Nikoliers: Уровень вакантности на офисном рынке Москвы достиг рекордно низкого значения за последние три года

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году среднерыночный уровень вакантности на рынке качественной офисной недвижимости Москвы составил 6,6%. Рынок демонстрирует устойчивость к кризисным периодам, а высокий интерес со стороны пользователей офисных площадей поддерживает устойчивость рынка.

По итогам 2023 года доля свободных площадей на рынке качественной офисной недвижимости столицы достигла отметки 6,6%. Это самое низкое значение показателя за последние три года. Так, уровень вакантности в классе А за год уменьшился на 1,7 п.п. (до 11%), в классе В+/- индикатор сократился на 2,8 п.п. (до 5%).

Наиболее заметное снижение вакантности за год зафиксировано в самых востребованных премиум-локациях, в которых в 2022 году освободился ряд офисов. Арендаторы быстро адаптировались к новым условиям и воспользовались привлекательными возможностями для размещения сотрудников.

Волна спроса на офисы вывела рынок к значениям допандемийного периода. По данным Nikoliers, объем спроса по итогам 2023 года вырос на 30% до 1,7 млн кв. м, что сопоставимо с объемом сделок в 2018, 2019 и 2021 годах, когда показатель был на максимальных уровнях. При этом, объем чистого поглощения[1] составил 679 тыс. кв. м на фоне сохранения высокого спроса и, как следствие, снижения уровня вакансии.

В кризисные периоды существенное влияние на спрос оказывают государственные компании. Аналогичный тренд наблюдался и в 2023 году, когда структуры с государственным участием приобрели существенный объем офисной недвижимости. В 2022 и 2023 годах государственные и некоммерческие организации сформировали 12% от общего объема спроса, хотя в 2020 и 2021 годах на них приходилось всего 2% и 3% соответственно.

В основном в структуре спроса по итогам 2023 года преобладали компании из сектора ИТ и телекоммуникаций (20%), сферы производства (15%), банки и финансовые компании (14%), а также организации, оказывающие профессиональные услуги (14%).

Активный интерес бизнеса к офисным площадям стимулировал рост ставок аренды. По состоянию на конец 2023 года среднерыночная ставка аренды увеличилась на 4% по отношению к итоговому значению прошлого года – до 22 065 руб./кв. м/год[2]. В классе А показатель составил 26 193 руб./кв. м/год (-2,3% год к году), в классе В+/- – 18 263 руб./кв. м/год (+2% год к году).  На величину арендной ставки влияет как смещение фокуса на готовые арендные опции и изменение структуры предложения по мере вымывания высококачественных офисов, так и сохранение спроса на фоне сдержанного офисного строительства. Более динамичный рост стоимости наблюдается в районах с высоким спросом, в то время как в менее популярных локациях за пределами МКАД арендная ставка по-прежнему ниже среднерыночной.

По данным Nikoliers, в 2023 году было введено в эксплуатацию 279,6 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Новое офисное строительство класса А сформировало 240,7 тыс. кв. м, на класс B+ приходится 14,6 тыс. кв. м в новых объектах. Еще порядка 24,3 тыс. кв. м были введены в эксплуатацию после реконструкции.

В четвертом квартале было введено шесть объектов: БЦ в «Нагатино Айленд», БЦ «Орбитал», БЦ «Геолог», БЦ Lucky, БЦ «D-Stantsiya», БЦ «Большая Тульская 19». Отметим, что объекты нового строительства выходят на рынок уже с высокой степенью заполненности. Так, в зданиях, завершённых в четвертом квартале, на момент ввода было свободно только порядка 11 тыс. кв. м.

В географическом распределении ввод новых площадей четвертого квартала, главным образом, расположен на территории за пределами Третьего транспортного кольца — это 70 тыс. кв. м, или 75,6%. В целом, наиболее крупный объем годового ввода сосредоточен в локации ЗИЛ (72 тыс. кв. м), в «Большом Сити» (46,4 тыс. кв. м), а также в субрынках: Ленинском (45,2 тыс. кв. м), Тульском (38,1 тыс. кв. м) и Сущевском (34,7 тыс. кв. м).

Всего рынок офисной недвижимости Москвы в 2023 году превысил 20 млн кв. м. При этом, экспонируемый объем предложения составляет 1,3 млн. кв. м, что является сравнительно низким значением в масштабах рынка.

Наибольший объем доступных к аренде площадей сосредоточен примерно в равных долях в кольцевой зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД (488 тыс. кв. м), между Садовым и Третьим транспортным кольцом (398 тыс. кв. м) и за пределами МКАД (338 тыс. кв. м). Преобладающий объем представлен классом B+/-, на который приходится 721 тыс. кв. м.

В структуре предложения в экспозиции доминируют блоки площадью до 150 кв. м, количество таких вариантов составляет около 35%. Офисы площадью от 500 до 1 000 кв. м формируют 28% предложения, а блоки от 1 000 до 2 000 кв. м насчитывают 16%.

В 2024 году девелоперы анонсировали к вводу порядка 848 тыс. кв. м. Однако, по прогнозам Nikoliers, итоговое значение может скорректироваться до уровня 636 тыс. кв. м, учитывая возможный перенос сроков ввода. Несмотря на то, что в 2024 г. объем ввода новых объектов более чем в 2 раза превысит этот показатель за 2023 г, предложение остается ограниченным — более половины заявленного объема продано, сдано в аренду или реализовано в формате BTS. Рынок объектов на продажу в 2024 г. продолжит свой рост, а объем предложений в аренду будет сокращаться. Наиболее востребованными остаются объекты класса А с хорошей отделкой либо с компенсационным пакетом арендодателя на ремонтные работы. По нашим прогнозам, в 2024 г. рынок будет испытывать дефицит крупных лотов на аренду (5000+ кв. м).

«Рынок офисной недвижимости подтвердил свою резистентность к кризисам, показав высокий уровень деловой активности как со стороны девелоперов, так и со стороны пользователей офисных помещений. Спрос в 2023 г. показал рекордные значения, в 2024 г. мы ожидаем снижение темпов роста поглощения, ввиду реализованного отложенного спроса и ограниченного предложения. В текущей ситуации спрос формируется растущим российским бизнесом (ИТ-телеком, производство, банки, госсектор) и инвестиционной активностью – в условиях экономической турбулентности недвижимость остается привлекательным активом. Рост средневзвешенной ставки в объектах класса А и Б+ в пределах МКАД продолжится. Это связано как с «вымыванием» с рынка качественных недорогих объектов, так и повышением номинальных ставок на фоне высокого спроса и ограниченного предложения», — комментирует Виктория Гусева, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers.

[1] Чистое поглощение – показатель изменения объема занятости офисных площадей в кв. м. Рассчитывается как разница занятых площадей на конец и начало рассматриваемого периода (календарный год).

[2] Здесь и далее: ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%).