Иван Гуськов, Apollax Space: Как собственникам коммерческих помещений заработать максимум

Помните, как нехитрыми манипуляциями фея сделала из Золушки светскую леди, блистающую на статусном мероприятии и притягивающую восторженные взгляды публики? Примерно то же самое делает Apollax Space с любыми, казалось бы даже бесперспективными коммерческими помещениями.

Поговорим с генеральным директором Apollax Space Иваном Гуськовым о том, что делать собственникам коммерческих помещений, которые на сегодняшний день имеют в активе квадратные метры, но не знают как на них максимально заработать.

Управляй и властвуй!

Управление недвижимостью перестало быть рутиной, завязанной на контроле за техническими нормами и соблюдением графика арендных платежей. Сейчас это более комплексная и существенно более креативная задача. Особенно в контексте сервисных офисов. 

Первым в цепочке стоит, конечно же, собственник помещения он же арендодатель. Арендодатели бывают разных типов – девелоперы, пассивные владельцы активов, фонды недвижимости. Но у всех одни и те же проблемы – они ищут средних и крупных арендаторов на долгий срок. Сверхзадачей является привлечение арендатора, который не будет вызывать головной боли, останется в помещении надолго и после окончания срока аренды передаст пространство в приличном виде. Одним словом, арендодателю важна стабильность, стоимость договора, как будет использоваться в процессе аренды его здание и что именно будут делать с помещением. Но все перечисления выше составляющие важны лишь в том случае, если арендодателю гарантирована доходность!

Доходы минус расходы или как Золушку выдать замуж.

По-сути, фея вложила в свою крестницу небольшой капитал, который принес предсказуемый результат. В истории взаимодействий с собственниками также. Принцы (они же арендаторы) ищут себе такую пару (офисное пространство), которое будет их вдохновлять, куда не нужно вкладываться, где минимизирована необходимость следить за порядком и работой систем. Где как бы “оно все само” работает, а сотрудники приходят и чувствуют себя гармонично — соблюдая work-life balance.

Размышляя пару лет назад на эту тему, мы и пришли к мысли взять за основу идеологию work-life balance скрестить ее с разработанным нами принципом “золотого сечения” и в итоге получить идеальный формат как для арендатора, так и для арендодателя, учитывающий все основные параметры и запросы обеих сторон. Так у нас появился авторский формат, согласно которому создаются и реализуются все офисные пространства Apollax Space.

Разместив оператора Apollax Space в своем здании, собственник площадей решает сразу несколько вопросов:

• Стабильность – оператор сервисных офисов является таким же арендатором помещения. Его от арендаторов-компаний отличает долгий договор с гарантированной доходностью от 7-8 лет;
• Рентабельность – арендодатель может быть уверен, что концепция оператора будет работать и привлекать потенциальных компаний-арендаторов. Так как продукт востребован самой взыскательной аудиторией;
• Управление – от собственника больше ничего не нужно. Оператор управляет всем этим хозяйством самостоятельно, а собственник получает оговоренный доход.

Приведем пару примеров превращений «бесцелевых» площадей в проекты, генерирующие доход. Например «Рябовская мануфактура», где мы арендуем этаж и с которой был заключен договор за год до сдачи в аренду. Собственник купил объект и стал делать реконструкцию: реновировал газовую котельную на территории, воссоздал фасады, места общего пользования. Мы разработали и согласовали дизайн-проект, по которому он делает ремонт, а еще на протяжении всех работ оказываем услугу авторского надзора. И вот сейчас принимая здание с готовым ремонтом, мы начинаем выплачивать арендную ставку.

Дальнейший поиск арендаторов и все прочие затраты и риски ложатся на наши плечи. Сервисное управление офисом — мы также берем на себя на протяжении всего срока договора. Это значит, что мы не только следим за инженерными сетями, осуществляем мелкий бытовой ремонт, но и следим за порядком. А собственник получает фиксированный договор аренды, в случае с «Рябовской мануфактурой» сроком на 8 лет, что является лучшей гарантией во взаимоотношениях с оператором.

Apollax Space продолжает искать «уставшие», но перспективные здания. Мы делаем аудит площадей и территории вокруг, определяем техническую составляющую. После чего даем полный анализ и рекомендации, какие офисные площади здесь будут востребованы. И далее остается только приобрести в «бальное платье», то есть CAPEX: сделать ремонт, который позволит максимально быстро реализовать офисные площади.

Конечно, каждый выбирает сам, что именно делать с квадратными метрами. Кто-то сдает их самостоятельно по классической модели с участием консультантов, кто-то предпочитает создать собственную внутреннюю управляющую компанию. Наша рекомендация – оптимизировать управление активами с помощью партнерства с более современными PFM-моделями, которые позволяют арендодателю получать планируемый доход, а компаниям-арендаторам качественный all in продукт.