NF GROUP: В ближайший год доля инфраструктурного ритейла в московских бизнес-центрах классов «Прайм» достигнет 6%

По данным NF GROUP, по итогам I квартала 2026 года доля инфраструктурного ритейла в действующих бизнес-центрах классов «Прайм» и А в Москве составила 5,8%, за год увеличившись на 0,9 п. п. При этом в объектах, пополнивших рынок в 2025 году, это значение почти в два раза выше. Это объясняется тем, что новые БЦ строятся в формирующихся деловых районах с низкой инфраструктурной насыщенностью, что, в свою очередь, ведет к изменению концепции новых офисных центров в сторону расширения инфраструктуры. К концу 2026–2027 гг. доля торговых площадей в составе БЦ достигнет 6%. Наибольшую долю в структуре арендаторов (50%) по-прежнему формируют заведения общепита, при этом год к году представленность этой категории снизилась на 5 п. п.

Аналитики NF GROUP провели исследование состава торговых помещений в бизнес-центрах Москвы. Было проанализировано 98 построенных и строящихся бизнес-центров классов «Прайм» и А совокупной площадью 4 млн кв. м.

По итогам I квартала 2026 года доля инфраструктурного ритейла в составе московских бизнес-центров классов «Прайм» и А составила 5,8% от общего объема площадей, увеличившись на 0,9 п. п за год. При этом в объектах, введенных в эксплуатацию в 2025 году, значение достигло 11%, что связано с появлением новых объектов в формирующихся деловых районах с низкой инфраструктурной насыщенностью. Это, в свою очередь, ведет к расширению инфраструктуры в новых офисных центрах. К концу 2026–2027 гг. ожидается рост совокупной доли коммерческой составляющей до 6%.

Динамика доли торговых площадей в БЦ классов Prime и А, I квартал 2026 года

По словам Елены Акатовой, директора департамента офисной недвижимости NF GROUP, в условиях высокой конкуренции на офисном рынке инфраструктурное наполнение может стать одним из инструментов повышения ценности бизнес-центра. «Для арендаторов и конечных пользователей важны не только технические характеристики здания, но и качество среды, доступность сервисов, общественных пространств и повседневной инфраструктуры. Поэтому задача девелопера – найти баланс между наполнением проекта, дополнительными функциями и его экономической эффективностью».

Ввод новых объектов со значительной долей инфраструктуры также повлиял на уровень вакантности в офисных зданиях. По итогам I квартала 2026 года доля свободных площадей (включая помещения под аренду и продажу) в офисных зданиях классов «Прайм» и А выросла до 29% (против 26% в 2025 году). Динамика связана с выходом на рынок более 100 тыс. кв. м офисной недвижимости, где предусмотрен большой объем торговых площадей – «STONE Савеловская», «Технопарк ЗИЛ» и др. Заполняемость таких помещений, в свою очередь, зависит от локации, срока ввода здания в эксплуатацию, и, как следствие, заполненности объекта резидентами.

Минимальный объем свободных площадей коммерческого назначения исторически фиксируется в бизнес-центрах центральных локаций в пределах Садового кольца. В действующих бизнес-центрах этой зоны уровень вакантности, как правило, близок к нулю, а свободные помещения появляются преимущественно за счет нового строительства.

Заполняемость площадей и инфраструктурного ритейла в бизнес-центрах, по локации, I квартал 2026 год

• Ирина Козина, директор направления стрит-ритейла NF GROUP: «Доля ритейла в бизнес-центрах, расположенных в формирующихся деловых районах, сегодня существенно выше, чем в объектах развитых и сформированных бизнес-кластеров. В таких локациях, как “Савеловский” или “Южный порт”, есть объекты с долей торговых площадей до 15–20%. Это говорит о тренде на переход девелоперов от модели “офисный центр с кафе на первом этаже” к модели “городской деловой квартал с полноценной инфраструктурой”. При этом не стоит забывать, что ритейл в составе БЦ – это отдельный бизнес-юнит, который требует и концепции по наполнению торговыми функциями, и качественного управления».

По итогам I квартала 2026 года ключевыми арендаторами коммерческих помещений в бизнес-центрах классов «Прайм» и А остаются заведения общественного питания – на них приходится 50% от общего объема площадей, что на 5 п. п. ниже, чем годом ранее. Динамика обусловлена не снижением популярности общепита, а ростом абсолютного значения площадей сферы красоты и спорта – сейчас операторы этой категории формируют 24% в структуре предложения, за год их доля увеличилась на 3 п. п. Также в бизнес-центрах наблюдается незначительное снижение представленности банковских и медицинских учреждений и рост продуктового ритейла, пунктов выдачи заказов и сервисов бытовых услуг.

Структура профилей арендаторов в действующих бизнес-центрах классов «Прайм» и А, I квартал 2026 года

За год в составе бизнес-центров открылось и было анонсировано к открытию 53 новых коммерческих объекта, тогда как закрылось 23. Наиболее заметная динамика пришлась на гастрономический сегмент, где было открыто 20 новых заведений, и 17 прекратили работу. В категориях «салоны красоты» и «фитнес-центры» за год состоялось пять открытий при двух закрытиях, а среди отделений банков за год состоялось три открытия и два закрытия. На категорию «прочее» пришлось 12 открытий и шесть закрытий.

По данным на конец I квартала 2026 года средняя запрашиваемая ставка на помещения инфраструктурного ритейла в новых офисных зданиях центральных локаций Москвы составляет порядка 90 тыс. руб./кв. м/год (без учета НДС и отделки). Показатель существенно зависит от площади помещения и его расположения в составе здания. Небольшие блоки в центральных локациях до 100 кв. м в среднем предлагаются по 112 тыс. руб./кв. м/год, крупные помещения свыше 500 кв. м – по 72 тыс. руб./кв. м/год. В более децентрализованных формирующихся кластерах, включая Сколково и Новую Москву, средний показатель находится на уровне 65 тыс. руб./кв. м/год с аналогичной диверсификацией по площади.

Запрашиваемые арендные ставки на коммерческие площади в составе бизнес-центров, I квартал 2026 года, тыс. руб./кв. м/год, (без отделки и НДС)

Стоимость продажи бизнес-центров, в свою очередь, сильно варьируется в зависимости от локации. По состоянию на конец I квартала 2026 года, в Центральном деловом районе (ЦДР) средняя запрашиваемая цена составляет 1,07 млн руб./кв. м (без учета НДС и отделки). В формирующихся деловых районах ее значение достигает около 401 тыс. руб./кв. м (без учета НДС и отделки).