Nikoliers: в 2026-2027 гг. доля ТЦ в России, нуждающихся в реконцепции, увеличится до 64-67%

По данным компании Nikoliers, в настоящий момент в России доля торговых центров, нуждающихся в реконцепции, составляет 62%. В среднесрочной перспективе (1-2 года) ожидается дальнейший рост этого показателя на 2-5 п.п. до 64-67%, что обусловлено как естественным старением существующих объектов, так и меняющимися потребительскими предпочтениями на фоне сдержанного ввода новых торговых проектов по всей России. В настоящий момент наибольшее количество торговых центров, нуждающихся в реконцепции, расположено в регионах – 73%. В Москве этот показатель составляет 43%, в Санкт-Петербурге – 53%.

По мнению экспертов Nikoliers, рынок торговых центров в настоящий момент находится в стадии трансформации и переосмысления функционала в новых экономических и потребительских реалиях. Подавляющее число крупноформатных объектов было построено до 2014 года, что ведет к увеличению доли ТЦ, требующих реконцепции. Так, отечественный рынок ТРЦ оценивается в 31 млн кв. м, на регионы РФ приходится 19 млн кв. м, на Москву и Московскую область – 9 млн кв. м, на Санкт-Петербургскую агломерацию – 3 млн кв. м. Большую часть стока по России формируют торговые центры возрастом более 15 лет (40%) и 11-15 лет (33%), тогда как проекты возрастом до 5 лет составляют всего 9% от общего объема. При этом наблюдается важный сдвиг в сознании собственников и управляющих компаний – тема модернизации торговых центров набирает популярность.

В результате меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости и, как следствие, необходимости более частой актуализации проектов средний жизненный цикл концепции торгового центра может сократиться и составить 5-8 лет вместо 8-10. При этом реконцепция торгового центра должна рассматриваться как обязательная статья коммерческих капитальных затрат, а не как разовая инициатива. В финансовую модель объекта необходимо закладывать не только расходы на техническое обновление (инженерию, ремонты, редизайн), но и инвестиции в качественное изменение концепции: смену пула арендаторов, внедрение новых сервисов, создание дополнительных функциональных зон.

Стадии реализации проектов при грамотном управлении и своевременной реконцепции объекта

• «Традиционная модель торгового центра, ориентированного в большой степени на ритейл, последовательно устаревает уже десять лет — и этот процесс продолжает прогрессировать. Последние годы посетители ожидают от торгового центра не столько магазинов, сколько разнообразных форматов досуга, развлечений и сервисов. В результате реконцепция включает в себя не только обновление интерьеров и оборудования, но и смену состава арендаторов и структуры площадей. Сейчас одним из ключевых трендов становится увеличение доли общественных пространств, ресторанных зон, спортивных и wellness-объектов. Торговые центры трансформируются в многофункциональные комплексы, где под одной крышей могут сочетаться ритейл, термальные комплексы и коворкинги», — отмечает Анна Никандрова, партнер, региональный директор департамента торговой недвижимости и управления недвижимостью Nikoliers.

Анна Никандрова подчеркивает, что успешная реконцепция требует не просто анализа текущих трендов, а настоящего визионерства: необходимо понять, что будет востребовано в долгосрочной перспективе, предугадать, как изменятся потребительские привычки и какие новые форматы возникнут.

Динамика ввода торговых центров по форматам, кв. м реализации

Аналитики Nikoliers выделяют несколько факторов, которые определяют, что для собственников бизнеса и управляющих компаний настало время делать реконцепцию:

• снижение трафика и падение товарооборота;
• рост вакантности и сложности с привлечением арендаторов;
• несоответствие потребностям аудитории и трендам рынка;
• устаревший внешний вид и инфраструктура;
• низкий уровень лояльности посетителей;
• давление со стороны конкурентов.

Среди успешных примеров реконцепции можно выделить: ТРЦ «Европолис Ростокино» (бывш. «Золотой Вавилон») в Москве, ТРЦ «ДОМ ПРО ДОМ» в Уфе (бывш. ТРЦ «Июнь») или ТРЦ «Марко Молл» в Рязани (бывш. ТРЦ «М5 Молл»).

Для того, чтобы проекты оставались актуальными и востребованными, собственникам и УК необходимо проводить постоянный анализ потребности в обновлении ТЦ и поиск оптимальных решений. Это позволит сохранить актуальность объекта, привлечь новую аудиторию и поддерживать высокую заполняемость. В успешных проектах УК регулярно обновляют пул арендаторов, внедряют новые форматы торговли и развлечений, меняют внешний облик и создают яркие арт-объекты, превращая торговый центр в площадку для современного городского перформанса.

По мнению операционного директора департамента управления недвижимостью Nikoliers Ольги Лесиной, реконцепция – понятие гибкое: глубина изменений и их стоимость могут варьироваться в зависимости от целей собственника и состояния объекта: «Обновление концепции магазинов со стороны ритейлеров во многом зависит от стратегии собственника и управляющей компании торгового центра. Если сам объект проходит модернизацию, это стимулирует арендаторов к обновлению своих торговых точек, чтобы соответствовать современному пространству».

Московский «Атриум» — пример успешного проекта, который постоянно находится в процессе изменений. ТРЦ открылся в начале 2000-х в популярной локации и был высоко востребован с первых дней. При этом собственники и УК вынуждены постоянно трансформировать объект, чтобы сохранять конкурентные позиции. В «Атриуме» не только обновляют интерьер и фасады, но и активно работают с визуальной средой. Так, в 2018 г. стены центрального входа доверили украсить известному российскому художнику Арсению Пыженкову (Покрасу Лампасу), что придало объекту дополнительную культурную ценность.