Nikoliers: Спрос на складскую недвижимость в России в 2025 г. составит около 3 млн кв. м

По данным Nikoliers, спрос на складские площади по всей России по итогам трех кварталов 2025 года составил 2,3 млн кв. м, что в 1,7 раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По итогам 2025 г. суммарный объем спроса ожидается на уровне 3 млн кв. м, что уступает показателям 2024 (на 43% – 5,3 млн кв. м) и 2023 годов (на 53% – 6,4 млн кв. м), но при этом остается выше доковидных значений. Основными причинами снижения спроса являются приостановка региональной экспансии маркетплейсов – главного драйвера спроса — на фоне экономической обстановки и снижение количества заключаемых сделок BTS-аренды. По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. сохранится сдержанный уровень спроса, однако выше текущего года – до 3,8-4 млн кв. м, что обусловлено более приятным экономическим и отраслевым климатом рынка.

Динамика основных индикаторов рынка России – 2021 – 2025 гг.

Наиболее существенно спрос сократился в регионах — объем заключенных сделок за три квартала составил 622 тыс. кв. м, в связи с приостановкой региональной экспансии маркетплейсов на фоне экономической обстановки объем спроса сжался относительно I-III кв. 2023-2024 гг. в два раза, что сопоставимо с поведением игроков, наблюдавшимся в последний раз в 2022 г. Ожидается, что в 2025 г. объем спроса составит 950 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2024 г. Отраслями-лидерами в структуре сделок за три квартала стали ритейл (56%), онлайн-ритейл (32%) и логистика (7%). По структуре спроса преобладает аренда – 73% и BTS-аренда – 18%.

На рынке Московского региона по итогам девяти месяцев 2025 г. объем реализованного спроса уменьшился в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и зафиксировался на отметке в 1 469 тыс. кв. м. По оценке Nikoliers, ключевой причиной спада стало снижение количества заключенных крупных сделок BTS-аренды — их доля в распределении сделок составила всего 2%, тогда как год назад на них приходилось 41%. Ключевые драйверы спроса последних лет точечно закрывают свои потребности, арендуя качественные спекулятивные помещения в наиболее привлекательных локациях. В структуре сделок по отраслям по итогам трех кварталов лидером стал онлайн-ритейл (37%), на втором месте – производство и логистика (по 18%), на третьем – ритейл (14%). По структуре спроса преобладают сделки аренды (80%) и BTS-продажи (14%).

Динамика основных индикаторов рынка Московского региона – 2021 – 2025 гг.

Совокупный объем спроса в Санкт-Петербурге за три квартала составил 209 тыс. кв. м, что в 1,4-2,5 раза ниже показателей аналогичного периода 2021-2024 гг. В отраслевой структуре спроса доминируют производственные компании, сформировавшие 41% от общего объема заключенных сделок аренды и продажи на рынке.

• «В условиях ожидаемого замедления потребительской активности и сокращения товарооборота, ключевые игроки торговли и логистики вынуждены пересматривать свои стратегии развития в сторону консолидации существующих мощностей и, в ряде случаев, отказа от новых масштабных проектов, – комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers. – Эта тенденция усугубляется сохраняющейся дороговизной заемного финансирования, которая ограничивает возможности как девелоперов по реализации новых проектов, так и компаний-арендаторов по инвестициям в расширение своей операционной деятельности. В результате рынок вступает в фазу ценовой коррекции, когда рост вакантности и усиление конкуренции вынуждают собственников идти на уступки в арендных ставках и условиях договоров».

На фоне снижения деловой активности и сокращения темпов поглощения складских площадей объемы ввода остаются высокими, что приводит к увеличению уровня вакантности по всей стране. За период январь – сентябрь 2025 года в России введено в эксплуатацию 4,4 млн кв. м складских площадей, что сопоставимо с годовым показателем 2024 года. По итогам года ожидается 7,7 млн кв. м, что станет абсолютным рекордом за всю историю рынка. На конец III кв. 2025 года доля вакантных площадей по всей России составила 2,5%, что на 1,5 п.п выше значения, зафиксированного в конце 2024 г. К концу года уровень вакансии может перешагнуть отметку в 3%.

По объему вводимых площадей в стране лидирует региональный рынок (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), здесь за девять месяцев было введено в эксплуатацию более 2,7 млн кв. м качественных складских объектов, из которых 60% – распределительные центры WB, Ozon и X5 Group. Всего же в 2025 году здесь планируется ввести 4,4 млн кв. м, что в 2 раза больше, чем в 2024 году.

Среди городов-лидеров по вводу в эксплуатацию на первом месте Воронеж – 291,3 тыс. кв. м, на втором месте Екатеринбург – 232,1 тыс. кв. м, замыкает тройку Краснодар – 230,7 тыс. кв. м. Лидером по текущему строительству стала Казань – 317,9 тыс. кв. м, на втором месте Ярославль с показателем в 195 тыс. кв м, на третьем – Краснодар, где в ходе строительства находятся 185 тыс. кв. м. В то же время в Московском регионе за девять месяцев было введено в эксплуатацию 1,2 млн кв. м качественных складских помещений, что составляет 44% от рекордного годового прогноза в 2,7 млн кв. м. Для сравнения, за весь 2024 год ввели 1,6 млн кв. м, в 2023 году – 1,7 кв. м. Значительная часть ввода — 65% — приходится на спекулятивные проекты.

Новое строительство в региональных городах, 2025 г.