Офисный рынок Дубая переживает ренессанс девелопмента

По прогнозам международной консалтинговой компании Nikoliers, рынок офисной недвижимости Дубая вступает в фазу стремительного роста после многолетнего затишья: до конца 2029 г. планируется ввести более 800 тыс. кв. м новых площадей. Сейчас дефицит качественных офисов в центральных деловых районах нарастает, вызывая рекордный рост цен и арендных ставок. Эксперты Nikoliers отмечают, что рынок офисной недвижимости становится наиболее привлекательным и перспективным сегментом для инвестиций на ближайшие годы.

По данным Nikoliers, рынок офисной недвижимости Дубая входит в новый цикл активного девелопмента: если в период с 2021 по 2025 гг. общий объём ввода составил 165 тыс. кв. м (низкая фаза активности рынка), то до конца 2029 г. запланировано около 813 тыс. кв. м новых площадей. Из них более 190 тыс. кв. м введут уже в 2026 г. – в 13 раз больше прошлогоднего результата. Сейчас в популярных деловых районах Дубая* сохраняется дефицит качественных офисов, тем самым создавая рыночное давление на рост ставок и цен.

Эксперты Nikoliers отмечают, что деловой центр Дубая остаётся наиболее востребованным среди крупных компаний-арендаторов, усугубляя фактор дефицита качественных свободных площадей и способствуя активному росту ставок. Так, объем арендованных блоков в этих районах упал на 10% год к году: с 1,4 до 1,2 млн кв. м, а средневзвешенная ставка аренды за 2025 г. по новым договорам выросла на 21% (до 594 USD/кв. м/год). В премиальных офисах с высококачественной отделкой ставка аренды достигала 2 416 USD/кв. м/год. В то же время, в районе Downtown этот показатель увеличился на 28% (до 893 USD) за счёт многих факторов: удачное расположение, высококачественная инфраструктура, развитая транспортная доступность и др.

В то же время в периферийных районах наблюдается приток арендаторов, особенно в The Greens, Jumeirah Village Circle (JVC), Business Park Motor City и Arjan.

В ближайшие пять лет на рынке планируется реализовать не менее 25 офисных проектов: они появятся не только в привычных деловых зонах Дубая, но и за их пределами.

Средневзвешенная цена продажи кв. метра готового офиса в деловых районах Дубая в 2025 г. составила 6 063 USD/кв. м (+21% г/г.). Средневзвешенная цена покупки площадей в строящихся объектах достигла 12 925 USD/кв. м. Общая площадь сделок по покупке строящихся объектов за год увеличилась в шесть раз и составила более 40 тыс. кв. м. На готовые объекты пришлось 302,1 тыс. кв. м.

Всё более заметную долю спроса на приобретение качественны офисов формируют состоятельные граждане из других стран (HNWI), особенно из Великобритании. Они активно переводят компании и семейные офисы в Дубай, скупая лучшие активы. По данным Henley&Partners, Дубай входит в топ-10 быстрорастущих городов мира с точки зрения притока миллионеров. Сейчас в Эмирате проживает 81,2 тыс. человек, чьё состояние превышает 1 млн USD.

• «Мы видим, как офисный рынок Дубая переходит от фазы «осознания дефицита» к фазе «активного девелопмента», что создаёт новые инвестиционные возможности. Всё больше инвесторов, ранее ориентировавшихся на жилую недвижимость, начинают присматриваться к офисному сегменту. Устойчивый спрос, рост арендных ставок в ключевых деловых районах, а также запуск новых высококачественных проектов и возможность беспроцентной рассрочки на первичном рынке поддерживают интерес к отрасли. Инвестор может как войти в готовые объекты для получения высокого и стабильного арендного дохода уже сейчас, так и вложиться на стадии строительства (off-plan) для получения беспроцентной рассрочки на весь период строительства и приобретения высококлассной недвижимости по стартовым ценам в расчёте на значительный прирост её стоимости. Текущий дисбаланс спроса и предложения в премиальном сегменте делает подобные инвестиции одним из наиболее перспективных направлений на ближайшие годы», — комментирует Андрей Косарев, партнер Nikoliers.