Коммерческая недвижимость Дубая: новая офисная мекка и логистический хаб — расскажет Марина Шалаева, основатель AVAMARINA Real Estate

Сегодня Дубай — это не только про туризм и роскошь, но и про инновации, транснациональный бизнес и важные логистические узлы. Что сейчас происходит на рынке офисной и складской недвижимости в Дубае, рассказывает Марина Шалаева, основатель AVAMARINA Real Estate, эксперт по зарубежной недвижимости и инвестициям.

Дубай в последнее время заявляет о себе как о финансовом центре Ближнего Востока. Согласно отчету The Global Financial Centres Index за 1 квартал 2025 г., в международном рейтинге он поднялся с 16-го до 12-го места из 137. Здесь арендуют офисы как стартапы, так и крупные компании с богатым опытом, которые расширяются и открывают новые филиалы. Складская недвижимость в эмирате, напротив, превратилась в ядро новой логистики. Электронная коммерция, ритейл, фармацевтика, продукты питания — все эти отрасли сегодня остро нуждаются в современных, гибких, технологичных складских объектах. И именно Дубай — с его логистическим плечом, выходом к крупнейшим портам и фризонам — предлагает новые решения.

Ситуация на офисном рынке

По данным аналитических ресурсов, в 2024 г. в Дубае состоялось 2 972 сделок (+3% к 2023 году), при этом большинство из них были совершены с готовыми объектами, а ввод офисов за последние 5 лет составил наименьшее количество — 148,6 тыс. кв.м. Однако сейчас все больше возможностей для инвестиций на этапе строительства и предварительной аренды, поэтому свободные помещения расходятся еще до того, как доходят до публичного рынка. Заполняемость офисов в популярных локациях достигает 95-97%, а арендные ставки продолжают расти из года в год. Ежегодный рост ставок на офисы класса А в среднем составляет 20%, а в некоторых локациях он достигал 40%.

Согласно Плану развития «Дубай 2040», в различных частях данного эмирата в ближайшие 15 лет появятся новые деловые районы, которые будут спроектированы по современным стандартам. В ответ на проблему дисбаланса спроса и предложения будут возведены более 1400 офисных помещений, которые планируется ввести в эксплуатацию в ближайшие 3 года. Немаловажно и то, что большинство офисных зданий в Дубае устарели и морально, и физически, и они нуждаются в ремонте. Соответственно, многие компании будут переезжать в новые офисы. Ограниченные объемы строительства, вероятно, не смогут удовлетворить спрос в полной мере, и уровень вакантности продолжит снижаться, а арендные ставки – расти.

Популярные локации для покупки офисной недвижимости – Business Bay и Tecom, а также DIFC, Down Town, Sheikh Zaed Road. Внимание стоит обращать и на уже готовые давно функционирующие объекты, например, такие, как всемирно известная башня Burj Khalifa, Opus от Захи Хадид — один из символов Дубая или Binary Tower, расположенный напротив. Здесь иногда выставляются лоты на продажу, например, целые этажи с арендаторами.

В начале 2025 г. Торговая палата Дубая объявила о рекордном притоке числа новых компаний. Только за 2024 г. в эмирате зарегистрировались более 70 000 новых компаний. Наблюдается значительный рост таких секторов, как банковские и финансовые услуги, включая хедж-фонды, управление активами, страхование, технологии, медиа и телекоммуникации и т.д. В настоящее время, в связи с активным притоком бизнеса и расширением уже давно существующих корпораций, офисная недвижимость здесь реализуется по новейшим стандартам и технологиям. Для примера можно привести строящийся элитный офисный объект в районе Business Bay, аналогов которому в мире нет. Это современное здание возводится с применением Smart Building Management Systems (BMS). По сути это начало эры «умных зданий», т.е. тех, которые оснащены комплексной системой автоматизации, где предусмотрены инновационные системы отопления, вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, освещения, безопасности, в том числе информационной. Если говорить о доходности, то в случае сдачи в аренду таких объектов можно рассчитывать на 8-12% годовых, в зависимости от сценария.

В Дубае есть ликвидные варианты и меньшей площади. Например, в новом офисном здании в бизнес-районе Tecom можно приобрести лоты от 196 кв. м, располагая бюджетом от $1,6 млн. Как правило, при покупке строящихся офисов можно рассчитывать на беспроцентную рассрочку, действующую до окончания строительства.

Складская недвижимость: логистика новой экономики

В Дубае сегмент складской недвижимости также стал одним из самых динамично развивающихся: в 2024 г. ее средняя стоимость достигла 11,9 млн дирхамов, что на 20% выше прошлогоднего показателя. Это обусловлено ростом сферы электронной коммерции и числа логистических операций.

Сейчас рынок развит недостаточно: здесь преобладает складская недвижимость класса B и С, при этом политика ОАЭ способствует все большему появлению высококачественных объектов класса А. На это влияют следующие факторы:

• Политика ОАЭ по диверсификации экономики и уменьшению зависимости от экспорта нефти стимулирует привлечение иностранных инвестиций в другие отрасли и, как следствие, рост транснациональных грузоперевозок и спроса на аренду складских площадей.
• Повышенные требования к складской недвижимости: новые объекты класса А строятся и реализуются с использованием зеленых технологий.
• Текущие объекты расположены вблизи центра вне фризон, которых в Дубае около 50. Они, в свою очередь, привлекают иностранных инвесторов благодаря льготным налоговым и таможенным режимам.

Ключевые локации — Jebel Ali и Dubai South. Они не только обеспечивают логистическое плечо в сторону порта и аэропорта, но и предлагают современные здания с высоким уровнем автоматизации, возможностью температурного контроля и масштабируемой инфраструктурой.

На привлекательность ОАЭ как глобального логистического центра влияют несколько факторов. В первую очередь, страна расположена в уникальной точке пересечения ключевых торговых потоков между Азией, Европой и Африкой. Порты мирового класса, такие как Джебель-Али — один из крупнейших и наиболее загруженных контейнерных портов вне Азии — предлагают глубоководные терминалы, современную IT-логистику и зону свободной торговли. Аэропорты служат не только пассажирским, но и крупным грузовым хабом, с возможностью быстрой пересадки между морскими, воздушными и наземными маршрутами. Мультимодальные логистические коридоры обеспечивают быструю переработку и переправку грузов на следующий этап. В отличие от западных логистических узлов, таких как Роттердам, Лос-Анджелес или Гамбург, Эмираты сохраняют деловую и дипломатическую нейтральность.

Сейчас правительство активно инвестирует в цифровизацию логистики, автоматизацию складов и развитие «умных» портов. Использование блокчейн-платформ в отслеживании грузов, искусственного интеллекта в прогнозировании потока поставок и устойчивых технологий — часть долгосрочной стратегии развития. При возведении новых качественных объектов и модернизации существующих рынок складской недвижимости продолжит расти и в долгосрочной перспективе.

Показатели рынка сочетании с благоприятными для компаний условиями, вложениями в устойчивое развитие делают эмират привлекательным для бизнеса и инвесторов. При этом коммерческий сектор не ограничивается основными районами, новая волна проектов за пределами городских планов позволит решить текущие вызовы: обеспечить децентрализацию и в большей мере удовлетворить сегодняшний спрос, при этом в соответствии с современные запросами на высококачественные объекты, с соблюдением ESG повестки.