Офисная недвижимость: значение концепции и расположения объекта

В I квартале 2017 года в Москве не ввели в эксплуатацию ни одного бизнес-центра. Отсутствие ввода новых офисных зданий в течение трех месяцев было зафиксировано в городе впервые за последние 10 лет. Снижение объемов возведения объектов способствует постепенному восстановлению баланса спроса и предложения на рынке, однако в Москве по-прежнему доступно почти 3 млн кв. м офисных площадей.

Об особенностях запуска успешного бизнес-центра в нынешних условиях, потенциале офисных объектов за МКАДом и перспективах развития рынка в интервью порталу Zdanie.info рассказала директор по маркетингу Делового квартала Neopolis Светлана Григорьева.

— Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости столицы?

— Первый квартал 2017 года показал, что рынок коммерческой недвижимости России еще испытывает последствия кризиса. Строительная активность девелоперов остается достаточно низкой и это отражается на объеме ввода в эксплуатацию новых объектов. Но стоит отметить, что на второй-третий кварталы 2017 года намечен ввод в эксплуатацию ряда проектов, расположенных в Новой Москве. Что касается спроса, начало года традиционно демонстрирует низкую активность рынка. Тем не менее, аналитики Colliers International прогнозируют рост спроса в пределах 10% в течение года. Я хочу отметить, что к концу первого полугодия мы наблюдаем стабилизацию основных показателей рынка, арендаторы начинают проявлять больше активности. Показатели развития внутренней экономики также стабилизируются, что способствует и постепенному восстановлению офисного рынка.

— Новый Генеральный план развития Новый Москвы предполагает создание полноценной городской среды с жильем, бизнес-центрами, торговой и развлекательной инфраструктурой. Только в 2017 году в ТиНАО введут около 700 тыс. кв. м объектов коммерческой недвижимости. Насколько востребованными окажутся новые бизнес-центры?

— На мой взгляд, офисная недвижимость Новой Москвы будет востребована. Удаленность от МКАД перестает быть барьером для арендаторов по мере развития транспортного каркаса ТиНАО. При этом офисные центры Новой Москвы зачастую более качественные, современные и могут предложить арендаторам дополнительные возможности благодаря более интересной инфраструктурной составляющей: благоустроенные территории с интересными ландшафтными решениями, спортивные площадки, релакс- и event-зоны. Также стоит отметить, что арендные ставки в офисных центрах ТиНАО ниже, чем в офисах, расположенных в границах МКАД. Кроме того, децентрализованные офисы позволят разгрузить транспортные потоки в столице за счет снижения маятниковой миграции.

— Какими качествами должен обладать бизнес-центр, вводимый в эксплуатацию в нынешних реалиях?

— Один из основных параметров успешности офисного проекта – это, конечно, локация. Принцип «location, location, location» никто не отменял. Однако удачных участков в границах «старой» Москвы остается все меньше. Сегодня активно идет процесс децентрализации – перевода офисов крупных компаний за пределы МКАД. Развитие транспортной системы Новой Москвы позволяет арендаторам чувствовать себя комфортно в удаленных от центра деловых комплексах. Стоит отметить, что появление на рынке труда сотрудников нового поколения, так называемых «миллениалов», способствовало росту значимости дополнительной инфраструктуры в составе офисного центра. Сегодня качественный бизнес-центр должен быть не просто удачно расположен. На фоне роста конкуренции особое значение приобретает концепция. И тон здесь задают именно «миллениалы». Сотрудники поколения Y хотят соблюдать баланс между работой и личной жизнью. Они не готовы отказываться от личностного роста ради работы. Для поколения Y важно иметь возможность активно отдыхать, развиваться, общаться. Поэтому они выбирают для работы бизнес-центры, в которых представлены необходимые им сервисы и возможности. Работая над проектом Делового квартала Neopolis, мы провели исследование совместно с крупной рекрутинговой компанией, чтобы оценить потребности соискателей и их представления об идеальном бизнес-центре. Отмечу, что ранее никто не проводил подобных исследований – девелоперы ориентированы на потребности арендаторов, но потребности самих арендаторов во многом формируют их сотрудники. В результате проведенного исследования мы выяснили, что для сотрудников важна хорошая транспортная доступность бизнес центра (77% опрошенных), наличие вместительного паркинга (43%) и кафе (50%). Интересно, что 42% соискателей назвали ключевым для бизнес-центра наличие фитнес-клуба, 32% хотят видеть в БЦ релакс-зоны, а 26% — благоустроенную территорию для прогулок. Очевидно, что наличие расширенной инфраструктуры повышает привлекательность офисного центра как для соискателей, так и для арендаторов.

— Бизнес-центр Neopolis будет введен в эксплуатацию в ближайшие месяцы. Изменились ли Ваши ожидания с момента начала реализации проекта?

— Когда мы начинали работу над проектом Делового квартала, мы понимали, что создаем офисный центр будущего. Это новый формат для российского рынка, а быть первопроходцами всегда непросто. Адаптация формата делового квартала к российским реалиям – это непростая и трудоемкая работа. К созданию Neopolis мы привлекли ведущих европейских специалистов в области архитектуры и дизайна. Над проектом Делового квартала работала лондонская студия дизайна и архитектуры Дэвида Родена (DRA Architects). Дэвид Роден имеет богатый опыт работы в сфере архитектуры, он реализовал несколько крупных проектов бизнес-парков и деловых кварталов в разных странах. А Деловой квартал Neopolis стал первым крупным проектом Дэвида в России. Концепцию ландшафтного дизайна нашего lifestyle-центра разработало бюро Кирка Нельсона – LDA Design, работавшее над новой концепцией парка им. Горького. Могу сказать, что за время строительства Делового квартала все стало еще лучше – Новая Москва активно развивается, строятся линии метро, автомагистрали, железнодорожные линии и российские компании уже морально готовы к переезду за пределы МКАД. Во многом Neopolis рассчитан на новое поколение сотрудников. Он отвечает всем потребностям поколения Y и сегодня мы видим, что такие форматы востребованы на рынке. Офисы в lifestyle-центрах привлекают компании, работающие в сфере информационных технологий, а также представителей креативного кластера – архитектурные студии, рекламные и дизайнерские бюро.

— Ваш объект позиционирует себя как lifestyle бизнес-центр. Каково соотношение инфраструктуры и арендной площади в таких проектах?

— В Деловом квартале Neopolis под инфраструктурные объекты выделена десятая часть арендной площади, то есть на каждые 10 кв. м офисов приходится 1 кв. м инфраструктуры. В подобных проектах важно соблюдать баланс между коммерческой и социальной составляющими, ведь собственник бизнес-центра в первую очередь заинтересован в обеспечении высокой доходности объекта. Также при включении в проект инфраструктурных элементов необходимо учитывать потребности потенциальных арендаторов и их сотрудников. Дополнительные сервисы не должны существовать отдельно от офисного центра. Их задача – создавать более комфортную среду для арендаторов, как имеющихся, так и потенциальных. Работая над проектом Делового квартала Neopolis, мы стремились учесть предпочтения современных арендаторов и сотрудников. Наш lifestyle-центр полностью соответствует ожиданиям представителей поколения Y.

— Какие объекты инфраструктуры обязательно должны присутствовать в lifestyle проектах? Насколько инфраструктура lifestyle БЦ отличается от стандартного бизнес-центра?

— Формат lifestyle предполагает активную культурную жизнь внутри объекта – проведение лекций, концертов, выставок и других мероприятий. Поэтому общественные пространства lifestyle-центра должны включать event-зоны, творческие мастерские, танцевальные студии, благоустроенные территории для прогулок, релакс-зоны. Lifestyle – это не только инфраструктура, это скорее философия организации офисного пространства. Офисные центры формата lifestyle позволяют сочетать зоны для работы, общения, отдыха и саморазвития. Как я уже говорила, возможности для личностного роста очень важны для представителей поколения Y и концепция lifestyle-центра позволяет предоставить им эти возможности. В lifestyle-центрах сотрудники могут после работы или в обеденный перерыв посетить интересное мероприятие, сходить на выставку или послушать лекцию.

— За прошедшие годы несколько крупных компаний перевели свои головные офисы в Новую Москву. Продолжится ли данная тенденция?

— Власти Москвы продолжают активно развивать транспортную систему и социальную инфраструктуру ТиНАО. Это повышает привлекательность присоединенных территорий для потенциальных арендаторов. Тенденция переноса офисов из центра Москвы, на мой взгляд, в ближайшие годы начнет усиливаться. Сегодня арендаторы уже не считают удаленность от МКАД препятствием для развития бизнеса. С развитием дорожной сети преимущества децентрализованных бизнес-центров становятся все более очевидными. А рост населения Новой Москвы обеспечит арендаторов потенциальными сотрудниками. Хочу отметить, что децентрализация – это общемировой тренд для мегаполисов. Практика крупных мировых центров показывает, что развитие мегаполиса просто не может идти иначе.

— Как вы расцениваете перспективы развития рынка офисной недвижимости?

— Сегодня мы наблюдаем процесс социализации офисного пространства. В офисных центрах появляются зоны для занятия спортом, проведения мероприятий, отдыха. На мой взгляд, будущее рынка офисной недвижимости за новыми форматами. Потребности сотрудников поколения Y стимулируют появление объектов с нестандартными концепциями. Все большую популярность приобретают новые способы организации офисного пространства, такие как «гибкий» офис. Некоторые компании уже сейчас переводят часть сотрудников на удаленную работу, да и сама рабочая среда становится все более неформальной.