Обзор рынка офисной недвижимости регионов России 2024. Прогноз на 2025 год

Дефицит офисных площадей растет по всей стране, а вслед за ним — и арендные ставки. В регионах наблюдается качественная трансформация рынка БЦ. Эксперты  IDEM-консалтинг, на примере нескольких городов-миллионников, рассказали о главных тенденциях на рынке офисной недвижимости в России в 2025 году.

Екатеринбург

В Екатеринбурге 154 бизнес-центра, но  только 50 соответствуют характеристикам офисов классов A, B+ и B  по классификации РГУД. Арендопригодная площадь качественных бизнес-центров составляет 745 000 кв. м.

Обеспеченность города офисными площадями – 485 кв. м на 1000 жителей. На первый взгляд – это довольно высокий показатель, на развитых рынках в городах миллионниках он не превышает  300 – 450 кв. м на 1000 человек.

Однако потребность в офисной недвижимости зависит от стратегического положения города, уровня его социально-экономического развития и уровня развития МСП.

Столица Урала — крупный центр деловой активности на стыке Европы и Азии. Уникальность географического и экономического положения Екатеринбурга позволяет оценить потребность  рынка в диапазоне 500-550 кв. м на 1000 человек.

Вакансия  в бизнес-центрах Екатеринбурга – менее 1%. Рынок дефицитный. При этом в  A классе  доля свободных площадей – около  3%. Это объясняется крайне высокими арендными ставками, которые существенно подросли  в последний год.

На сбалансированном  рынке разница стоимости по классам обычно не превышает 20-25%.  Екатеринбург бьет все рекорды, А класс стоит почти на 50% дороже класса В+ и более, чем в 2 раза выше В класса. Не сложно предположить,  что стоимость аренды будет расти, более низкие классы подтянутся в цене к А на фоне дефицита.

С начала 2024 года арендные ставки выросли на 40-50%, в то время как на насыщенном рынке рост цен обычно коррелирует с инфляцией.

По оценкам экспертов IDEM-консалтинг  в Екатеринбурге не хватает как минимум  100 000 кв. м. офисной недвижимости.

Пермь

Пермь — один из крупнейших городов Урала, но несмотря на это в городе нет ни одного официально классифицированного бизнес-центра.

Всего, в рамках анализа  в IDEM изучили 51 бизнес-центр арендопригодной площадью  248 500 кв.м.

Пермь — город-миллионник, но  структура  бизнес-центров здесь  более характерна  для городов с населением 400-700 тысяч человек.

В таких городах доля офисов  высокого класса  не более 15%, А-класс часто не представлен.

В  структуре  региональных бизнес-центров  прослеживается зависимость от численности населения города: чем больше по численности город, тем выше доля более качественных офисных площадей, и наоборот, чем меньше численность населения, тем выше доля офисной недвижимости более низкого класса.

В Перми доля офисов класса В составляет около двух третей рынка, а полноценный качественный А-класс отсутствует.

Текущий уровень обеспеченности составляет 225 кв.м на 1000 жителей. 

Аналитики отмечают крайне низкий процент свободных площадей и значительный рост арендных ставок (на 25–30%) по сравнению с 2022 годом.

Рынок офисной недвижимости Перми за последние 10 лет развивался неоднородно. Основной ввод объектов  пришелся на период до 2010 года. За последние 7 лет было введено всего 28 000 кв.м арендопригодных площадей, что увеличило общий объем рынка на 12%.

Спрос на недвижимость классов А и B+ будет сохраняться в горизонте среднесрочной перспективы. Это связано не только с дефицитом современных БЦ, но и с общими тенденциями рынка в сторону качественной трансформации.

Спрос на современные офисы  от федеральных и даже местных компаний  высокий. На фоне такого спроса и морального устаревания объектов,  для девелопмента офисной недвижимости возникают неплохие бизнес-перспективы. Дефицит качественных офисных площадей Перми консультанты IDEM  оценивают  по меньшей мере  в 30 000 квадратных метров.

Нижний Новгород

Рынок Нижнего Новгорода испытывает дефицит современных  БЦ. По оценке консультантов IDEM речь идет о нехватке порядка 90 000 кв.м.

Обеспеченность Нижнего Новгорода  бизнес-центрами составляет 228 кв. м  на 1000 человек. Всего в городе 37 качественных объектов.

В последние годы вводилось мало новых БЦ, реноваций бизнес-центров А-класса не проводилось и многие объекты морально устарели.

По всем классам   БЦ  прослеживается крайне низкий процент вакансии (в среднем 2,6%). Между классом A и В наблюдается резкий разрыв в ставках аренды (40%) Спрос в городе крайне высок.

На фоне дефицита растут и арендные ставки. В среднем, в 2024 году рост составил от 10% до 20% в разных БЦ города. С учетом того, что быстро нехватку качественных площадей компенсировать невозможно, тренд на рост арендных ставок сохранится и в 2025 году.

Казань

Казань – динамично развивающийся в сфере офисной недвижимости миллионник, в  городе идет стремительная трансформация рынка. Однако и здесь дефицит современных офисов  также высок, как и в рассмотренных выше городах.

В городе официально классифицировано 42 БЦ из них  4 относятся к классу А. Общий дефицит рынка оценивается, примерно, в 115 000 кв.м.

Важно отметить, что  в Казани ярче других городов прослеживается тренд на децентрализацию и выбор в пользу инфраструктуры и уровня БЦ. Это четко демонстрируют ставки в новых, только введенных объектах, открытых не в самых популярных бизнес-локациях, однако за счет высокого уровня оснащения, а также, полноценной парковки, цены на аренду этих объектов  выше аналогов.

В 2025 году можно ожидать, что арендные ставки в новых качественных БЦ  на периферии перешагнут за 3500-4000 руб за кв.м в месяц без НДС.

Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг:

“Во многих  городах-миллионниках  России  налицо дефицит офисных площадей в высоком классе.  Растут требования к инфраструктуре и оснащению бизнес-центров. Ставки повышаются, причем неравномерно, большая динамика отмечалась  в А классе. Разрыв цен между классами увеличивается.

Предположу, что в ближайшие годы рынок сбалансируется на фоне ввода новых проектов и замедления деловой активности 

В миллионниках наметился  тренд на децентрализацию. На фоне дефицита качественных офисных пространств,  бизнес готов рассматривать  удаленные от сложившихся деловых кластеров локации, при условии, что   это будет компенсировано хорошей транспортной доступностью, удобным паркингом, а главное комфортным рабочим пространством. Для поколения зумеров важно работать в современном и стильном офисе, иметь возможность отдохнуть в специально отведенном месте и так далее. А в условиях повсеместного кадрового голода, работодатели стремятся привлечь и удержать сотрудников в том числе комфортным и современным рабочим местом

Полагаю, что в 2025 году в региональных городах-миллионниках сохранятся перспективы для девелопмента офисной недвижимости, однако высокая ключевая ставка будет сдерживать девелоперскую активность, что  в свою очередь, повлечет рост цен, но он скорее всего не будет столь стремительным, так как рынок  уже   отреагировал на отложенный спрос, сформировавшийся в 2022-2023 годах. Также во многих регионах будут введены новые бизнес-центры, которые помогут преодолеть острый дефицит.

Между классами сейчас наблюдается большой разрыв ставок. С учетом того, что большинство заявленных в регионах проектов высокого класса, а также в А  классе ставки аренды во многих городах уже поднялись до критично высоких значений, вероятно, разрыв в относительном выражении начнет сокращаться — ставки в офисах В-класса могут расти чуть быстрее в 2025 г.

Скорее всего, девелоперы продолжат планировать и проектировать бизнес-центры, но в регионах увеличится доля распродаваемых площадей.

Возрастет ценность профессиональных управляющих компаний. Девелоперы при планировании будут учитывать новые тренды и ошибки прошлых лет, современные потребности, что приведет к увеличению качества объектов и числа парковочных мест. Вероятно также, что тренд на децентрализацию станет заметнее.”