Бритва Оккама оставляет класс А на офисном рынке Москвы

В PLUS Development рассказали, почему на фоне роста стоимости строительства и требований к архитектуре девелоперы все чаще делают ставку на офисы класса А и почему класс B+ оказывается «лишним».

В московском офисном секторе формируется парадоксальная ситуация: девелоперы постоянно говорят о необходимости контролировать себестоимость, но при этом вынуждены вкладывать все больше денег в архитектуру, благоустройство и инженерные решения. В результате разница между проектом класса А и качественным объектом класса B+ сокращается уже не только с точки зрения пользовательских характеристик, но и на уровне экономики строительства.

Острый вопрос

Если зданию в любом случае нужны выразительный фасад, качественные общественные пространства, современные инженерные системы и продуманная территория, возникает простой вопрос: зачем ограничивать позиционирование объекта, если большая часть затрат уже понесена? Именно здесь срабатывает своеобразная «бритва Оккама»: при сопоставимой сложности проекта рынок выбирает более понятный и дорогой продукт — офис класса А, отсекая «лишнее».

• «Это уже приводит к сокращению доли доступных качественных площадей в Москве. В текущей классификации офисных зданий требования к проектам категории B+ высоки, из-за чего их себестоимость почти равна А. Но выручка (будь то ставка аренды или цена продажи) в классе В+ существенно ниже. В итоге офисы В+ остаются в устаревающих зданиях и не появляются в новом строительстве», — говорит Илья Кузнецов, директор по коммерческой недвижимости PLUS Development.

Вопрос позиционирования новых бизнес-центров становится все более острым именно в текущем рыночном цикле, считает эксперт. Стоимость строительства остается высокой, а сроки реализации проектов увеличиваются. Одновременно покупатели стали требовательнее к качеству офисной среды: компании оценивают не только локацию и ставку, но и то, насколько объект помогает возвращать сотрудников в офис, поддерживать корпоративную культуру и конкурировать за кадры.

Архитектура: бег по лезвию

Еще несколько лет назад офис класса B+ мог строиться по относительно рациональной модели: функциональная архитектура, базовое благоустройство, стандартный набор инженерных решений и ставка на выгодную цену аренды. Сегодня в Москве этого зачастую недостаточно.

Первая и главная причина — возросшие требования города к внешнему облику зданий и благоустройству. Но стоит учитывать также рост конкуренции за арендатора и покупателя, для которых теперь важны не только этажность и качество инженерии, но и то, какое впечатление производит БЦ, насколько удобно организована входная группа, есть ли кафе, сервисы, общественные зоны, озеленение, велоинфраструктура, паркинг. Для крупных компаний офис становится частью бренда и сильным инструментом привлечения сотрудников в эпоху удаленной работы и гибридного графика.

Для девелопера это означает серьезные дополнительные расходы еще до начала коммерческой эксплуатации объекта.

• «Та же архитектурная выразительность давно не воспринимается как факультативная опция. Если проект выходит на рынок Москвы, особенно в составе крупного делового кластера, он должен быть заметным, качественно проработанным и соответствовать ожиданиям города и пользователей. Но как только девелопер начинает инвестировать в сложный фасад, общественные пространства и благоустройство, экономия на позиционировании уже не всегда выглядит логичной», — отмечает Илья Кузнецов.

Себестоимость сближает классы

На итоговую стоимость офисного проекта влияют много факторов, и существенную долю занимают проектирование, логистика, стоимость финансирования, подключение к сетям, благоустройство и создание инфраструктуры для будущих арендаторов.

Многие из этих расходов, по сути, фиксированы или слабо зависят от того, будет ли объект позиционироваться как B+ или А. Например, качественная входная группа, вентилируемый фасад, высокоскоростные лифты, резервирование инженерных систем и благоустроенная территория нужны проекту в любом случае, если он рассчитывает конкурировать за платежеспособный спрос.

• «Сегодня у столичного девелопера есть два базовых сценария. Первый — попытаться сэкономить и вывести на рынок объект, который формально соответствует среднему сегменту, но при этом уже содержит значительную часть затрат, характерных для класса А. Второй — последовательно довести проект до более высокого стандарта и получить за это соответствующую премию в аренде и капитализации. При нынешней структуре затрат второй вариант все чаще выглядит рациональнее», — говорит Илья Кузнецов.

Это не означает, что столичный рынок полностью откажется от объектов класса B или B+, добавляет эксперт. Компаниям, которые оптимизируют расходы, такие офисы по-прежнему нужны. Кроме того, не каждая локация позволяет обосновать премиальную ставку, и не каждый участок способен принять сложный архитектурный проект.

Однако объект среднего класса больше не может конкурировать только за счет низкой цены: пользователи сравнивают его с более дорогими предложениями по совокупности характеристик. Поэтому часто качественный B+ просто вынужден подтягиваться к классу А — как минимум по архитектуре, входным группам, инженерии и общественным пространствам. И когда сложность и стоимость проекта уже близки к уровню класса А, рынок подталкивает девелопера выбрать более высокое позиционирование. Это становится очевидным способом оправдать вложения, резюмирует Илья Кузнецов.