Дефицит как драйвер цены: новые офисы в «Москва-Сити» становятся редчайшим

Ключевой деловой район Москвы — «Москва‑Сити» — переживает период трансформации. Базироваться здесь по-прежнему престижно, что отражается на спросе и ставках, однако существующие башни в кластере уже морально устарели — поэтому многие арендаторы предпочитают сменить расположение. Фактически, лишь завершение застройки «исторического ядра» может привнести в кластер продукт, соответствующий статусу самой дорогой офисной локации, рассказал в рамках форума «Движение» Павел Иншаков, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group.

Долгие годы вакантность помещений в «Москва‑Сити» снижалась. На пике, в 2014 году, она достигала 37,4%, чему способствовал ввод нескольких башен — «Эволюции» и «Евразии». Однако затем год от года показатель уменьшался, пока не достиг рекордно низких 2,8% в 2025 году. Как отметил эксперт, в 2026 году доля свободных помещений в локации впервые начала расти. По итогам первого квартала она варьировалась в районе 5-7%, а с выходом в продажу Moscow Towers и вовсе достигла двухзначных значений.

«Основа предложения в “Москва-Сити” — это башни, построенные до 2017 года, когда у проектов была совсем другая философия. Сегодня офисы конкурируют не ставкой аренды, а качеством жизни сотрудников в рабочее время. Больше нельзя просто строить квадратный метр — на первый план выходят наполнение бизнес-центра, технологии, инфраструктура и благоустройство. И в этом плане существующие небоскребы делового центра проигрывают конкуренцию новым бизнес-центрам в других развивающихся локациях», — констатировал Павел Иншаков во время дискуссии, посвященной инвестициям в коммерческую недвижимость. 

Усугубляет ситуацию то, что свободных участков для строительства новых офисных башен в классическом контуре делового кластера фактически не осталось. До 2032 года в «Москва‑Сити» заявлен ввод комплексов общей площадью 531,8 тыс. кв. м. Из них только 419,3 тыс. кв. м — в «историческом ядре», причем половина этого объема уже реализована. 

• «Мы подходим к финальной точке развития классического “Москва-Сити”. Земли в историческом ядре больше нет, и это принципиально меняет логику оценки офисной недвижимости в ключевой деловой локации столицы. Поэтому новые башни в исторических границах кластера становятся не просто офисными зданиями, а редкими активами», — отметил Павел Иншаков.

Но самое главное, что именно новые проекты соответствуют современному пониманию премиальной офисной недвижимости и даже задают стандарты на десятилетие вперед. Одним из примеров такого подхода станет СЕЗАР ТАУЭР — последняя офисная башня в историческом ядре Москва-Сити с возможностью покупки офисов от 100 кв. м. Проект будет реализован как исключительно деловой формат — без апартаментов и гостиничной функции. Это позволяет сформировать чистую бизнес-среду, ориентированную на разные категории компаний: от малого и среднего бизнеса до крупных корпоративных резидентов.

В СЕЗАР ТАУЭР предусмотрены три независимых лифтовых ядра для разных категорий бизнеса, VIP-лифт, разделение потоков арендаторов, гостей и посетителей, собственная система приточной вентиляции с фильтрами, sky-лобби и приватные террасы. Кроме того, проект предусматривает инженерные решения под ИТ-инфраструктуру и паркинг с потенциалом для установки зарядок для электромобилей.