Удержать 60% резидентов: девелоперы подсчитали эффект от соседства разных офисных форматов

Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» подсчитали экономический эффект от сочетания разных офисных концепций в пределах одного делового пространства. Эти данные представили на пресс-конференции «Синергия форматов: зачем девелоперы собирают на одной территории проекты разных типов и классов». Также на мероприятии озвучили дальнейшие планы по развитию лофт-квартала.

Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры», рассказал, что представляет собой мультиформатный проект.

В нем представлены:

• офисы классов В, В+, А;
• офисы в аренду — сервисные и классические;
• помещения на продажу — торговые, офисные, свободного назначения — «под себя» или арендный бизнес;
• разные виды отделки — от shell&core до готовой дизайнерской;
• нарезка — крупные блоки и этажи, отдельные здания, небольшие лоты;
• общественные пространства, внутренние и открытые площадки, веранды;
• помещения в зданиях после редевелопмента и объектах нового строительства.

Эффект для девелопера

В компании привели несколько ключевых показателей, которые демонстрируют эффективность микс-форматов для девелоперов и резидентов.

Девелоперу это позволяет сохранять вакантность на техническом уровне. «В прошлые годы этот показатель в нашем лофт-квартале был околонулевым. Сейчас ситуация на рынке стала сложнее, но доля свободных помещений держится в пределах 5% — без снижения ставок и даже с индексацией. Мы знаем ситуации, когда участники рынка вынуждены предоставлять скидки или другие бонусы, чтобы продлить договоры с резидентами и держать вакантность в приемлемых значениях», — поделился Алексей Алешин.

Он уточнил, что в идеальном варианте часть площадей всегда должна быть свободной — это позволяет ротировать арендаторов и управлять ставкой. Так, до 60% запросов со стороны резидентов на расширение или сокращение площади закрываются внутри самого квартала. Мультиформатность и технический уровень вакантности позволяют подобрать новый офис. Тем самым потенциальный отток превращается во внутреннюю ротацию.

Кроме того, разные форматы помогают аккумулировать спрос из разных сегментов и уверенно чувствовать себя даже при экономических спадах.

• «Например, сейчас, когда рынок не растет, офисы класса В+ перетягивают часть аудитории из А-класса. Больше половины резидентов, заехавших в наш лофт-квартал в 2026 году, — компании, которые раньше арендовали просторные лоты в классе А. Там за последние два года резко выросли ставки и для многих бизнесов стали неподъемными. В классе В+ компании получают продукт сопоставимого качества по более комфортной цене», — уточнил Алексей Алешин.

Уровень арендных ставок в «Товариществе Рябовской Мануфактуры» — от 50 000 руб./кв. м в год (рост — 20% за 2025-й), цена продажи — от 500 000 руб./кв. м.

Что получают резиденты

Для них важно соседство помещений разных форматов и наличие сервисов от девелопера. Во-первых, растет капитализация лотов для собственников помещений: только за счет создания комьюнити и развитой инфраструктуры стоимость помещений может вырасти на 7%. Во-вторых, интересная и развитая среда повышает привлекательность HR-бренда, а сервисная составляющая оптимизирует издержки.

• «Мы сравнили, во сколько обходится создание определенного набора сервисов силами резидентов и централизованно — силами девелопера. Например, школы ораторского мастерства, разговорного английского, лектория, кинопоказов, мастер-классов, спортивного клуба, экскурсий по кварталу, книжного клуба, турниров по настольным играм — всего, что у нас объединено в бесплатный сервис «Умофактура». Для отдельной компании затраты могли бы равняться 10 000 руб. за кв. м в год. Для нас же они обходятся примерно в 100 руб. за кв. м в год», — пояснил Алексей Алешин.

Низкая вакансия, обеспеченная мультиформатностью, позволяет девелоперу распределить сервисы на всю территорию без значительных затрат.

Перспективы территории

Отдельный блок на мероприятии посвятили новым проектам в «Товариществе Рябовской Мануфактуры».

Первый — «Башня Рябов», строящийся бизнес-центр класса А. Общая площадь — 21 000 кв. м включая подземный паркинг на 120 автомобилей, арендопригодная — 16 000 кв. м. Строительство ведется на собственные средства без привлечения банковского финансирования. Завершение проекта запланировано на первый квартал 2029 года. Сделки ведутся через ЗПИФ по договору купли-продажи будущей вещи. До 90% из них осуществляются в рассрочку.

Второй проект относится к классу В+ и представляет собой редевелопмент пятиэтажного корпуса №7. Открытие запланировано на август-сентябрь 2026 года. Площадь здания — около 5 500 кв. м. Два этажа займет крупный арендатор, офисы на остальных этажах будут продаваться с дизайнерской отделкой.

Также Алексей Алешин анонсировал строительство еще одного объекта на территории квартала площадью 20 000 кв. м.

О мероприятии

На пресс-конференции присутствовали представители ведущих деловых СМИ: Forbes, «РБК», «Интерфакс», «БФМ», «Строительная газета», «Ведомости», «Дайджест недвижимости», «Мир квартир» и других изданий.

Для гостей состоялась историческая экскурсия по «Товариществу Рябовской Мануфактуры», где до революции располагалась красильно-набивная фабрика купца Петра Рябова и гончарно-изразцовый завод братьев Власовых. Журналистам показали действующие офисные здания после редевелопмента промышленных корпусов, строящийся БЦ «Башня Рябов» и артефакты на территории лофт-квартала.

Источник фото: архив компании «Товарищество Рябовской Мануфактуры»