечают требованиям арендаторов. Кроме того, здания, спроектированные под торговую функцию, имеют много помещений, которые невозможно эффективно использовать для хранения: коридоры, галереи и т.д. В результате арендатор вынужден оплачивать неиспользуемые площади, что повышает стоимость логистики в пересчете на единицу хранения.

Ключевые индикаторы на рынке складской недвижимости, Москва и Московская область, III квартал 2025

• «Некоторые объекты торговой недвижимости действительно обладают характеристиками, которые позволяют использовать их в качестве складской недвижимости, поэтому появление такого предложения вполне закономерно. Складской рынок сейчас вышел из состояния острого дефицита, и арендаторы чаще отдают предпочтение объектам с более низкими арендными ставками и более подходящим качественным конструктивом. Однако бывшие торговые помещения часто имеют преимущество по локации, поэтому данные опции могут стать определяющим фактором выбора игроков, для которых близость к городу играет ключевую роль для развития бизнеса. В долгосрочной перспективе мы ожидаем, что на рынке складской недвижимости станет больше предложений в опциях подобного формата, но с учетом тенденции снижения ставок аренды и роста доли вакантных площадей, перспектива использования бывших ТЦ сегодня снижается», – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.