КОЛДИ: конкуренция на офисном рынке смещается от квадратных метров к пользовательским сценариям

Высокая доля объектов класса А усиливает конкуренцию за счет качества офисного продукта. По мнению Алексея Погонина, директора по продукту КОЛДИ, локация и стоимость по-прежнему остаются важными факторами выбора, однако всё большее значение приобретают функциональность, гибкость, логистика, дизайн и соответствие пространства реальным сценариям работы.

96% площадей в строящихся до 2031 года столичных проектах относятся к классу А, следует из данных Bright Rich | CORFAC International. На фоне насыщения сегмента сам класс здания перестаёт быть уникальным торговым предложением. Поэтому девелоперы всё больше внимания уделяют тому, какой пользовательский опыт получает резидент вместе с офисным пространством.

• «Офисный рынок проходит тот же этап эволюции, который ранее прошёл рынок жилой недвижимости. Там уже давно недостаточно просто предложить квадратные метры в хорошей локации. Современный жилой проект строится вокруг человека — его образа жизни, ежедневных маршрутов, привычек, потребности в приватности, общении, отдыхе и сервисах. Аналогичный процесс происходит и в коммерческой недвижимости», — отмечает Алексей Погонин, директор по продукту КОЛДИ.

По его словам, одним из ключевых элементов офисного продукта становится соответствие пространства реальным рабочим сценариям и потребностям резидентов. Помимо рабочих мест, в офисе необходимы зоны для концентрации, командной работы, встреч, отдыха, спорта, общения и уединения. При этом важно не просто предусмотреть отдельные функции, а заложить их в проект на ранней стадии, поскольку от этого зависят планировка, площадь и инженерные решения.

Еще один фактор — понятность пространства. Чем больше сценариев предусмотрено в офисе, тем важнее сделать его навигацию интуитивной. Пользователь должен легко понимать, куда ему идти и как перемещаться между различными зонами. Этот принцип распространяется и на паркинг, который становится первой точкой контакта человека с офисом. Поэтому пользовательский сценарий начинается еще до входа в здание — с маршрута подъезда, благоустройства территории, организации парковки и пути до рабочего места.

Отдельное значение приобретает гибкость офисного пространства. Бизнес меняется: растет численность сотрудников, трансформируется организация работы, возникает необходимость расширять или перестраивать помещения. Поэтому возможности для зонирования, размещения коммуникаций внутри небольших офисов и объединения соседних блоков должны закладываться еще на этапе проектирования. В деловом центре СОЛИД, входящем в зонтичный бренд «КОЛДИ СИТИ», предусмотрена вариативность планировок — от небольших пространств от 35 кв. м до целых этажей площадью 1 072 кв. м — с возможностью адаптировать помещения под разные рабочие сценарии.

Гибкость отражается и в инженерной составляющей. Если раньше негласным стандартом была одна мокрая точка на весь этаж, то сегодня возможность организовать её непосредственно внутри небольшого офиса становится частью продукта. Так, для помещений площадью 40–50 кв. м КОЛДИ заранее закладывает соответствующие коммуникации и возможности для зонирования.

• «Функциональность перестаёт быть исключительно вопросом комфорта и становится экономическим преимуществом. Когда пространство грамотно организовано, эффективнее используется каждый квадратный метр: меньше лишних площадей, проще трансформировать помещение под новые задачи. Для пользователя это означает снижение затрат на неиспользуемую площадь и меньшие расходы на последующую адаптацию», — говорит Алексей Погонин.

При этом, по его мнению, важен не только экономический эффект, но и время пользователя. Скорость перемещения по комплексу, понятность входов и навигации, время ожидания лифта — все эти ежедневные процессы формируют пользовательский опыт. Например, в деловом центре ТАЛЛЕР девелопер внедрил умную систему идентификации, которая ускоряет проход через турникеты и позволяет обходиться без пластиковых карт. Чем лучше организованы и продуманы маршруты, тем меньше времени человек тратит на второстепенные задачи.

Наряду с рациональными характеристиками возрастает роль эмоциональной составляющей офисного продукта. Два объекта могут быть сопоставимы по площади, расположению и функциональности, но создавать совершенно разные ощущения, отмечает эксперт. Для концентрации, общения и творческой работы требуется разная атмосфера. Поэтому дизайн, архитектура, интерьер и благоустройство должны работать вместе с функциональностью и поддерживать конкретные сценарии использования пространства.

• «Офисный рынок становится сложнее именно потому, что одного универсального набора характеристик больше недостаточно. Цена и локация остаются фундаментом, класс задаёт определённый уровень качества, но дальше начинается пространство для дифференциации: функциональность, гибкость, логистика, инженерия, дизайн, эмоциональная среда и сценарии использования. В перспективе конкуренция будет смещаться в сторону еще большей индивидуализации — девелоперы смогут выделять более узкие целевые аудитории и формировать продукт специально под их потребности. Именно так формируется продукт, ценность которого уже невозможно оценить только по площади или стоимости аренды», — резюмирует Алексей Погонин.