К 2025 году ожидаемый объем деловой активности на рынке складской недвижимости России со стороны производственного сектора может перешагнуть отметку в 700 тыс. кв. м

По прогнозам Nikoliers, в дальнейшем динамика роста этого показателя продолжится в умеренных темпах до 720 тыс. кв. м к 2026 году, что обусловлено ожиданием равномерного увеличения объема отгруженных товаров собственного производства в стране.

Несмотря на приостановку деятельности международного бизнеса в России, в 2023 г. промышленные компании, представленные в основном отечественными игроками, вышли на свой пиковый уровень объема сделок аренды и покупки на рынке складской недвижимости России – 600 тыс. кв. м. По прогнозам Nikoliers, рост объема спроса со стороны данного сектора будет продолжаться, и суммарный годовой объем заключенных сделок аренды и продажи на складские площади в России может составить около 700 тыс. кв. м в 2024-2026 гг.

Прогноз объемов спроса производственного сектора на складские помещения России и отгруженных товаров собственного производства

Начиная с 2022 г. лидером в потреблении складских помещений после России по доле от объема спроса стал Китай (в прошлом году на его долю пришлось 17% в общей структуре спроса производственных компаний), в то время как до 2014 г. на рынок складской недвижимости России выходили компании различных промышленных профилей из Европы и США. По экспертной оценке Nikoliers, в связи с активным замещением производственных товаров из недружественных стран ожидается продолжение наращивания деловой активности с производственными компаниями из списка дружественных России государств, в особенности с Китаем – одним из лидеров по объемам промышленности в мире, а также с рядом других азиатских и африканских стран.

Так, в 2023 г. производитель бытовой техники Haier (китайский бренд) арендовал крупный складской объект в ИП «PNK Домодедово» площадью 61 тыс. кв. м, что является одной из крупнейших сделок со стороны производственных компаний на рынке складской и индустриальной недвижимости России за всё время развития рынка.

Если говорить о географической активности, то преимущественно производственные компании заключали сделки в столице России. В среднем доля Московского региона от годового объема спроса в период 2008-2023 гг. составляет 63%.

Московский регион – это крупнейший рынок сбыта, где сосредоточена основная концентрация потребителей. Наибольшая деловая активность была на территории Подольска и близлежащих административных городов, например, Домодедово и Чехов. Интересанты в складских помещениях делают выбор в пользу близости к столице и наличия хорошей транспортной доступности, что обусловлено важностью близости напрямую к рынку сбыта.

В регионах самый большой суммарный зафиксированный объем спроса от представителей промышленного сектора в период 2008- 2023 гг. был отмечен в Санкт-Петербурге (920 тыс. кв. м), Новосибирске (283 тыс. кв. м), Екатеринбурге (101 тыс. кв. м) и Казани (71 тыс. кв. м), которые являются крупными рынками сбыта, производственными и логистическими центрами страны. Немалую роль играет и поддержка администрации субъектов, направленная на привлечение производственных компаний и их деятельность на территории своего субъекта.

Если рассмотреть детальнее потребительское поведение производственных компаний на рынке складской недвижимости, можно отметить, что в основном их выбор падает на спекулятивные объекты и объекты в пользу аренды. К возведению складов «под ключ» производственные компании прибегают не часто. Это обусловлено тем, что они размещают в основном готовую или полуготовую продукцию, которая не требует специфических условий для хранения. Соответственно у них нет потребности возводить складские объекты «под ключ» со специальными характеристиками. Однако ввиду острого дефицита вакантных площадей на рынке в настоящий момент ситуация может измениться.

Распределение спроса со стороны производственных компаний на складские помещения России по типу сделки

Наибольший средний размер сделки (все типы сделок 2008-2023 гг.) наблюдается на региональном рынке – 10 965 кв. м, что с небольшим отрывом опережает показатель столицы (на 146 кв. м). В целом по России производственные компании арендуют и покупают спекулятивные помещения в среднем площадью 9 111 кв. м, а показатель BTS-сделок составляет 21 672 кв. м.

• Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers: «Мы ожидаем рост количества сделок аренды и покупки складских помещений со стороны отечественных производственных компаний, а также из дружественных стран в связи развитием и усилением межгосударственного сотрудничества. Международные торговые отношения России с другими странами меняют свое направление. Сегодня наблюдается перераспределение грузовых потоков, рост объема торговли с азиатскими и африканскими странами. Особенно отмечается укрепление взаимоотношений с Китаем, что может повлечь за собой выход новых иностранных производителей на рынок России и привлечение инвестиций для развития в стране, а также модернизацию логистической инфраструктуры для оптимизации поставок между странами».