Инвестиции в коммерческую недвижимость России за I полугодие 2026 г. составили 489 млрд руб. — частные инвесторы обеспечили более половины объёма

По данным консалтинговой компании Nikoliers, по итогам I полугодия 2026 г. суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в России составил 489 млрд руб., что на 11,5% ниже показателя аналогичного периода 2025 г. При этом объём инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 308 млрд руб. (–11,7% год к году). Динамика неравномерна по регионам: в Москве (254 млрд руб.) снижение составило 17,1%, в Санкт-Петербурге (24 млрд руб.) – минус 7%, а в других регионах (30 млрд руб.) отмечен рост на 76,1% за счёт продажи двух крупных активов. Основной объём сделок полугодия обеспечили классические инвестиционные сделки – 73% против 27% под собственные нужды компаний.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки России, млрд руб.

Лидерство в сегменте России сохранили частные инвесторы, обеспечив 51% в структуре сделок или 156,5 млрд руб. На втором месте — корпоративный сектор: 19% (59,5 млрд руб.), на третьем — банковские структуры: 11% (32,9 млрд руб.). Высокую активность сохраняют ЗПИФы, обеспечившие 9,3% (28,6 млрд руб.) объема инвестиций за полугодие.

Сумма стрессовых сделок с коммерческой недвижимостью (продажа через аукционы, реализация имущества для погашения кредитных обязательств, а также выкуп конфискованных активов) по итогам полугодия сократилась в 5,8 раз в сравнении с аналогичным периодом 2025 г., когда основной объем сформировал обратный выкуп у Росимущества активов KR Properties. Общий объем стрессовых приобретений за январь-июнь 2026 г. составил 30,3 млрд руб.

Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость отдельно по итогам II квартала 2026 г. составила 148,7 млрд руб., что на 5,4% ниже сопоставимого показателя 2025 г. При этом почти половину (46%) инвестиций за квартал сформировала продажа бизнес-центров в составе портфеля ГК «Галс Девелопмент». Транзакция также включала земельный банк и портфель жилых проектов — их стоимость учтена в инвестициях в землю и девелоперские проекты. В результате сделки с Группой ВТБ новым собственником стала группа профессиональных инвесторов в высокотехнологичные проекты; стоимость сделки превысила 100 млрд руб.

В результате выполненной Nikoliers раздельной оценки земельных, жилых и коммерческих активов ГК «Галс Девелопмент» первое место по объему инвестиций за первое полугодие заняла офисная недвижимость — 158,7 млрд руб. (-30,3% год к году). Офисные сделки, направленные на получение арендного дохода, составили 56% против 44% под собственные нужды компаний. Основной объем инвестиций в офисную недвижимость по итогам полугодия обеспечили частные инвесторы (45%), на втором месте — корпоративный сектор (24%), на третьем — банковские структуры (21%). Ключевыми классическими инвестиционными сделками полугодия стали реализация Группой ВТБ бизнес-центров «Север» и Dubinin’Sky суммарной площадью 183 тыс. кв. м в составе портфеля ГК «Галс Девелопмент», продажа KR Plus БЦ «Авиатор» (10 тыс. кв. м) компании Upside Development, а также переход к фонду под управлением «Вим Сбережения» БЦ «Кубик» в Красногорске (25,8 тыс. кв. м) — консультантом сделки выступила Nikoliers.

Второе место по объему инвестиций по итогам I полугодия 2026 г. заняла торговая недвижимость, где сумма вложений выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 2,1 раза — до 101,5 млрд руб.; при этом основной объем был сформирован в начале года, а во II квартале снизился на 35,5% год к году и составил 27,2 млрд руб.

Лидерство по объему инвестиций в торговую недвижимость за полугодие принадлежит частным инвесторам (70%), далее следуют корпоративный сектор (15%) и ЗПИФы (7%).

Одной из крупнейших инвестиционных сделок второго квартала с торговой недвижимостью стала продажа структурой Сбербанка 15% компании «Эдисонэнерго», которая занимается перестройкой старых советских кинотеатров в Москве в районные торговые центры «Место встречи». В дальнейшем 26 торговых комплексов суммарной площадью 373 тыс. кв. м были внесены в ЗПИФ, а с июня квалифицированные частные инвесторы получили возможность приобретать паи на Московской бирже.

На третьем месте по объему инвестиций — складская недвижимость: за полугодие было инвестировано 20,4 млрд руб. (-60,7% год к году). Отдельно за II квартал объем вложений в складскую недвижимость составил всего 2 млрд руб. (-92,9% год к году). Однако это временное затишье — интерес к сегменту по-прежнему высок: на финальной стадии ряд крупных сделок, в том числе в июле закроется сделка по покупке бывших активов Raven Russia, что существенно увеличит долю складов в общем объеме инвестиций по итогам трех кварталов.

С целью получения арендного дохода фиксируется 84% объема инвестиций в складскую недвижимость против 16% под нужды компаний. Интересно, что по итогам полугодия 93% инвестиций было направлено в регионы России преимущественно за счет приобретения ЗПИФ УК «Современные фонды недвижимости» 186 тыс. кв. м в логистическом парке «Центр агротехнологий» недалеко от Уфы в I квартале. В то же время стоит учесть и более долгосрочный тренд: за счет активного пополнения складского предложения в регионах появляется все больше качественных объектов, что отражается и в структуре сделок — доля Московского региона в общем объеме инвестиционных сделок постепенно снижается.

Лидерство в объеме инвестиций за I полугодие 2026 г. в складскую недвижимость сохранили ЗПИФы — 84% в общем объеме сделок.

Объем инвестиций в гостиницы по результатам I полугодия 2026 г.составил 14,7 млрд руб., увеличившись на 35,4% год к году. Отдельно за II квартал объем вырос на 245% год к году. Масштабный внутренний туризм и комплексная государственная поддержка туристической отрасли стимулируют рост операционных показателей объектов, что, в свою очередь, повышает интерес инвесторов.

Более половины (52%) инвестиций за январь–июнь 2026 г. направлено в гостиничные объекты Санкт-Петербурга, доля Москвы — 25%, других регионов (Сочи, Челябинск и Ростов) — 23%.

Всего было приобретено восемь гостиничных объектов суммарной площадью 103 тыс. кв. м, при этом пять из них реализованы по результатам тендеров. 68% инвестиций в гостиницы за полугодие обеспечили частные инвесторы, при этом основная доля в структуре сделок по типу продавца (49%) также за ними.

Крупнейшей гостиничной сделкой II квартала и полугодия в целом стало приобретение Группой ЛСР у частных инвесторов 5* отеля «Domina Пулково».

Многофункциональные комплексы обеспечили 13,2 млрд руб. инвестиций (+27,8% год к году), при этом более половины объема приходится на объекты в Санкт-Петербурге. Наибольшая инвестиционная активность в сегменте отмечалась в I квартале, а крупнейшей сделкой полугодия стало приобретение здания Канатного цеха (22 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге Национальным исследовательским университетом «Высшая школа экономики» у ЗПИФ под управлением УК «Балтинвест», при этом ВШЭ ранее арендовала здание под учебный корпус.

Основной объем инвестиций в многофункциональную недвижимость по итогам полугодия также за частными инвесторами (33%).

• Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «Несмотря на временное замедление темпов, инвестиционная активность остается высокой: рынок по-прежнему характеризуется значительным объемом вложений, при этом постепенно входит в фазу стабилизации. Снижение инвестиций в годовом выражении объясняется высокой базой 2024 и 2025 гг., которые входят в ТОП-2 периода по суммарному объему инвестиционных сделок России. В текущем году мы наблюдаем комбинированный эффект: смягчение денежно-кредитной политики ЦБ РФ уже поддерживает умеренный рост активности инвесторов, в то время как замедление темпов экономического роста сдерживает общий темп.

Сохраняется высокий интерес частных инвесторов к коммерческой недвижимости, в том числе к вложениям через инвестиционные фонды.

Суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент России по итогам 2026 г. прогнозируется на уровне около 1 трлн руб.»

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость, Россия, млрд руб.

В приобретение земельных участков и девелоперских проектов России по итогам I полугодия 2026 г. было инвестировано 181 млрд руб., что на 11,1% менее показателя аналогичного периода прошлого года. Всего с начала года было зафиксировано 95 крупных сделок суммарной площадью 920 га, где в планах возведение около 6,5 млн кв. м недвижимости.

82% инвестиций в земельные участки и проекты направлено на потенциальное жилое строительство.

Одними из ключевых сделок полугодия стали продажа Группой ВТБ группе профессиональных инвесторов ГК «Галс-Девелопмент», приобретение структурой MR Group прав на 30 га бывшей территории Московского радиотехнического завода на Верейской ул., а также завершившийся в первом квартале 2026 г. выкуп девелопером Sminex комплекса «Первой образцовой типографии» в Замоскворечье в составе участка 1,8 га и зданий общей площадью 38,5 тыс. кв. м.