NF GROUP: Средний размер инвестиционной сделки с коммерческой недвижимостью в России снизился до 3,3 млрд руб. и приблизился к показателям 2023 года

Аналитики консалтинговой компании NF GROUP сообщают о снижении среднего размера инвестиционной сделки с коммерческой недвижимостью и земельными участками в России в 2025 году на 23%, с 4,3 до 3,3 млрд руб. Одновременно количество сделок выросло до 317, что стало максимальным значением за весь период наблюдений. Такая динамика отражает структурное перераспределение активности инвесторов в сторону большего числа транзакций меньшего объема. Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2025 года составил 1,056 трлн руб., что на 20% ниже показателя 2024 года.

Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2025 года составил 1,056 трлн руб., что на 20% ниже показателя 2024 года. Несмотря на снижение общего объема вложений, инвестиционная активность на рынке оставалась высокой за счет изменения структуры сделок и увеличения их количества. Участники рынка в 2025 году чаще фокусировались на точечных инвестициях и объектах с прогнозируемым денежным потоком, что связано с высокой стоимостью заемного финансирования и ростом требований к качеству активов. В свою очередь, доля сделок с иностранным капиталом составила 10% общего объема.

По оценке NF GROUP, в 2026 году инвестиционный рынок коммерческой недвижимости будет развиваться в логике консолидации и отбора качественных активов, а ориентир по объему инвестиций сохранится на уровне около 1 трлн руб., что сопоставимо с итогами 2025 года.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России

Партнер NF GROUP Марина Малахатько обращает внимание, что изменение структуры рынка наиболее наглядно проявилось в динамике среднего чека и количества сделок. В 2025 году средний размер инвестиционной сделки сократился до 3,3 млрд руб. против 4,3 млрд руб. годом ранее, что соответствует уровню 2023 года. При этом общее количество сделок увеличилось с 307 до 317, обновив исторический максимум. Рост числа транзакций на фоне снижения среднего чека свидетельствует о снижении доли мегасделок и смещении спроса в сторону точечных инвестиций и отдельных объектов с прогнозируемым денежным потоком.

Средний размер и количество сделок с коммерческой недвижимостью в России

По сравнению с 2024 годом снизилась доля инвестиций в площадки под девелопмент: 28% против 33%. Это второй самый низкий показатель за шестилетний период наблюдения после 2019 года.

Структура инвестиций по типу актива, Россия

Лидером инвестиционного рынка второй год подряд остается офисная недвижимость, на которую пришлось более трети общего объема вложений (31%), или 324 млрд руб., что на 36% ниже показателя предыдущего года. При этом по-прежнему наблюдается интерес инвесторов, обусловленный низкой вакантностью офисов, устойчивым арендным спросом и ориентацией на активы с прогнозируемым доходом.

Инвестиции в складскую и индустриальную недвижимость составили 174,9 млрд руб. (17%). Этот объем на 30% ниже уровня 2024 года. Снижение активности связано с «охлаждением» арендных ставок и ограниченным числом объектов, отвечающих требованиям крупных инвесторов, при сохранении долгосрочного потенциала сегмента.

Наиболее заметную динамику в 2025 году показала торговая недвижимость. Объем вложений достиг 173,6 млрд руб., увеличившись на 153% год к году. Причиной такого роста на фоне 2024 года стала крупнейшая сделка года – приобретение доли в Malltech Holding компанией из Balchug Capital (Армения).

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость России по сегментам

Примеры крупнейших инвестиционных сделок 2025 года

Традиционно больший объем инвестиций пришелся на Москву (67%), при этом доля регионов выросла до 19%, что свидетельствует о постепенном расширении географии инвестиционной активности. В структуре спроса ведущие позиции занимали девелоперы, инвестиционные компании и конечные пользователи, доля которых увеличилась преимущественно за счет сделок в офисном и складском сегментах.

• Марина Малахатько добавляет: «Мы видим сохранение тенденций 2025 года: консолидация рынка и усиление крупнейших игроков, ориентированных на долгосрочные стратегии повышения эффективности и конкурентоспособности. В условиях ограниченного доступа к заемному капиталу, обусловленного монетарной политикой, основной спрос будет формироваться со стороны лидеров рынка. Ключевой интригой 2026 года станет возможное решение о конфискации российских активов за рубежом, которое в случае реализации может спровоцировать новую волну сделок с иностранными активами».