Иван Гуськов, Apollax Space: От коворкингов для небольших компаний до “лучшего сервисного офиса 2022”

Apollax Space компания удивительная. Созданная в разгар пандемии, взявшая за основу бизнеса один из самых «оригинальных» жанров – сервисные офисы и сделавшая их не только рабочим, но и креативным пространством, где гармонично сочетается бизнес-составляющая и домашний уют (work-life balance, как говорит создатель этого стиля).   

В этом интервью мы хотим познакомить вас с человеком, который придумал и воплотил в жизнь проект Apollax Space. Иван Гуськов — серийный предприниматель, создатель и собственник компаний в отраслях HORECA (отельный и ресторанный бизнесы) и коммерческой недвижимости. Это именно он на волне коронакризиса 2020 года переформатировал бизнес: коворкинг “Смародина” в b2b проект и перевел его в сегмент сервисных офисов.

В жизни происходит множество событий, которые приводят нас к той точке, в которой мы находимся сейчас. И часто именно кризисные ситуации становятся стимулами развития. В какой точке и что именно повлияло на создание бренда Apollax Space. Если вспоминать эти события, какие можно выделить? Что явилось толчком для происхождения компании?  

Очень важно уметь наблюдать. И тогда, в 2020-м году, мы видели не только пандемию, но и события, влияющие на будущее офисных пространств. Стало очевидно, что именно набирающий обороты сегмент коворкингов скоро заинтересует бизнес и корпорации и из рабочего места фрилансера превратится во что-то новое для корпоративной истории. Подход к аренде и критерии к выбору офиса стремительно меняются. На первый план выходят другие важные критерии – отсутствие капитальных затрат, гибкий подход к сроку договора. Единственное, что подходит под эти критерии, — это сервисные гибкие офисы для корпоративных клиентов.

Переломный момент в принятии решения был тогда, когда в разгар пандемии все сидели дома. И мы поняли, что когда все выйдут после карантина, аренда будет другая. Объединившись в октябре 2020 года с инвестиционной группой компании Apollax Group, мы открыли оператора сети сервисных офисов. Изначально мы открыли две площадки на “Рябовской мануфактуре” и в бизнес-центре “Цветной, 30”. Пространства пользовались спросом, и мы решили масштабироваться, расширив продуктовую линейку. Так и появились два формата: turnkey (готовые пространства) и built-to-suit (офисы под клиентский запрос).

Продукт Apollax Space Turnkey изначально был продуман с учетом кризисных ситуаций и нестабильности внешних факторов, на которые арендатор не может повлиять.  И хотя первично был расчет на проектные команды, средний бизнес, компании, которые не могут принимать долгосрочные решения и ограничивают горизонт планирования, сейчас целевая аудитория продукта существенно расширилась и, в первую очередь, он стал интересен креативным и IT-компаниям, которые определяются со своим присутствием в России, но которым важно сохранить ресурс и персонал. Для них turnkey офисы – это единственная возможность, аналогичного предложения в Москве на сегодняшний день нет.

На сегодняшний день популярность продукта очевидна. Но почему, по вашему мнению, потребитель выбирает именно ваш продукт? Это финансовая выгода или некая эмоциональная составляющая? 

Если смотреть с точки зрения выбора потребителя, мы должны понимать, что есть определенные сложившиеся рынки. Первый рынок – это классическая аренда, а второй – “субрынок” гибких офисных пространств, таких как наше. Мы, на самом деле, уникальны в плане сегментации так как работаем только с корпоративным клиентом от 50 рабочих мест и выше. Наш средний арендатор берет порядка 1300-1500 квадратных метров или 150 рабочих мест. Мы создаем пространства в бизнес-центрах класса Б+ и А, то есть не в люксе. Однако это помогает нам давать конкурентоспособную стоимость. Но и формула крутого авторского стандарта, предполагающая множество составляющих от проектирования до дизайна, создает то самое ощутимое преимущество, которое люди, приходящие в офис практически каждый день воспринимают на уровне чувств. Поэтому и название авторского стандарта выбрано — work-life balance — ведь сотрудникам на работе также комфортно как дома.

Здесь хочется неких деталей. Странно чувствовать себя на работе комфортно, как дома, потому что дома мы все же в расслабленном состоянии, которое не способствует ни бизнес-идеям, ни какой-то активной вовлеченности в работу. Почему у вас эта эклектика “работа-дом” дает позитивные плоды?

У нас есть исследования компаний, которые долгие годы используют офисные площади. Мы и сами являлись жителями офисных площадей. Суть нашего стандарта заключается в том, что мы выработали определенные пропорции. Давайте назовем это “золотым сечением” офисных пространств. Это подразумевает, что рабочие зоны каждого офиса должны иметь определенную конфигурацию. Пропорция выглядит примерно так, что при 70% рабочих зон 30% должны занимать функциональные – такие как лаунж-зоны, диваны и кресла, кабины для переговоров и пр. Тем самым внутри офиса создается баланс, при котором сотрудник чувствует себя комфортно. 

При этом, учитывая существующую реальность и изменения в подходе к аренде офиса, рассадка в Apollax Space довольно-таки плотная – это примерно 6-7 квадратных метров на человека. Но если применять принцип проектирования и эту пропорцию “золотого сечения”, то данная плотность не чувствуется. Человек, попавший в такую среду, имеет свободу передвижения по офису, наличие разных функциональных зон помимо рабочего кресла и, тем самым, он получает дополнительный комфорт. Многие люди, которые приходят в наш офис, когда узнают, сколько тут рабочих мест, удивляются, но соглашаются с тем, что чувствуют себя гораздо уютнее, чем в былых стандартах (10 метров на человека), в которых они привыкли работать. Но, повторюсь,  это можно почувствовать только при соблюдении правильных пропорций, то есть эргономика пространства достигается за счет той самой формулы.

Давайте все же вспомним “классическую” модель и сравним их с сервисными офисами Apollax Space. В чем еще принципиальная разница?

Основные отличия сервисного офиса от классической аренды в следующем. Первое – это готовый изолированный офисный блок. Он отличается от обычного офиса тем, что имеет стильный дизайнерский ремонт. Не вычурный, эпатажный, скорее наоборот, — он исключает трендовые цвета года. Это вневременной дизайн, который актуален на протяжении всего срока нашей эксплуатации (до 10 лет). Второе – это меблировка. Мы используем качественную мебель со встроенными гаджетами, с зарядками, современной электроникой. Считаем, что каждое место в офисе, будь то пуфик или рабочий стол должны быть оснащены зарядными устройствами для возможности бесперебойной работы. Причем, это зарядки и для компьютера, и для телефонов — беспроводные, usb type-c. Третье и самое важное отличие – отсутствие капитальных затрат при въезде. Работы и меблировку арендатор не оплачивает, он оплачивает только аренду. Можно говорить, что это платеж, который распределен во времени — то есть мы CAPEX превращаем в OPEX. Это очень удобно в части планирования. И если мы говорим про аренду до трех лет, а это примерно то, с чем сталкиваемся постоянно, то для конечного потребителя получается намного выгодней, чем арендовать офис, его отремонтировать и пользоваться. Ну и четвертое – это удобство, сервисное обслуживание, куда все включено (коммунальные платежи, клининг, чай-кофе). Учитывая, что у нас управляющая компания, которая работает на многих объектах, мы можем предоставить высокий уровень сервиса. Единый платеж, который снижает расходы на какой-то административный персонал, экономит время на решении бытовых проблем – это тоже очень удобно.

Предлагаю чуть подробнее про эксплуатацию. Закончился конфетно-букетный период с потенциальным арендатором, подписан договор (практически состоялось бракосочетание) и вы начали жить вместе долго и счастливо. Но наступают рутинные будни…

Что происходит? Арендатор, сотрудники арендаторов, тех, кто арендует офис Apollax Space, получают доступ к нашей сервисной платформе: это мобильное приложение для пользования офисом, через которое они имеют связь с теми людьми, которые решают все их бытовые проблемы.

Большой брат смотрит на них?

Да, большой, заботливый брат! Помимо того, что мы занимаемся всем обслуживанием и эксплуатацией — наполнением кухни, чай-кофе (капучино, латте, макиато и так далее, фрукты по необходимости) мы занимаемся и закупками хозтоваров, канцтоваров, принтеры, сканеры, ремонтов шредеров… 

Сотрудники через мобильное приложение обращаются к нам, присылают фотографию с неисправностью или описание проблемы, и мы решаем этот вопрос. С помощью мобильного приложения, имеется возможность бронировать рабочие места и переговорные комнаты, заказывать пропуски для гостей и т.д. Что позволяет ускорить работу и дает определенный комфорт. Ведь если все привыкли работать с приложениями и даже еду заказывают них, то и в офисе никто не захочет ходить на ресепшен или искать какого-то сотрудниками, чтобы задать ему интересующий вопрос.

На самом деле платформа это нечто большее, чем просто приложение. Это динамично развивающееся ядро, куда сходится вся интеллектуальная начинка офиса: система контроля доступа, открывание дверей, контроль сотрудников – это все можно получать в одном месте, в одном сервисе. На данный момент все наши офисы имеют бесключевой доступ до рабочего места, будь то отдельно стоящее здание или часть бизнес-центра. Это значит, что мы без карточек по системе Face ID осуществляем все контрольно-пропускные пункты проходим и попадаем на свое рабочее место.

Если говорить о ближайшем будущем, что сейчас в разработке? Планируется ли открывать какие-то новые площадки? Появляются ли какие-то интересные арендаторы?

В сентябре месяце заключили ряд крупных сделок. Суммарная сданная площадь – более 400 рабочих мест. Одной из сделок, обративших на себя внимание игроков рынка, стал трехлетний контракт с мировым лидеров в области видеоаналитики – Ntechlab, которые арендовали 209 рабочих мест в сервисном офисе Apollax Space Бригантина. Арендатор занял два блока, забрав последние свободные площади. В данном проекте были реализованы уникальные условия по расположению большой серверной, которая в силу по технического задания арендатора не могла расположиться в бизнес-центре «Бригантина».

Это и такие компании как «Домиленд» и крупнейших логистический оператор России компания «Транзит». Последний же стал самым «удаленным» арендатором, потому что головной офис компании находится во Владивостоке. Это первый «житель» сервисного офиса в Apollax Space Новосущевский, который разместил 122 сотрудника на 950 квадратных метрах современной офисной доминанты СВАО. На текущий момент у нас заключен договор на 100-процентную аренду нашего проекта Apollax Space Сити в башня «Федерация» на 40 этаже. Скоро анонсируем арендатора, который занял более 330 рабочих мест. Уникальность этой сделки в том, что договор был подписан на этапе ремонта, и помещения адаптировались под задачи арендатора. 

И проект, который выходит у нас в ближайшее время, до конца этого года — «Гончар». Более 6,5 тысяч квадратных метров, который находится в историческом здании на территории новой Рябовской мануфактуры в здание бывшего роллердрома, где большие 8-метровые потолки, что само по себе уникально. В данном проекте будут доступны turnkey офисы от  200 кв. м. Изюминками площадки будут 33 зенитных фонаря на крыше здания, обеспечивающие естественное освещение помещений с помощью солнечных лучей. Ну и конечно, локация. Всего 2 минуты пешком от ст. метро «Тульская». Такое пространство может удовлетворить запросы серьезных корпоративных компаний.

А что касается релокации, эмиграции? Очень активно наши соотечественники сейчас выезжают. Возможно, есть мысли сделать подобный хаб в Эмиратах или где-то за границей?

Нам регулярно поступают предложения по поводу открытия представительств в Дубаи или на Кипре. За последние полгода раз в месяц мы обсуждаем эту историю. Но компания Apollax Space сама находится в Москве, в России, и в ближайшем будущем мы активную экспансию в другие страны не рассматриваем.

В Москве мы все же ограничены объемом рынка и конкуренция достаточно высокая. У вас есть какие то секреты по взаимодействию с собственниками бизнес-центров и поиску таких площадок?

Честность и работающая бизнес-модель. Гибкие офисы одновременно помогают собственникам сдавать вакантные площади, которые ранее не всегда были востребованные, и повышать капитализацию здания. Это происходит потому, что оператор гибких офисов берет на сразу большой объем на долгий период. В ходе работы идут инвестиции в CAPEX, что и повышает капитализацию. Происходит улучшение его характеристик по инженерным сетям, ремонту и отделке. Такой апгрейд помогает собственнику минимум 8 лет не задумываться о реновации данных площадей.

Сейчас мы расширяем свой пул партнеров-собственников бизнес-центров, которые готовы сделать свои площади более современными и получать стабильную аренду.

Есть ли что-то интересное, что мы не спросили, но нам точно необходимо об этом знать. 

Да, мы открываем свои двери всем сторонним инвесторам. Скоро любой желающий сможет инвестировать в один из лучших быстроразвивающихся операторов сервисных офисов. Мы предлагаем очень хорошую интересную рыночную ставку и можем дать гарантии, так как наш продукт за 2 года в 4 раза, имеет понятные финансовые показатели и позволил компании войти в ТОП 5 операторов сервисных офисов. На сегодняшний день в портфеле уже 8 офисов turnkey формата и несколько build-to-suit пространств. Общая площадь сервисных офисов Apollax Space составляет более 33 600 кв.м. Востребованность нашего продукта подтверждается сделками, которые мы заключили. Все помещения заняты, все строящиеся площадки активно букируются — вакансия составляет 92 процента. 

Мы гордимся, что достижения отметили и профессиональные игроки рынка. Так за 2022 год мы получили призовые места в двух премиях: “Лучший сервисный офис” Arendator Awards и “Экспансия года” Workspace Awards.

Фото: Apollax Space