Light Industrial в России вышел на рубеж в 1 млн м² и готов к стандартизации

Ключевые инсайты

• Рынок Light Industrial вышел на объем в 1 млн м² в год
• Представлена дорожная карта создания ГОСТ Light Industrial,
• Light Industrial демонстрирует рекордную доходность до 40% годовых

В кластере «Ломоносов» завершился шестой ежегодный форум Light Industrial 6.0. Мероприятие собрало 900 участников, включая ведущих девелоперов, инвесторов и представителей органов власти. Особенностью Форума стала глубокая специализация по трекам — архитектурному, инвестиционному и агентскому, что отразило созревание рынка.  На Форуме была представлена дорожная карта по разработке стандарта ГОСТ для формата Light Industrial.

Первый форум Light Industrial был проведен ГК Skladman USG и ПАрСК в 2017 году как небольшая конференция с участием 600 человек. За шесть лет форум эволюционировал от презентации нового формата недвижимости до платформы формирования отраслевых стандартов. На наших глазах создается новое лицо промышленной недвижимости. Light Industrial как формат интересен и инвесторам, и девелоперам, и государству. Фокус сместился от объяснения базовых концепций Light Industrial к созданию прозрачной и структурированной экосистемы, включающей разработку ГОСТ, создания комплексной инфраструктуры в проектах, перехода от количественных показателей к качественным параметрам.  Ключевая роль в этом процессе отводится повышению квалификации нового поколения управленцев и инженеров.

• “Формат Light Industrial представляет собой альтернативу традиционным большим складским и производственным помещениям формата BigBox. Впервые концепция, термин, и классификация были представлена на конференции в 2017 году. За прошедшие годы идея переросла рамки простой конференции и сформировалась в масштабное отраслевое событие, объединяющее экспертов и практикующих специалистов”, — прокомментировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG / ПАРСК.

Организатор мероприятия — основоположник формата Light Industrial в России — ГК Skladman USG и ПАрСК (Передовая Архитектурная Строительная Компания). Важнейшую роль в организации Форума сыграл генеральный партнер мероприятия – концерн «КРОСТ», чьи специалисты продемонстрировали передовые решения в области промышленного строительства. Другим партнером выступил производитель строительных материалов Tegola, обеспечивший проведение Архитектурного батла. Партнером инвестиционной сессии стала RWM Capital. ГК LINCO стала основным партнером агентского трека. Мероприятие также поддержали Ассоциация индустриальных парков России (АИП), Ассоциация инвесторов Москвы (АИМ), Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД), Авито Недвижимость и Parametr. Участие Forbes Congress позволило провести содержательную дискуссию на тему проблем и возможностей девелопмента жилых районов.

Рынок Light Industrial переходит в фазу зрелого развития

Экспертами стратегической сессии «Новое лицо российской промышленности» выступили Евгений Нумеров, партнер компании SkladmanUSG/ПарСК, Денис Журавский, исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России; Ксения Беляева, замглавы АНО «Моспром»; Сергей Михайловский, заместитель руководителя департамента экономики и финансов концерна «КРОСТ»; Екатерина Кравцова, директор проектов AFI Девелопмент; Светлана Малкарова, проректор Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова. Также участие в обсуждении принял китайский бизнесмен Хан Сяньбао, основатель Weihua Group и председатель совета директоров Liaoning Huayuan Heavy Equipment Co., Ltd.

Эксперты отметили переход рынка Light Industrial в фазу зрелого развития. За 15 лет в России произошел переход от традиционных непрофессиональных промышленных зон к профессионально управляемым индустриальным паркам. Тем не менее потенциал роста остается огромным: лишь около 10% российских предприятий размещаются в индустриальных парках.

Как отметил Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG / ПАРСК, «объем строительства приблизился к 1 млн м² в год, и теперь ключевой вопрос – не скорость роста, а качество проектов».

Стандартизация как драйвер развития

Особое внимание на форуме уделили необходимости разработки ГОСТ для формата Light Industrial. Новый стандарт призван создать единое определение формата и установить минимальные требования к объектам, что позволит обеспечить прозрачность рынка и создать базу для эффективной государственной поддержки. ГОСТ станет стратегическим инструментом формирования современного рынка промышленной недвижимости, отделяя качественные проекты от низкокачественного промышленного фонда.

Архитектурная трансформация и новые подходы

Архитектурный трек «Taking industrial to the next level» был посвящен развитию архитектурного языка в сегменте Light Industrial, который трансформируется в бизнес-хабы, интегрированные в городскую среду. Архитектура объектов Light Industrial демонстрирует переход к многофункциональным решениям, где функциональность сочетается с современной эстетикой. Накануне форума при поддержке концерна «КРОСТ» прошел проперти-тур. Участники посетили индустриальный парк «Руднево», где ознакомились с типологиями промышленных зданий, современными архитектурными решениями и примерами интеграции промышленной застройки в городскую среду.

• “Впереди нас ждут годы активного роста. Старые промышленные объекты не соответствуют современным требованиям, ни по экологическим стандартам, ни по уровню технологического оснащения. Именно поэтому значительная часть устаревших площадок будет подвергнута реновации, а на месте старых заводов появятся новые территории промышленного назначения, подобные особым экономическим зонам и технопаркам”, — прокомментировала Дарья Горелко, генеральный директор ПАрСК.

Light Industrial – новый рубеж

Рынок Light Industrial сохраняет положительную динамику и демонстрирует значительные перспективы для развития в ближайшем будущем. В ходе аналитической сессии “Light Industrial новый рубеж: строим 1 млн м² в год” были представлены данные и прогнозы развития рынка Light Industrial в России и Казахстане.

По словам Александра Никишова, управляющего директора Холдинга «Строительный альянс», драйверы, которые двигают формат — это МПТ, КРТ, бурный рост промышленности, а также острая нехватка качественных предложений на рынке.  Говоря про особенности предложения, управляющий директор категории Авито Недвижимость Олег Изотов, отметил, что максимальное число лотов Light Industrial, которые вводятся в Москве и Санкт-петербурге, площадью 500-1500 кв. м. Управляющий директор Департамента по строительству ПАО «Совкомбанк» Олеся Соловьева подчеркнула, что вместе с ростом объемов растёт и цена: аренда обходится в среднем 16-17 тыс. рублей за кв.м, покупка — около 130 тыс. рублей за кв.м.

• “Этот год стал в определенном смысле переломным для light industrial. На формат обратили внимание финансовые инвесторы, ранее не связанные со складской недвижимостью. Доля инвесторов в общем объеме запросов на объекты light industrial впервые превысила 20%, показав двукратный прирост по сравнению с прошлым годом. Все это закладывает важный фундамент для дальнейшего формирования сегмента light industrial, способствуя развитию рынка аренды, а также развитию продукта и сервисов”, — прокомментировал Алексей Манунин, управляющий партнер Parametr.

Инвестиционная привлекательность Light Industrial

Промышленная недвижимость становится привлекательным инструментом для частных инвесторов. В ходе инвестиционного трека “Light Industrial в борьбе за капитал инвестора” эксперты отметили, что к 2030 году в России будет около 600 индустриальных парков. Основными покупателями объектов Light Industrial являются производственные компании (51% сделок), тогда как инвесторы составляют порядка 20% рынка, что указывает на возможности для увеличения инвестиционной активности.

В стадии строительства находится около 200 тысяч квадратных метров новых объектов. Сегмент сохраняет гибкость благодаря множеству небольших сделок и частным инвесторам, что отличает его от более консервативного складского рынка.

• “Небольшие юниты площадью до 3000 м² доступны физическим лицам и показывают впечатляющую доходность: около 10% годовых от аренды плюс до 25% годовых от роста стоимости актива. Совокупная доходность в 35-40% годовых делает такие инвестиции значительно более привлекательными по сравнению с банковскими депозитами, одновременно стимулируя девелоперов к созданию качественной производственной инфраструктуры”, — прокомментировал Александр Хомич, управляющий партнер SkladmanUSG/ПарСК.

Международное сотрудничество и стратегические партнерства

В ходе Форума состоялось несколько важных подписаний. Концерн «КРОСТ» и китайская компания Liaoning Huayuan Heavy Equipment Co., Ltd заключили стратегическое соглашение о совместном производстве и поставках инновационных козловых кранов грузоподъемностью на спредере 40 тонн. Уникальное оборудование будет интегрировано в разработанную «КРОСТ» автоматизированную систему многоярусного складирования железобетонных изделий «КУБ». Проект является уникальной разработкой инженеров и технологов «КРОСТ». Компания  ГК Skladman USG вступила в Ассоциацию «Альянс экспертов рынка недвижимости». Компания ПАрСК заключила договор с АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области».

• “Как директор по развитию, я особенно ценю, когда удается совместить стратегическое видение с практическими решениями – именно это нам удалось сделать на Форуме Light Industrial 6.0. Событие стало для нас по-настоящему продуктивным благодаря качественной программе и аудитории – в этот день на одной площадке собрались люди, которые определяют будущее нашего рынка: ведущие девелоперы, ключевые инвесторы и представители государственных органов. Такая концентрации экспертизы и компетенций дала нам возможность вести предметные диалоги и заложить основу для будущих партнерств. Мы увезли готовый план действий на ближайший год.”, — прокомментировала Елена Кончакова, директор по развитию TEGOLA Group.